Варвара Орлова

Как правильно оформить договор аренды при УСН

Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? 🤔 А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?🤦‍♀️
ОтветитьНовый вопрос. . .
Кручинина Наталья 107 741 балл, г. Самара
13 мая 2010 в 17:13
Цитата (Варвара Орлова):Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? 🤔 А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?🤦‍♀️


Вопрос спорный. Есть письма Минфина, в которых указано, что изначально поступившая обеспечительная сумма должна облагаться НДС. В других письмах указано, что эту сумму можно зачесть в счет оплаты арендной платы, если арендатор не исполнил свои обязательства.
Решать вам.
Заполнить, проверить и сдать декларацию по ЕСХН через интернет
Оленька Юрьевна 100 673 балла, г. Москва
13 мая 2010 в 17:13
Может быть стОит рассмотреть вариант с заключением договора задатка?
Кручинина Наталья 107 741 балл, г. Самара
13 мая 2010 в 17:14
Цитата (Оленька Юрьевна):Может быть стОит рассмотреть вариант с заключением договора задатка?


Да, задаток подойдет. Есть решения судов, в которых указывается, что, если задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору.
znamenka 11 032 балла, г. Шахты
13 мая 2010 в 17:15
Цитата (Варвара Орлова):Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? 🤔 А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?🤦‍♀️

Цитата:в связи с применением УСН авансы подлежат включению в облагаемый единым налогом доход на дату фактического поступления денег, в отличие от правил бухгалтерского учета, в которых аванс доходом не признается (абз. 2 п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина России от 11.04.2007 N 03-11-04/2/98).
.......
В отношении поступившего гарантийного взноса необходимо определить, обладает ли этот взнос признаками залога или задатка. В данном случае гарантийный взнос, описанный в договоре, может оказаться не соответствующим этим признакам. В частности, необходимо учитывать следующее обстоятельство. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Относительно возможного признания гарантированного взноса залогом также существует мнение, что безналичные деньги предметом залога быть не могут, поскольку одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.
Следовательно, сторонам, возможно, придется внести изменения в договор.
Если условиями договора гарантийный взнос трактуется сторонами как залог или задаток, то его можно рассматривать в качестве формы обеспечения исполнения договорного обязательства на основании п. 1 ст. 334 (залог) и ст. 380 (задаток) ГК РФ. В противном случае этот взнос расценивается исключительно как аванс.
В силу п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ. В пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ как раз и говорится, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
Этот вывод (о залоге, задатке) в отношении организаций, применяющих УСН с объектом "доходы", подтверждается Письмами Минфина России от 06.10.2008 N 03-1-04/2/153, от 24.08.2007 N 03-11-04/2/212, от 29.05.2007 N 03-11-04/2/145 (при условии возврата указанных сумм при истечении срока договора аренды), Письмами УФНС России по г. Москве от 28.09.2006 N 18-11/3/85458@, от 19.04.2006 N 18-12/3/32797@, от 09.03.2005 N 18-08/3/1464.

Информация о публикации: Войтенко А.И. Вопрос-ответ // Советник бухгалтера. 2009. N 12. С. 78 - 81.

ИМХО, если у Вас - звучит не аванс, а именно задаток по договору, то Вы все делаете верно!
Подать уведомление о переходе на ЕСХН и сдать отчетность по налогу через интернет
znamenka 11 032 балла, г. Шахты
13 мая 2010 в 17:16
Цитата (Кручинина Наталья):
Да, задаток подойдет. Есть решения судов, в которых указывается, что, если задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору.

Наталья! А при чем здесь НДС, что-то не пойму? Они же на УСН
НКК Консультант
13 мая 2010 в 17:23
Цитата (Варвара Орлова):Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? 🤔 А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?🤦‍♀️



Добрый вечер!

Как уже отметили коллеги, если задаток будет иметь однозначно обеспечительную функцию (например, в договоре будет указано, что он возвращается при заключении основного договора), то шансы отстоять свое право на неуплату налога с такой суммы хорошие. Однако если будут намеки на то, что помимо обеспечительной, задаток носит и платежную функцию, то тут возникнут проблемы. Суд может поддержать требования налоговиков о необходимости включения такой суммы в доход упрощенца в момент ее получения. Если у Вас будет письмо арендатора с просьбой зачесть задаток в счет аренды за последний месяц - это будет документальным доказательством платежной функции задатка и необходимости его включения в налоговую базу в периоде получения данной суммы. Таким образом, лучше либо вернуть задаток после заключения основного договора либо заплатить налог в периоде получения такого платежа.
Кручинина Наталья 107 741 балл, г. Самара
14 мая 2010 в 08:43
Цитата (znamenka):
Цитата (Кручинина Наталья):
Да, задаток подойдет. Есть решения судов, в которых указывается, что, если задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору.

Наталья! А при чем здесь НДС, что-то не пойму? Они же на УСН


Ошиблась, имела ввиду налог по УСН, а написала НДС.
Рассчитайте взносы «за себя» и работников при совмещении УСН и ПСН