Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Нюансы составления договора аренды для торговой площади ЕНВД

13 мая 2016 в 12:59
Здравствуйте уважаемые форумчане! 

Прошу помощи в правильности составления договора аренды. Точнее договор составлен, сейчас готовим доп. к нему.

схема расположения помещений расположена по ссылке, схематично там все верно, а вот с пропорциями помещений не очень.

Перечитав еще раз письма минфина и баталии вокруг этой темы я сначала пришел к выводу что код выбранный деятельности 07 по ЕНВД не верный, но потом почитав и поразмыслив еще раз понял что нет код 07 все таки наш, но договор в таком виде явно провальный.

Сейчас договор аренды оформлен прямо сказать халтурно, в предмете договора: "...Арендатор принимает нежилые помещения по такому то адресу, общей площадью 100,5 кв. метра (номера комнат  №1,2,3,4,5,6,7), с условием целевого использования: 41,7 кв.м. для организации розничной торговли, 58,8 кв. метров для организации складского хранения и подсобных помещений." и все больше ничего не указано.

По экспликации БТИ, комнаты 1,2,4,5,6 - обособленные "нежилые помещения" (огорожены станами и имеют дверные проходы), комната № 7 - "лестничная клетка" , а комната №3 "коридор", на моей схеме он условно разбит на 2 помещения 3 и 3.1 (выделено зеленым), так вот эта площадь 3,1 конструктивно фактически отгорожена, хотя по данным БТИ перегородки нет, а вот комната №1 и №3 фактически перегородки не имеет, хотя по БТИ она есть. Розничную площадь в договор поставили так сказать такую какая фактически для розничной торговли и использовалась это часть площади 14,5 кв.м коридора  №3 и площадь 27,2 кв.м нежилого помещения № 1 и в декларациях по ЕНВД заявлено 42 кв.м.

Сейчас подготовили доп. к договору, в котором расписано все с привязкой к каждой комнате, сделали копию техплана БТИ, на нем все цветными маркерами разметили и нанесли площади еще и там и прописали эту схему неотъемлемым приложением к договору.   

По допу предмет договора выглядит так:
"Арендатор принимает нежилые помещения по такому то адресу, общей площадью 100,5 кв. метра (номера комнат  №1,2,3,4,5,6,7), с условием целевого использования:
 - 41,7 кв.м. для организации розничной торговли,в том числе нежилая комната № 1 площадью 27,2 кв.м. под торговый зал для розничной торговли, часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли
 - 24,7 кв.м. в качестве подсобных помещений, в том числе часть часть комнаты № 3 коридор площадью 7,0 кв.м. (конструктивно отделена неразборной перегородкой), нежилая комната №5 площадью 9,8 кв. м, лестничная клетка №7 площадью 7,9 кв.м.    
 - 34,1 кв. метров для организации складского хранения товара, в том числе нежилая комната №2 площадью 14,3 кв.м., нежилая комната № 4 площадью 19,8 кв.м.
Экспликация передаваемых в аренду нежилых помещений изложена в приложении №1 "Технический план помещений", являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменение целевого использования помещения допускается только по обоюдному соглашению Сторон с составление дополнительного соглашения к настоящему договору."

Форумчание прошу помощи, меня волнует фраза: "часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли", то что часть в 7,0 кв.м. могут приписать это ладно, тут пободаемся, но так как по паспорту БТИ это коридор, то торговым залом в договоре я его назвать не могу? или могу? опасаюсь что могут переквалифицировать это все не в торговый зал,  а торговое место. Так же переживаю за лестничную клетку, правильно ли я отнес ее к подсобной площади? Буду признателен за любой совет
13 мая 2016 в 14:30
Добрый день.
Цитата (DarVeter):Форумчание прошу помощи, меня волнует фраза: "часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли"
Формулировка действительно очень корявая. Я бы не стала так уж сильно привязываться к плану БТИ, а начертила свой собственный с отражением той планировки, какая есть на самом деле, и с указанием целевого назначения каждого помещения. И если у вас камната 1 и часть бывшего коридора между собой никак не разделены, а от другой части коридора их отделяет перегородка, то именно так и чертите, и указывайте сразу общую торговую площадь, равную 41,7 кв.м.
Цитата (DarVeter):то что часть в 7,0 кв.м. могут приписать это ладно, тут пободаемся
Есть еще такой способ проверки как выезд на место, так что выяснить фактическое положение дел и замерить реально используемую в деятельности на ЕНВД площадь большой проблемы для налоговиков не составит.
Цитата (DarVeter): но так как по паспорту БТИ это коридор
Это проблемы арендодателя, что не внесли вовремя изменения в учетные данные. Арендатора они касаться не должны, для него правоустанавливающим документом является договор аренды (арендодатель может и вообще не показать ему план БТИ).
Цитата (DarVeter): то торговым залом в договоре я его назвать не могу? или могу?
Если по всем признакам это торговый зал (почитайте определение в ст. 346.27 НК РФ), то именно так и надо указывать в договоре.
Цитата (DarVeter): опасаюсь что могут переквалифицировать это все не в торговый зал,  а торговое место.
На каком основании, если оборудование с товаром размещено внутри помещения, туда же имеют возможность войти покупатели, именно там происходит выбор товара и собственно заключение договора розничной купли-продажи (оплата и получение товара на руки)?
Цитата (DarVeter): Так же переживаю за лестничную клетку, правильно ли я отнес ее к подсобной площади?
Не обязательно как-то группировать все помещения, можно выделить в тексте договора только общую площадь и площадь торгового зала (как ФП для расчета ЕНВД) в том числе. А на плане помещения подпишете отдельно: "склад", "лестница", "коридор", "туалетная комната" и т.п.
14 мая 2016 в 13:04
Цитата (Al-ra5):Добрый день.
Огромное Вам человеческое спасибо за помощь!
Цитата (Al-ra5):Я бы не стала так уж сильно привязываться к плану БТИ, а начертила свой собственный с отражением той планировки, какая есть на самом деле, и с указанием целевого назначения каждого помещения
Все таки за основу возьмем картинку из плана БТИ, там верные пропорции, уже нанесены длины стен, комнатам присвоены номера, соответствующие свидетельству юстиции, все лишнее предварительно затрем в обычном Paint-те и цветными фломастерами и ручками нанесем нужные обозначения
Цитата (Al-ra5):И если у вас комната 1 и часть бывшего коридора между собой никак не разделены, а от другой части коридора их отделяет перегородка, то именно так и чертите, и указывайте сразу общую торговую площадь, равную 41,7 кв.м.
Понял, так и сделаем

Цитата (Al-ra5):Это проблемы арендодателя, что не внесли вовремя изменения в учетные данные. Арендатора они касаться не должны, для него правоустанавливающим документом является договор аренды (арендодатель может и вообще не показать ему план БТИ).
У нас Арендодатель, тоже головоломка, во первых их двое (имеют по 1/2 доли) и договоров аренды тоже 2 (но в них одно и то же), а во вторых они физ. лица, но арендная плата перечисляется на их расчетные счета, НДФЛ мы удерживаем и перечисляем в бюджет. Более того один из Арендодателей по моим данным является ИП-шником, но изъявил желание заключить договор как обычный гражданин (о его ИП мы вроде как не знаем). Я анализирую сейчас как все было тогда и понимаю, что вот эти заморочки и увели меня от основной опасности с грамотным выделением площадей.  
Цитата (Al-ra5):На каком основании, если оборудование с товаром размещено внутри помещения, туда же имеют возможность войти покупатели, именно там происходит выбор товара и собственно заключение договора розничной купли-продажи (оплата и получение товара на руки)?
Это да, но я почитав письма минфина и почему-то решил, что могут и переквалифицировать в торг. место. А еще всегда волновал вопрос, по мелочевке вопросов нет, но есть и габаритный товар, покупатель выбирает его на витрине, но хочет запакованный в коробке, а то в машину он не влезет и просто хочет "совсем новый" и товар выносят со склада или вот на дорогой габаритный товар в цену товара включена доставка по городу, покупатель выбирает товар, оплачивает его в магазине, а доставляют товар уже ему на дом и зачастую в коробке со склада, это и проверить не сложно - нужно только сделать контрольную закупку, хотя наверное вынесу как я этот вопрос в отдельную тему.   
Цитата (Al-ra5):Есть еще такой способ проверки как выезд на место, так что выяснить фактическое положение дел и замерить реально используемую в деятельности на ЕНВД площадь большой проблемы для налоговиков не составит.
Это да, но сейчас меня обрадовали изменениями, Арендатор арендовал склад рядом и решил максимально расширить торговый зал, перегородки насколько это возможно будут демонтированы (точнее уже сегодня-завтра будут демонтированы) и комнаты №2 и №5 будут тоже торговым залом, так что "как было налоговики" уже не увидят", но ту перегородку, которая и сейчас часть коридора (по которой вопрос) демонтировать нельзя, точнее невозможно без ремонта стен.
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Расчет зарплаты
Удобно с сервисом Контур.Бухгалтерия
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы
Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами
16 мая 2016 в 09:49
Цитата (DarVeter):А еще всегда волновал вопрос, по мелочевке вопросов нет, но есть и габаритный товар, покупатель выбирает его на витрине, но хочет запакованный в коробке, а то в машину он не влезет и просто хочет "совсем новый" и товар выносят со склада или вот на дорогой габаритный товар в цену товара включена доставка по городу, покупатель выбирает товар, оплачивает его в магазине, а доставляют товар уже ему на дом и зачастую в коробке со склада, это и проверить не сложно - нужно только сделать контрольную закупку, хотя наверное вынесу как я этот вопрос в отдельную тему.   
Ничего страшного в этом нет и препятствия применению ЕНВД не возникает, если сама сделка розничной купли-продажи оформляется в магазине. Но если хотите обсудить еще более подробно - тогда действительно нужно выносить вопрос в отдельную тему.
Цитата (DarVeter):Арендатор арендовал склад рядом и решил максимально расширить торговый зал, перегородки насколько это возможно будут демонтированы (точнее уже сегодня-завтра будут демонтированы)
Надеюсь, он в курсе, что все подробные изменения должны быть заранее согласованы с арендодателем и своевременно отражены в договоре аренды.
16 мая 2016 в 12:38
Еще раз огромное спасибо!
Цитата (Al-ra5):Надеюсь, он в курсе, что все подробные изменения должны быть заранее согласованы с арендодателем и своевременно отражены в договоре аренды.
Все, за выходные все демонтировали, Арендодатели присутствовали при демонтаже и на все согласны, доп. подготовили, в нем утвердили новые "целевые" площади и новую схему "экспликации". Доп. сделали действием с начала месяца (с 01.05.2016).
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер