Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Риэлторский договор: акт или отчет?

Zануда (автор вопроса)  101 балл, г. Владимир
17 февраля 2015 в 01:20
Здравствуйте, уважаемые.
ИП 6% доходы. Оказываю услуги арендаторам по подбору объектов недвижимости и собственникам по поиску арендаторов. ОКВЭД 70.31 обозначает этот вид деятельности как посреднические услуги. ГК РФ указывает три вида посредничества: доггг. поручения, комиссии и агентский. Вытекает ли отсюда, что риэлтор может заключать лишь один из этих видов договоров, и договор возмездного оказания услуг неприменим к ОКВЭД 70.31? тем паче, что выполнение услуги по договору возмездного оказания услуг подтверждается актом оказания услуг, а посреднических договоров - исключительно отчетом агента/поверенного/комиссионера?
Сюда же вопрос (на усмотрение модератора - может, открыть в новой теме). Договор поручения предполагает совершение поверенным юридически значимых действий, а агентский - юридически значимых и иных действий. Если я нашел объект для клиента, он заключил договор аренды этого объекта; совершил ли я как поверенный или как агент юридически значимое действие? по логике - нет, подписант-то - арендатор. Если бы я за арендатора по доверенности поставил подпись в договоре аренды, то был бы посредником, т.е. совершившим за него юридически значимое действие, повлекшее для него новые правоотношения. Но я совершил лишь иные действия - подобрал из своей базы помещение, провел переговоры, организовал осмотр, порядок расчетов и передачи помещения...
Тогда получается, что я оказал клиенту не посредническую услугу, а просто возмездную услугу по подбору помещения в аренду, и подтверждаться ее выполнение должно не отчетом, а актом оказания услуг. Но если она не посредническая, то по какому ОКВЭД ее тогда строго по закону классифицировать?
Заранее спасибо.
Александр Погребс Главный консультант
17 февраля 2015 в 15:30
Добрый день!

Если проблема у Вас в сомнении правильности выбранного кода ОКВЭД, могу посоветовать добавить еще два:
74.11     Деятельность в области права
          Эта группировка включает:
          - представление интересов одной  стороны  против  другой
          стороны   в  судах  или  других  судебных  органах.  Эта
          деятельность осуществляется или  контролируется  лицами,
          являющимися членами коллегии адвокатов: консультирование
          и      представительство    в     гражданских     делах,
          консультирование  и представительство в уголовных делах,
          консультирование  и  представительство  в суде в связи с
          трудовыми спорами
          - деятельность  по  государственной  регистрации прав на
          недвижимое имущество и сделок с ним

          - предоставление  рекомендаций  и  консультаций по общим
          вопросам,     подготовку     юридических     документов:
          свидетельств о регистрации компаний, уставов организаций
          и  аналогичных   документов,   связанных   с   созданием
          компаний,  патентов  и  авторских договоров,  подготовку
          юридических актов,  завещаний,  доверенностей и  т.п.  К
          данной  группировке  относится  деятельность  адвокатов,
          нотариусов,   лиц,   назначаемых   судом   для    снятия
          свидетельских показаний, и третейских судей
          Эта группировка не включает:
          - предоставление услуг по рассмотрению трудовых споров и
          примирению, см. 74.14
93.05     Предоставление прочих персональных услуг
          Эта группировка включает:
          - деятельность астрологов и спиритов
          - предоставление сопровождения (эскорта)
          - деятельность службы знакомств
          - предоставление услуг брачными бюро
          - деятельность организаций по исследованию генеалогии
          - предоставление     услуг     чистильщиками      обуви,
          носильщиками,  персоналом,  обслуживающим  автомобильные
          стоянки, и т.п.
          - предоставление  прочих  услуг,  не включенных в другие
          группировки


Но, если говорить серьезно, то на мой взгляд, имеющегося у Вас кода ОКВЭД более, чем достаточно.
Дело в том, что термин "посредническийе услуги" в ОКВЭД имеют более широкую интерпретацию, чем в гражданском кодексе.
Да и в гражданском законодательстве посреднические услуги не ограничиваются только перечисленными Вами тремя. Есть еще, например, очень распространенный пример: договор транспортной экспедиции или организации перевозок. Там очень часто есть элемент посреднических отношений.
Чисто теоретически, любой договор может быть смешанным, т.е. включать в себя элементы нескольких типов договоров. Почему бы одним из этих нескольких не быть посредническому договору?
Так что, в основе своём договор возмездного оказания услуг может быть смешанным с элементами агентского договора.
И обратная ситуация - агентский договор может иметь в обязанностях агента обычные для возмездных услуг обязанности. 

Так что, агентский договор - очень гибкий и весьма многогранный тип отношений.

А "Акт" или "Отчет агента" - по своей сути это одно и тоже.
Тем более, что Договор возмездного оказания услуг может вообще не иметь отчетного документа типа "Акт".
Специфика услуги и ее отличия от "работы" в том, что услуга потребляется в момент ее оказания, не имеет овеществленного результата и ее невозможно "сдать" и "принять"...

Успехов!
Zануда (автор вопроса)  101 балл, г. Владимир
17 февраля 2015 в 16:10
Александр, добрый день.
Спасибо за развернутый ответ. Думаю, как только начну позиционировать себя как аналитик рынка недвижимости, обязательно возьму ОКВЭД 93.05 абзац первый))).
А если снова серьезно - акт либо отчет в нашем бизнесе просто необходим. Как правило, в договоре сумма вознаграждения не фиксирована, а привязана к арендной ставке подобранного объекта. И пока объект не подобран, сумма неизвестна. Она и прописывается в акте оказанных услуг (многие коллеги пишут "акт выполненных работ", хотя работы здесь нет, ибо нет овеществленного результата, и вообще маленький нонсенс - договор на услуги, а акт на работы). И бухгалтерии контрагентов без акта, естественно, не имеют оснований для перечисления вознаграждения риэлтору. И если вместо понятного любому бухгалтеру акта оказания услуг я вышлю контрагенту некий дивный для него отчет агента, будет волокита и куча непоняток и разборок. Поэтому юридически вопрос формулируется так: можно ли в рамках посреднических услуг, обозначенных в ОКВЭД 70.31 оказывать возмездные услуги, оказание которых подтверждается не отчетом агента/поверенного по ГК РФ, а актом оказанных услуг? И если можно - то на основании чего, кроме здравого смысла (к законодательству, увы, часто имеющего весьма косвенное отношение)? Есть ли где-то в законодательстве раскрытие содержания термина "посреднических услуг"?
Вопрос очень непраздный и не отвлеченный; контрагенты - юрлица и ИП расходы на оплату услуг риэлтора учитывают (пока еще вроде, несмотря на частную позицию Минфина), и если налоговая придерется к тому, что услуга была посредническая, положен отчет агента, отчета нет, наличествующий акт налоговую не волнует, и попадает металлург, арендовавший цех, на десятки тысяч...
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Ведение бухучета
Специально для бухгалтеров небольших компаний
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы
Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами
Александр Погребс Главный консультант
17 февраля 2015 в 16:53
Цитата (Zануда):Поэтому юридически вопрос формулируется так: можно ли в рамках посреднических услуг, обозначенных в ОКВЭД 70.31 оказывать возмездные услуги, оказание которых подтверждается не отчетом агента/поверенного по ГК РФ, а актом оказанных услуг?
Да, можно.
Если посмотрите внимательно на код 70.3 "Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом", то этот код разбивается на да подчиненных кода:
70.31 "Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом"
и
70.32 "Управление недвижимым имуществом"
Если 70.31 состоит сплошь из видов деятельности, начинающихся на "Предоставление посреднических услуг...",
То в 70.32 "Управление недвижимым имуществом" посредничеством и близко не пахнет.

Да и 70.31 содержит весьма странные "посреднические услуги". Например:
70.31.2 "Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества". А ведь имеются в виду сами оценочные работы, а не участие посредников.

С другой стороны, налоговики, когда им есть резон, упираются в буквальное прочтение слов ОКВЭД и их значение в гражданском законодательстве.

Поэтому мой совет остается в силе - добавьте себе код 93.05 и заключайте договор возмездного оказания услуг.

Всё остальное несет в себе элементы налогового риска. В частности, составление Акта в агентском договоре. Большое количество Агентов в чистейших агентских договорах составляют Акты вместо отчетов агентов. Особенно это развитие в туристическом бизнесе. Некоторые туроператоры вообще сами делают эти акты (и отчеты, если применяются отчеты агентов, а не Акты) вместо агентов...
Эта практика сложилась давно и принимается налоговиками. Возможно от понимания, что бороться против лавины Актов невозможно.
К тому же суды смотрят не на название, а на содержания Акта.
Но, тем не менее, я с вами согласен, что риск признания Акта при агентском договоре недействительным документом есть. И клиент может пострадать.
Поэтому самый безрисковый вариант - Отчет агента в агентском договоре или Акт а договоре возмездного оказания услуг.

Вам решать.

Успехов!
Zануда (автор вопроса)  101 балл, г. Владимир
17 февраля 2015 в 17:11
Александр, еще раз спасибо.
Пороюсь еще про посреднические услуги за рамками поручения и агентирования, чтобы выйти вчистую на простой договор с актом.
Насчет оценщиков - это да, ОКВЭД круто завернул. В новом ОКВЭД 2104 этот косяк устранен, оценщики выделены в отдельный код. И оказание услуг при продаже и аренде разведены по разным кодам, что немаловажно ввиду требований Росфинмониторинга... жаль, что сейчас ОКВЭД 2014 применять нельзя!
Александр Погребс Главный консультант
17 февраля 2015 в 17:54
Цитата (Zануда):жаль, что сейчас ОКВЭД 2014 применять нельзя!
Формально можно... Практически нельзя...
Zануда (автор вопроса)  101 балл, г. Владимир
17 февраля 2015 в 18:27
Увы, и формально нельзя, даже дважды. Во-первых, в форме (не помню точно номер, Рчего-то001) по которой меняют оквэды, внизу есть сноска на оквэд 2001. А новой формы нет.
А во-вторых, есть письмо Минфина от 18 августа 2014 г. N СА-4-14/16465, которое предписывает до конца 2015-го все писать только по ОКВЭД 2001((((.
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер