Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Бухгалтерский учет договора уступки права требования, полученного за выполненные работы

24 июля 2015 в 15:02
Здравствуйте, помогите пожалуйста Новичку!!!

Мы Субподрядчик, выполнили работы для Заказчика.
Заказчик передал нам вместо оплаты договор уступки права требования квартиры у застройщика.
В договоре есть пункт где указана цена 5 000 000, в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42.
На 111 421 есть акт и счет-фактура.
Вопрос: на 76 счете какую сумму я должна учесть 5 000 000 или 4 888 579.
Александр Погребс Главный консультант
28 июля 2015 в 09:50
Добрый день!
Цитата (СолнышкоС):Мы Субподрядчик, выполнили работы для Заказчика.
Какова стоимость выполненных работ?
Которая зафиксирована КС-ками и в оплату которых Вам передаются права на будущую квартиру.

Цитата (СолнышкоС):Заказчик передал нам вместо оплаты договор уступки права требования квартиры у застройщика.
В договоре есть пункт где указана цена 5 000 000, в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42.
В данном случае в чем разница между "ценой" и "договорной стоимостью". По сути, не в деньгах.
И цена чего? А договорная стоимость чего?

Цитата (СолнышкоС):На 111 421 есть акт и счет-фактура.
Получается, что стоимость выполненных Вами работ составляет 111 421 руб, а в оплату Вы получаете право требования по квартире, стоимостью 5 млн. руб.?

В принципе, такое бывает. Какие только ухищрения не придумываются ради квартиры Улыбаюсь

Цитата (СолнышкоС):Вопрос: на 76 счете какую сумму я должна учесть 5 000 000 или 4 888 579.
А давайте рассуждать.

Вы выполнили работы на сумму 111 421 руб.:
Дт 62 - Кт 90 = 111 421.

Вам в ответ предложили заключить договор передачи прав требования на квартиру.
Это инвестиции в будущее ОС (или товар):
Дт 08 - Кт 76 (Заказчик)
Встает вопрос - на какую сумму эти "инвестиции"?
Если проще, сколько вы должны заплатить за будущую квартиру? Зачет в счет оплаты ваших работ мы сейчас не учитываем.
Вариантов у меня только два:
1) 5 000 000 руб.;
2) 111 421 руб. (т.е. только зачет по выполненным услугам).

Отсюда и два варианта проводок:
1-й вариант:
Дт 08 - Кт 76 = 5 000 000;
Дт 76 - Кт 62 = 111 421;
И Вам предстоит доплатить или еще выполнить работ на сумму 4 888 579 руб, которая и повиснет Вашей задолженностью на счете 76. 

2-й вариант: никаких доплат сверх взаимозачета не предполагается...
Дт 08 - Кт 76 = 111 421;
Дт 76 - Кт 62 = 111 421.
И всё, инвестиции Вами сделаны и больше ничего доплачивать не надо. Счет 76 обнулился.

Скорее всего, именно второй вариант вы и пытались описать.
Но если в договоре уступки прав Вы укажите "цена уступки права = 5000000", это получиться первый вариант.

Успехов!
28 июля 2015 в 14:52
Спасибо за ответ, но ситуация следующая:
ООО на ОСНО

Выполнили работы на 6 000 000, в т.ч. НДС.(Дт 62 Кт 90) 
НДС (Дт 90 Кт 68)

Заказчик предложил закрыть задолженность квартирой, точнее правом требования.

Стоимость ДДУ 5 000 000, в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42.
Стоимость квартиры 4 888 579.

На 111 421 Заказчик выставил счет-фактуру и акт. Мы провели Дт 26 Кт 60, НДС Дт 19 Кт 60. Я так понимаю это их "моржа"

Так как квартиру мы собираемся продать без прибыли так же по договору ДДУ, то отражаем его Дт 76 Кт 62.
Проводим взаимозачет, и Заказчик нам должен 1 000 000 который он и оплатил в дальнейшем.

Когда будем продавать ДДУ то в договоре укажем сумму 5 000 000,  в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42. Выставим счет-фактуру и акт на 111 421.

Вопрос: правильно ли мы сделали что на 76 счете отразили сумму 4 888 579 или надо было 5 000 000.
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Ведение бухучета
Специально для бухгалтеров небольших компаний
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы
Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами
Александр Погребс Главный консультант
28 июля 2015 в 15:10
Добрый день!
Цитата (СолнышкоС):Стоимость ДДУ 5 000 000, в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42.
Стоимость квартиры 4 888 579.
Для меня это всё выглядит полной абракадаброй.

Но с этой глупостью (договорной стоимостью уступаемых прав) разбирайтесь самостоятельно.

Для меня важно следующее:
Стоимость вполдненных вами работ = 6 000 000 руб.
Стоимость переданного Вам в порядке зачета права требования квартиры = 5 000 000 руб.
Дополнительно заказчик доплатил 1 000 000 руб. и свой долг закрыл.

Следовательно, Вы купили право требования квартиры за 5 000 000 рублей. Этот факт и должны отразить в своем учете.

Дт 62 - Кт 90.1 = 6 000 000;
Дт 51 - Кт 62 = 1 000 000;
Дт 08 - Кт 76 = 5 000 000;
Дт 76 - Кт 62 = 5 000 000. 

Вот, примерно так.

Успехов!
29 июля 2015 в 12:04
Добрый день.

А почему вы используете 08 счет?

Для нас это не фин.вложения и не внеоборотные средства, это все равно что вексель третьего лица.
При переуступке права требования по ДДУ  мы получаем деньги. Это не выручка соответственно налогом на прибыль и НДС не облагается.
Проводки Дт 91 Кт 76.
Александр Погребс Главный консультант
29 июля 2015 в 12:23
Добрый день!
Цитата (СолнышкоС):А почему вы используете 08 счет?

Для нас это не фин.вложения и не внеоборотные средства, это все равно что вексель третьего лица.
При переуступке права требования по ДДУ  мы получаем деньги.
Если Вы не ради квартиры, хотя бы, как товара, а исключительно "ради денег", то это тогда "финансовые вложения", т.е. счет 58.

Цитата (СолнышкоС):При переуступке права требования по ДДУ  мы получаем деньги. Это не выручка соответственно налогом на прибыль и НДС не облагается.
Проводки Дт 91 Кт 76.
А вот тут позвольте с вами не согласится.
Вы покупаете имущественное право (право требования квартиры по договору ДДУ). Это уже у Вас актив. И продажа имущественного права - реализация в полной мере.
Другое дело, что база для НДС - разница между ценой продажи и ценой покупки.

Так что, ограничиться только движением по счету 76 не получится.

Успехов!
29 июля 2015 в 17:53
Добрый день.

Я что совсем запуталась, проверьте и поправте если что не так:

Мы переуступаем по ДДУ другому ООО на ОСНО. Никаких взаимоотношений у нас до этого момента не было.

Дт 62 Кт 91 Выручка от уступки 111 421, выставляем счет-фактуру и акт.
Дт 91 Кт 68 НДС с уступки 16 996,42. 

Дт 91 Кт 76 4 888 579 Списана стоимость уступки по ДДУ

Дт 51 Кт 62 111 421 Получена оплата за переуступку права,
Дт 51 Кт 76  4 888 579 Получена оплата за переуступку права.
Александр Погребс Главный консультант
29 июля 2015 в 18:09
Цитата (СолнышкоС):Я что совсем запуталась, проверьте и поправте если что не так:

Мы переуступаем по ДДУ другому ООО на ОСНО. Никаких взаимоотношений у нас до этого момента не было.

Дт 62 Кт 91 Выручка от уступки 111 421, выставляем счет-фактуру и акт.
Дт 91 Кт 68 НДС с уступки 16 996,42. 

Дт 91 Кт 76 4 888 579 Списана стоимость уступки по ДДУ

Дт 51 Кт 62 111 421 Получена оплата за переуступку права,
Дт 51 Кт 76  4 888 579 Получена оплата за переуступку права.
Всё не так!
И, прежде всего, потому, что Вы постоянно привязываетесь к мифической фразе:
Цитата (СолнышкоС):Стоимость ДДУ 5 000 000, в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42.
Стоимость квартиры 4 888 579.
Договорная стоимость уступаемых прав в данном контексте - чушь несусветная!

Вы получили оплату за свои услуги в 5 млн. рублей правами на квартиру. И хотите эти права, которые вам реально стоили 5 млн. руб. продать за 111 тысяч?
А 4,8 млн просто передать со счета на счет. Так что ли?
Из Ваших проводок вытекает именно это!
А у вас не возникает мысль, что при таких оборотах вы легко переходите из разряда административного правонарушения в уголовное преступление? За уклонение от уплаты налогов?

Короче говоря, не нужно никакого "лукавства" с цифрами. Это всегда плохо кончается.

Вы купили имущественное право за 5 000 000 рублей.
И вы продаете это имущественное право за 5 000 000 рублей.
Вот эти цифры и надо отразить в проводках:

Дт 62 - Кт 91 = 5 000 000;
Дт 91 - Кт 58 = 5 000 000;
Дт 51 - Кт 62 = 5 000 000.
И не придумывайте ничего лишнего.

Если уж очень не хочется применять счет 58, замените его на счет 76. Только не нужно никаких дополнительных манипуляций. И разделений на договорную стоимость передаваемого права и стоимость квартиры.

Успехов!
30 июля 2015 в 09:57
Добрый день.

Спасибо за ответ.

А как мне быть с НДС 16 996,42 который мы приняли к вычету? Мы его должны вычесть из 5 000 000?
Вопрос удалён модератором.
Александр Погребс Главный консультант
30 июля 2015 в 10:16
Добрый день!
Цитата (СолнышкоС):А как мне быть с НДС 16 996,42 который мы приняли к вычету?
Так Вы сами "придумали" этот вычет. Я не вижу основания для вычета этой суммы НДС.
Вы "заплатили 5000000 рублей за право требования квартиры, в котором нет НДС.
И никакого вычета здесь быть не может.

Давайте вернемся к самому началу:
Цитата (СолнышкоС):В договоре есть пункт где указана цена 5 000 000, в том числе договорная стоимость уступаемых прав 111 421, в том числе НДС 16 996,42.
На 111 421 есть акт и счет-фактура.
Я уже указывал, как я отношусь к подобным формулировкам.
Но, жаже, если предпроложить, что речь идет о посреднических услугах, по которым Вы, как прнципал, поручаете купить Вам имущественное право по ДДУ, и агент в своем отчете указывает, что стоимость права по ДДУ (то, что Вы, вероятно, называете стоимостью квартиры) 4 888 579 руб., а агентское вознаграждение 111421, включая НДС, то даже в этом случае (хотя оформлено должно быть всё не так, как у вас) у Вас нет права на вычет, поскольку агентское вознаграждение связано напрямую с продажей права на квартиру, которое НДС не облагается. Так что, даже, несмотря на наличие счета-фактуры, права на вычет  НДС 16 996,42 у Вас нет.

Успехов!
Ирина Ротнова Модератор
30 июля 2015 в 10:31
Цитата (СолнышкоС):И какие налоги мы должны будем заплатить?
Добрый день. СолнышкоС, это уже новый вопрос. А новый вопрос, по правилам форума , задаётся в новой теме. Для удобства отвечающих можете поставить ссылку на это обсуждение.
30 июля 2015 в 11:57
Добрый день.

Дело в том что я нашла вот эту информацию, но решила проконсультироваться, может что нибудь изменилось с 2011 г. 
Очень прошу помогите разобраться Плачу совсем запуталась.

"Бухучет в строительных организациях", 2011, N 7

ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПОГАСИЛИ КВАРТИРОЙ. ЧТО ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ

Квартиры как средство расчета с подрядчиками
и другими участниками строительства жилого дома

Квартиры, на которые застройщик еще (или уже) не нашел дольщиков, могут являться средством платежа с подрядчиками, поставщиками материалов и другими участниками возведения здания.
В свою очередь, подрядчик, который получил право требования на строящуюся квартиру, также может расплатиться ею со своими кредиторами или получить за нее деньги.
При этом могут применяться самые замысловатые комбинации, например такая.
Организация выполняла строительно-монтажные работы по договору субподряда на строительстве жилого дома. Генеральный подрядчик предложил закрыть задолженность за выполненные работы квадратными метрами. Субподрядчик, в свою очередь, нашел гражданина, который согласился купить эту квартиру за наличный расчет. Был подписан трехсторонний договор между генеральным подрядчиком, субподрядчиком и физическим лицом.
Вероятнее всего, проблемы возникнут у гражданина, который купил строящуюся квартиру пусть и по невысокой цене, когда он придет к застройщику с данным трехсторонним договором и потребует передать ему квартиру, в нем указанную. Гражданину этому просто-напросто могут заявить, что застройщик с ним договор об участии в долевом строительстве не заключал, в территориальном органе Росреестра этот договор не регистрировал. Данный же договор (пусть даже с печатями и подписями руководителей организаций) юридической силы не имеет.
Так как же продать квартиру на стадии ее строительства?

Возможность продажи квартир в строящемся жилом доме

Напомним читателям журнала, что торговать строящимися квартирами, в соответствии со ст. 1Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) имеет право только застройщик. Под ним согласно ст. 2 данного Закона понимается юридическое лицо, имеющее в собственности (в аренде, субаренде) земельный участок, на котором возводится (будет возводиться дом), и получившее разрешение на его строительство.
Договоры, заключенные с дольщиками, должны быть зарегистрированы согласно п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН), ведение которого возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
После регистрации договора об участии в долевом строительстве у застройщика возникает обязанность по постройке квартиры и передаче ее дольщику по приемо-передаточному акту и право требования у дольщика своевременной уплаты денег в сроки, предусмотренные договором.
У дольщика соответственно возникают обязанность по соблюдению графика платежей и право требования квартиры после окончания строительства дома и получения застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Дольщик, раздумавший приобретать квартиру, имеет право расторгнуть договор в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона N 214-ФЗ, либо уступить свое право требования другому лицу в соответствии со ст. 11 Закона N 214-ФЗ.
При этом в соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) уступка права требования по договору, требующего государственной регистрации, также подлежит такой регистрации.
Запись о переуступке права требования данной квартиры также вносится в ЕГРПН. После получения свидетельства о регистрации сделки новый дольщик может либо дождаться завершения строительства и принять от застройщика квартиру, либо перепродать право ее требования. И так это право может переуступаться неограниченное количество раз (с прибылью или без нее) до того момента, когда застройщик не подпишет с последним дольщиком акт приема-передачи.
Дальше уже можно будет продавать эту квартиру только по договору купли-продажи как товар.
Иными словами, чтобы продать что-то, надо сначала это купить.
Еще раз повторим, продать можно либо право требования на квартиру, предварительно его приобретя, либо право собственности на нее, также перед этим его получив.

Способы оплаты сделок по продаже квартиры

Способы оплаты сделок по продаже квартиры могут быть самыми разными - и зачет взаимных требований, и перечисление денег на счет, и взнос наличных в кассу.
Рассмотрим действия субподрядчика по приобретению права требования на квартиру и перепродажи его физическому лицу.

Пример. Задолженность генерального подрядчика за выполненные работы составила 1 652 000 руб., в том числе НДС - 252 0000 руб. Затраты на производство этих работ были равны 1 250 000 руб.
В регистрах бухгалтерского учета реализация строительно-монтажных работ (СМР) генеральному подрядчику была отражена записями:
Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка",
- 1 652 000 руб. - отражена передача результата строительно-монтажных работ генеральному подрядчику по условиям заключенного договора;
Дебет 90, субсчет "НДС", Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "Расчеты по НДС",
- 252 000 руб. - отражена сумма НДС, подлежащего получению от генерального подрядчика в составе выручки;
Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж", Кредит 20 "Основное производство"
- 1 250 000 руб. - списана себестоимость выполненных СМР.
Прибыль от выполнения договора, таким образом, составила 150 000 руб.
Генеральный подрядчик предложил закрыть эту задолженность квартирой, точнее правом ее требования.
Но он должен обладать этим правом, то есть иметь в наличии заключенный с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке.
Далее участники сделки заключают договор о переуступке права и должны посетить тот же территориальный орган Росреестра, где генподрядчик регистрировал свой договор с застройщиком.
Государственная пошлина (далее - также госпошлина) за регистрацию договора переуступки права требования в соответствии с пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ установлена в размере 200 руб.
При этом согласно Письму Минфина России от 20.08.2010 N 03-05-04-03/98 ее следует разделить пополам между участниками сделки.
Уплата государственной пошлины субподрядчиком должна быть отражена записями:
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 68, субсчет "Расчеты по уплате госпошлины",
- 100 руб. - отражено перечисление государственной пошлины за регистрацию договора уступки права требования квартиры;
Дебет 60, субсчет "Право требования", Кредит 68, субсчет "Расчеты по уплате госпошлины",
- затраты по уплате государственной пошлины отнесены на расходы по приобретению права требования квартиры.
Далее стороны должны составить акт взаимозачета, согласно которому задолженность генерального подрядчика засчитывается в счет уплаты по договору уступки права требования.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке права требования квартиры база по НДС определяется исходя из разницы между ценой уступки и расходами предыдущего дольщика на приобретение этого права. В графе 5 счета-фактуры, который генеральный подрядчик (продавец права требования) обязан выставить субподрядчику (покупателю), должна быть указана эта разница, в графе 7 - налоговая ставка 18/118, в графе 8 - сумма исчисленного налога.
Допустим, что генеральный подрядчик приобрел право требования квартиры у застройщика за 1 593 000 руб.
С учетом уплаты государственной пошлины за регистрацию договора переуступки расходы генерального подрядчика будут равны 1 593 100 руб. Продает он это право требования за 1 652 000 руб. Разница составляет 58 900 руб. (1 652 000 руб. - 1 593 100 руб.).
НДС от этой разницы равен 8985 руб. (58 900 руб. : 118% x 18%).
У субподрядчика приобретение права требования квартиры (с учетом уплаченной государственной пошлины за регистрацию договора в размере 100 руб.) подлежит отражению следующими записями:
Дебет 60, субсчет "Право требования", Кредит 60
- 1 643 115 руб. - отражены расходы по приобретению права требования квартиры (1 652 000 руб. + 100 руб. - 8985 руб.);
Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" Кредит 60
- 8985 руб. - отражена сумма налога на добавленную стоимость по приобретенному праву требования;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 19
- 8985 руб. - сумма НДС по приобретенному имущественному праву принята к вычету;
Дебет 60 Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
- 1 652 000 руб. - произведен зачет взаимных требований.
Далее у организации имеется право выбора:
- можно дождаться окончания строительства дома, принять у застройщика квартиру по акту, зарегистрировать на нее право собственности, найти покупателя и продать ее;
- либо, если деньги нужны быстрее, можно найти покупателя на право требования этой квартиры.
Допустим, выбран второй вариант. Новый будущий владелец квартиры предлагает за нее только 1 600 000 руб., но сразу.
Имущественное право было приобретено за 1 643 115 руб.
Следовательно, имущественное право будет реализовано с убытком, что не запрещено действующим законодательством. Особый порядок списания убытка от продажи имущественного права не установлен (в отличие от списания убытка от продажи права денежного требования). Поэтому этот убыток будет отнесен на уменьшение прибыли на дату исполнения договора, то есть подписания акта между нынешним дольщиком (нашим субподрядчиком) и дольщиком следующим (физическим лицом).
Кроме того, поскольку разница между выручкой от продажи права и расходами на его приобретение отрицательная, то налоговая база по НДС не возникает.
Но опять-таки договор должен быть зарегистрирован, чтобы впоследствии застройщик дома не мог отказать новому дольщику.
Уплата государственной пошлины организацией должна быть отражена записями:
Дебет 51 Кредит 68, субсчет "Расчеты по уплате госпошлины",
- 100 руб. - отражено перечисление государственной пошлины за регистрацию договора уступки права требования квартиры;
Дебет 60, субсчет "Право требования", Кредит 68, субсчет "Расчеты по уплате государственной пошлины",
- затраты по уплате государственной пошлины отнесены на расходы по приобретению права требования квартиры.
Далее организация и гражданин подписывают акт, согласно которому последнему уступается право требования квартиры N ..., расположенной по адресу ..., общей площадью ... кв.м (впрочем, при приемке ее у застройщика может выясниться, что она или чуть больше, или чуть меньше), а данный гражданин обязуется в такой-то срок внести в кассу организации 1 600 000 руб. (или он их уже полностью или частично внес).
И в регистрах бухгалтерского учета организации переуступка права требования квартиры должна оформляться следующими проводками:
Дебет 62 Кредит 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы",
- 1 600 000 руб. - отражена выручка от переуступки права требования квартиры;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Право требования",
- 1 643 215 руб. - списаны расходы на приобретение права требования квартиры (1 643 115 руб. + 100 руб.).
Если не принимать во внимание прочие финансово-хозяйственные операции организации за отчетный период, финансовый результат от прочей деятельности за этот месяц (убыток) в регистрах бухгалтерского учета подлежит отражению записью:
Дебет 99 "Прибыли и убытки" Кредит 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов",
- 43 215 руб. - отражен убыток от переуступки права требования.
В этом же месяце подлежит уменьшению и налогооблагаемая прибыль организации.

Обратите внимание! В особом порядке в соответствии со ст. 279 НК РФ подлежит отражению убыток от переуступки денежного требования (продажи "дебиторки" со счета 62). Убыток от продажи имущественного права согласно п. 2 ст. 268 НК РФ уменьшает прибыль организации на дату реализации (уступки).

Так как право требования квартиры было продано с убытком, то базы по НДС не возникло, и организация исчислять НДС не должна. Но тем не менее ее никто не освобождал от обязанности оформить и выставить покупателю счет-фактуру. В этом счете-фактуре должно быть указано, что налогооблагаемая база (графа 5) равна нулю и сумма налога (графа 8), соответственно, тоже нулевая.
А вот далее налоговые инспекторы могут попытаться потребовать от организации восстановить НДС в размере 8985 руб., который организация при приобретении квартиры (права ее требования) уплатила своему генеральному подрядчику и приняла к вычету: мол, приобрели с НДС, а продали без него.
Отметим, что в п. 3 ст. 170 НК РФ установлен закрытый перечень случаев восстановления налога на добавленную стоимость, ранее принятого к вычету. На это особо указал ВАС РФ в Решении от 23.10.2006 N 10652/06.
Так вот, в пп. 2 этого пункта ст. 170 НК РФ сказано, что восстановлению подлежит сумма принятого к вычету налога по приобретенным имущественным правам, если в дальнейшем они будут использоваться для операций по реализации, освобожденной от НДС.
Переуступка права требования от НДС согласно п. 3 ст. 155 НК РФ не освобождена. Просто-напросто в данной ситуации налогооблагаемая база равна нулю.
Следовательно, ни о каком восстановлении НДС речи быть не может.
А вот если квартира будет продаваться по договору купли-продажи, то НДС придется восстановить.
Но эта сделка может быть осуществлена только после того, как дольщик (субподрядчик, получивший право требования квартиры зачетом задолженности с генеральным подрядчиком) подпишет с застройщиком акт приема-передачи этой квартиры и зарегистрирует на нее право собственности.
Если данная квартира предназначена для последующей продажи, то у дольщика она должна быть принята к учету как товар на балансовом счете 41 "Товары".
Однако при этом следует иметь в виду, что согласно п. п. 18 и 155 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н, поступивший в организацию товар до перехода на него права собственности подлежит отражению на забалансовом счете 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение".
Следовательно, подписание приемо-передаточного акта с застройщиком должно быть отражено проводкой:
Дебет 002
- 1 643 215 руб.
Далее владелец квартиры подает документы на регистрацию права собственности на нее, для чего ему следует уплатить государственную пошлину, размер которой в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ равен 15 000 руб. Кроме того, ему необходимо зарегистрировать долю в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в доме, что обойдется ему еще в 100 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Регистрация квартиры, таким образом, должна быть оформлена следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 68, субсчет "Расчеты по уплате госпошлины",
- 15 100 руб. - отражено перечисление государственной пошлины за регистрацию права собственности на квартиру;
Дебет 41 Кредит 68, субсчет "Расчеты по уплате госпошлины",
- затраты по уплате государственной пошлины отнесены на расходы по приобретению квартиры. После получения свидетельства о регистрации права собственности владелец примет ее к учету, что следует отразить записями:
Дебет 41 Кредит 60, субсчет "Право требования",
- 1 643 215 руб.
Квартира, таким образом, обошлась в 1 658 315 руб. (1 643 215 руб. + 15 100 руб.).
Товар изначально приобретен для последующей продажи. При этом согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ она (реализация) освобождена от НДС.
Следовательно, на основании пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ ранее принятый к вычету НДС должен быть восстановлен и отнесен на прочие расходы.
Восстановление налога должно быть отражено следующими записями:
Дебет 19 Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС",
- 8985 руб.;
Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж", Кредит 19
- 8985 руб.
В конце концов найден покупатель, который готов заплатить за квартиру 1 600 000 руб.
В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации и вступает в силу только после нее.
Минфин России в Письме от 01.04.2009 N 03-05-05-03/02 указал, что государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи квартиры продавец и покупатель должны заплатить вместе. Продавец-организация - половину государственной пошлины, установленной пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ для юридических лиц (7500 руб.), покупатель - физическое лицо - половину государственной пошлины для граждан (500 руб.).
Уплату государственной пошлины как затраты, непосредственно связанные с продажей товара, можно отразить следующими записями:
Дебет 68, субсчет "Расходы по уплате госпошлины", Кредит 51
- 7500 руб.;
Дебет 44 Кредит 68, субсчет "Расходы по уплате госпошлины",
- 7500 руб.;
И никто не запретит ее как издержки обращения по торговой операции сразу списать на расходы проводкой:
Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж", Кредит 44 "Расходы на продажу"
- 7500 руб.
Далее продавец и покупатель подписывают приемо-передаточный акт, на основании которого покупатель будет регистрировать в Росреестре переход к нему права собственности на приобретенную квартиру.
Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товара признается переход права собственности на него от продавца к покупателю. До государственной регистрации перехода права собственности переданная по акту квартира еще находится в собственности продавца. Следовательно, реализация квартиры как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения еще не осуществлена.
Переданный покупателю, но еще не проданный товар, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, подлежит отражению на балансовом счете 45 "Товары отгруженные".
Таким образом, передача квартиры покупателю по акту должна быть отражена записью:
Дебет 45 "товары отгруженные" Кредит 41
- 1 658 315 руб.
Выручка от реализации в регистрах бухгалтерского учета отражению еще не подлежит, доход в налоговом учете - также.
Однако Минфин России в своих письмах (см., например, Письмо от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301) приходит к выводу, что налог на прибыль при продаже квартиры продавец должен начислить на дату подписания акта приема-передачи, аргументируя это тем, что в силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Таким образом, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Хотя документы на регистрацию перехода права собственности подает покупатель, а не продавец.
Такие же выводы (примерно с такой же аргументацией) сделаны и в Письме от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78. Там, правда, вопрос касался нежилого помещения, при продаже которого следует уплатить и налог на добавленную стоимость.
Так, представители финансового ведомства указали, что налог на прибыль следует начислить на дату подписания акта, а НДС - на дату перехода права собственности.
По мнению автора данной публикации, датой реализации (и датой начисления налогов) должен быть день оформления свидетельства о регистрации перехода права собственности.
Именно на эту дату продавец должен отразить у себя реализацию квартиры записями:
Дебет 62 Кредит 90, субсчет "Выручка",
- 1 600 000 руб.;
Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж", Кредит 45
- 1 658 315 руб.
Убыток от реализации товара относим на финансовый результат проводкой:
Дебет 99 Кредит 90, субсчет "Прибыль/убыток от продаж",
- 58 315 руб.
Для целей налогообложения прибыли согласно п. 2 ст. 268 НК РФ он уменьшает ее тоже на дату образования, то есть дату государственной регистрации перехода права собственности.

С.А.Верещагин
Эксперт
по методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
Подписано в печать
10.06.2011
Александр Погребс Главный консультант
30 июля 2015 в 12:58
Добрый день!
Цитата (СолнышкоС):Дело в том что я нашла вот эту информацию, но решила проконсультироваться, может что нибудь изменилось с 2011 г. 
Не в наших правилах комментировать чужие статьи. Тем более. когда автор не имеет возможности ответить или поспорить.

В статье фигурирует НДМ с разницы между покупной и продажной ценой имущественного права.
Однако, я уже не помню, в 2011 году облагалось ли продажа доли по ДДУ на квартиру или нет.
Но в любом случае у Вас оно никак не облагается. Купили за 5 000 000 и продали за 5 000 000.
Нет у вас права на вычет.

Кстати, в следующий раз большие статьи лучше размещать в прилагаемом файле. Мало кто дочитает эту статью хотя бы до середины. К тому же в ней речь идет совсем о других проблемах, нежели НДС.

Успехов!
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер