Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Выбор системы налогообложения при сдаче в аренду недвижимости

13 января 2015 в 17:32
Здравствуйте.
Заранее прошу прощения, если подобная тема уже обсуждалась, но в голове такая путаница, что и не знаю где искать.
Имеется вновь зарегистрированный ИП, у которого в собственности несколько нежилых помещений в одном ТЦ. Эти помещения сдаются в аренду разным арендаторам. 
В нашем регионе (г.Севастополь) для этого вида деятельности возможны ПСН, УСН, ОСН.
Не хотелось связываться с расчетным счетом и кассовым аппаратом, поэтому выбрали ПСН.
Но оказалось, что патент будет рассчитываться  для каждого помещения отдельно, а не от общей площади сдаваемого в аренду имущества, а это получается очень дорого.
Может быть кто-то из практики подскажет подводные камни ПСН и УСН для аренды.
Хочется правильно подобрать систему налогообложения, чтобы выйти с минимальными потерями.
Александр Погребс Главный консультант
13 января 2015 в 18:43
Добрый день!
Цитата (ДарьяСергеевна):Здравствуйте.
Заранее прошу прощения, если подобная тема уже обсуждалась, но в голове такая путаница, что и не знаю где искать.
Имеется вновь зарегистрированный ИП, у которого в собственности несколько нежилых помещений в одном ТЦ. Эти помещения сдаются в аренду разным арендаторам. 
В нашем регионе (г.Севастополь) для этого вида деятельности возможны ПСН, УСН, ОСН.
Не хотелось связываться с расчетным счетом и кассовым аппаратом, поэтому выбрали ПСН.
Но оказалось, что патент будет рассчитываться  для каждого помещения отдельно, а не от общей площади сдаваемого в аренду имущества, а это получается очень дорого.
Может быть кто-то из практики подскажет подводные камни ПСН и УСН для аренды.
Хочется правильно подобрать систему налогообложения, чтобы выйти с минимальными потерями.
Насколько я понимаю, Вы пытаетесь выбрать между ПСН и УСН.
ОСНО, видимо, не стоит рассматривать, поскольку это НДС (18%) и налог на прибыль (20%).
Хотя следует иметь в виду, что при ПСН или УСН, если у Вас  арендаторы - плательщики НДС, то Ваши услуги без НДС для них будут на 18% дороже, чем точно такие же (по стоимости) у арендатора на ОСНО с НДС.
Потому что арендатор, плательщик НДС, приобретая услугу с НДС имеет возможность поставить ее к вычету и уменьшить свой НДС. Когда он покупает услугу у Вас без НДС он понимает, что ничего он в вычеты не поставит, поэтому заплатит свой НДС без уменьшения, т.е. на сумму отсутствующего у Вас НДС больше. Некоторые говорят, что он заплатит за Вас этот НДС. Буквально это не так, но по сути именно это и происходит. Так что, отказываясь от ОСНО имейте в виду, что цены у Вас должны быть ниже чем у конкурентов на ОСНО.
Правда, если Ваши арендаторы сплошь упрощенцы или на патенте, то НДС Вам уж точно ни к чему, поскольку вычет по НДС их никак не волнует.

Итак, УСН или ПСН.
Я, к сожалению, не знаю, конкретных показателей по ПСН в г. Севастополе, поэтому Вам придется самостоятельно сравнивать налог по ПСН и УСН.
1. Посчитайте налог по ПСН.
2. Посчитайте налог по УСН.
3. Сравните цифры.
4. Принимайте решение.

Поскольку при сдаче в аренду расходы, которые документально подтверждены и их можно отнести к расходам при УСН, составляют явно менее 60% от доходов от аренды, то рассматривать УСН-15% ("доходы минус расходы") не стоит. Нужно рассматривать УСН-6% ("доходы"). Т.е. 6% от полученных доходов, независимо от расходов. Кстати, в Севастополе местные органы могут установить и более низкий, чем 6%, процент
Однако, в отличии от ПСН, налог по УСН-6% можно уменьшить на выплаченные взносы в ПФР и прочие фонды.

Так что, считайте и сравнивайте!

Успехов!
13 января 2015 в 22:08
Спасибо большое за ответ!
А не могли бы Вы ответить еще на один вопрос.
Пытаюсь посчитать налоги на обеих системах налогообложения. 
Но чем дальше считаю, тем страшнее становится ))
Правильно ли я поняла, что при ПСН доход для уплаты взносов в ПФ "за себя" будет считаться не от реально полученного, а от "максимально возможного" по Закону "О патентной системе" нашего города?
Т.е. если максимально возможный доход по этому Закону 1 400 000 руб в год, то нужно будет заплатить в ПФ 1% от суммы превышения над 300000 руб (т.е. от 1 100 000 руб) (((((((((((((((((

И правильно ли то, что на УСН налог можно будет уменьшить на всю сумму взносов, уплаченных в ПФ, в т.ч.на сумму превышения над 300000 руб?
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Ведение бухучета
Специально для бухгалтеров небольших компаний
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы
Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами
Александр Погребс Главный консультант
14 января 2015 в 17:52
Цитата (ДарьяСергеевна):Спасибо большое за ответ!
А не могли бы Вы ответить еще на один вопрос.
Пытаюсь посчитать налоги на обеих системах налогообложения. 
Но чем дальше считаю, тем страшнее становится ))
Правильно ли я поняла, что при ПСН доход для уплаты взносов в ПФ "за себя" будет считаться не от реально полученного, а от "максимально возможного" по Закону "О патентной системе" нашего города?
Т.е. если максимально возможный доход по этому Закону 1 400 000 руб в год, то нужно будет заплатить в ПФ 1% от суммы превышения над 300000 руб (т.е. от 1 100 000 руб) (((((((((((((((((

И правильно ли то, что на УСН налог можно будет уменьшить на всю сумму взносов, уплаченных в ПФ, в т.ч.на сумму превышения над 300000 руб?
1. При ПСН 1% берется от "потенциально возможного дохода".
Однако при этом вся сумма страховых взносов не может быть более размера, определяемого как произведение восьмикратного минимального размера оплаты труда и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, увеличенное в 12 раз.

2. При УСН "доходы" налог уменьшается на всю сумму страховых взносов ИП.

Успехов!
15 января 2015 в 07:28
Спасибо!
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер