Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Продажа нежилого помещения, использовавшегося в предпринимательской деятельности ИП

6 января 2015 в 15:32
Здравствуйте, уважаемые участники форума!
В предыдущем вопросе НДФЛ при сдаче в аренду индивидуальному предпринимателю помещения, принадлежащего физическому лицу ответ  уважаемого консультанта вызвал новый вопрос.
Оказывается есть некая разница в продаже  нежилого помещения, бывшего в предпринимательской деятельности, если ранее это помещение сдавалось в аренду физлицом (собственник) или ИП..
Но ведь ИП тоже физлицо..не понимаю...разъясните пожалуйста!
И в первом  случае физлицо сдает в аренду  под магазин и во втором ИП сдает в аренду под тот же магазин.

Прочитала  на данную тему

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
(п. 17.1 введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009))

Таким образом делаю вывод что в данном случае нет разницы сдавало ли в аренду нежилое  помещение под магазин физлицо или ИП..

Или я что-то не так понимаю...
Анти  134 839 баллов
6 января 2015 в 20:36
Здравствуйте.
Цитата (abrene):Но ведь ИП тоже физлицо....

ИП - это статус физического лица. ИП, в отличие от ФЛ,может заниматься предпринимательской деятельностью.ИП регистрируется под своим именем(нового субъекта права не создается.)
Цитата:1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
(ст. 23 ГК РФ)
Разделения имущества гражданина как ИП и как ФЛ в законе нет.
У физического лица нет выбора, какой налог платить с дохода от сдачи в аренду недвижимости (НДФЛ-13%), а у ИП есть- если УСН(доходы) -то 6 %, ПСН-6%. Но у ИП есть обязанность уплачивать обязательные страховые взносы(Закон от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ),вести учет доходов,сдавать отчетность.
Регистрироваться в качестве ИП или нет, решать Вам.
Цитата: Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?

6 марта 2014

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также - ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@, УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@).

Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем". В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

ФНС дала в своем письме разъяснения по вопросу признания деятельности ФЛ по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской.

Цитата:Письмо Федеральной налоговой службы от 8 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/412@ “О налогообложении доходов физических лиц”

15 февраля 2013

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Пунктом 2 статьи 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.

Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном главой 23 Кодекса порядке.

Действительный государственный советник
Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Если физическое лицо сдавало имущество в аренду, то после продажи неизбежно возникнут разногласия с ФНС по поводу уплаты/неуплаты НДФЛ.
Цитата (....если гражданин, предположим, пару раз сдал свою квартиру в аренду, то его квартира теперь пожизненно считается имуществом, используемым в предпринимательской деятельности? Ладно, если речь идёт о магазине — см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.10 № 14009/09. Но  квартира?! ):Есть решения судов - постановления ФАС Уральского округа от 12.01.10 № Ф09-5369/09-С2 и ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.08 № Ф04-6196/2008 (13272-А70-19) — где сказано, что имущество физического лица в принципе нельзя разграничить.

Есть решения судов - постановления ФАС Московского округа от 24.02.10 № КА-А41/576-10 и ФАС Уральского округа от 02.12.10 № Ф09-2787/10-С2 — где судьи считают, что реализация имущества не может считаться предпринимательской, если она осуществлена от имени физического лица, а не от имени предпринимателя.

Такой разброд и шатания связаны только с одним: этот момент чётко не прописан в самом законодательстве. И пока в само законодательство не будут внесены нужные поправки, налогоплательщики и налоговики так и будут спорить — продаётся имущество в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, или уже нет, или вообще нет?
(01.07.2013 ,Палата налоговых консультантов,из публикации "Пожизненное клеймо?", автор не указан)
Как-то так....
7 января 2015 в 01:50
Спасибо за внимание!
Из всего вышеизложенного так и не стало ясным будут ли какие то проблемы у физлица, если он будет сдавать нежилое помещение в аренду и налоговый агент выплачивать за него НДФЛ или нет.
Цитата:Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Допустим такая ситуация: собственник-физлицо сдает нежилое помещение  Индивидуальному предпринимателю, который использует его  под магазин, на полгода.  ИП перечисляет в налоговую НДФЛ за арендодателя. За коммуналку и прочее платит  арендатор, но договоры  с обслуживающими компаниями заключены с собственником помещения. 
Это будет считаться предпринимательской деятельностью?

Или другая ситуация. Собственник-физлицо сдает в аренду помещение ООО (а это уже срок год и более...) на тех же условиях что и сдавал ИП. Сдает в течение одного налогового периода. Это будет считаться предпринимательской деятельностью?
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Расчет зарплаты
Удобно с сервисом Контур.Бухгалтерия
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы
Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами
Анти  134 839 баллов
7 января 2015 в 10:22
Признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер.
Из вышеприведенного письма ФНС:
Цитата:...учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

Если физ.лицо систематически сдает из года в год в аренду нежилое помещение(ИП или ООО-без разницы), то в этом есть признаки предпринимательской деятельности, и направлена она на систематическое получение прибыли. Поэтому, безопаснее зарегистрироватся ИП.Это мое частное мнение.
Если Вы считаете, что признаков предпринимательской деятельности в Вашей деятельности нет, продолжайте уплачивать НДФЛ,как физическое лицо.
Цитата:...если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном главой 23 Кодекса порядке.

Но,учитывая неоднозначность вопроса, можно обратиться с запросом в ФНС( с подробным описанием ситуации) для того, чтобы иметь официальное разъяснение на руках. Признавать деятельность предпринимательской или нет, все-таки, в их компетенции(или суда, в случае спора).
Цитата:...налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля.
7 января 2015 в 10:54
Спасибо за ответ..
интересно конечно было бы знать какую-то статистику и судебную практику - были ли  таковые физлица, которые сдавали из года в год, спокойно отчислялся за них НДФЛ и ладно... другое дело если бы налоги не перечислялись...
Анти  134 839 баллов
7 января 2015 в 11:09
Цитата (abrene):
интересно конечно было бы знать какую-то статистику и судебную практику

Поищите по интернету,наверняка найдете.
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер