Учет у инвестора строительства

Question

Подскажите, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли (стоимость с НДС) для строительства техцентра  . Когда НДС можно принять к вычету? ( Передается право аренды замли от одного арендатора - другому - за деньги). Спасибо.

IgorNevsky · Accepted Answer

Цитата (ИринаФ):Подскажите, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли (стоимость с НДС) для строительства техцентра . Когда НДС можно принять к вычету? ( Передается право аренды замли от одного арендатора - другому - за деньги). Спасибо.

К сожалению, Вы не указали, в как Вы будете строить техцентр - хозяйственным или подрядным способом.
В бухгалтерском учете приобретенное право отражается в составе расходов будущих периодов (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н), а далее относится на счет 08, т.к. право приобретено для строительства техцентра, который будет учитываться как ОС.
В налоговом учете применяются правила, установленные п. 2-4 ст. 264.1 НК РФ:

Цитата:2. Расходами на приобретение права на земельные участки также признаются расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.
3. Расходы на приобретение права на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, в следующем порядке:
1) по выбору налогоплательщика сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет, либо признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной в соответствии со статьей 274 настоящего Кодекса налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Порядок признания расходов на приобретение права на земельные участки применяется в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения.
Для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии с настоящей статьей, налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.
Если земельные участки приобретаются на условиях рассрочки, срок которой превышает указанный в абзаце первом настоящего подпункта срок, то такие расходы признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного договором;
2) сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.
В целях настоящей статьи под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию прав понимается расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.
4. Правила, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в отношении порядка признания расходов, указанных в пункте 2 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

Извините за такую длинную цитату, но, увы, в двух словах не опишешь.
А вот по поводу НДС - нужно, как правильно указала Lucky и как уже указано выше в этом посте, знать, как будет строиться техцентр.

IgorNevsky · Accepted Answer

Цитата (ИринаФ):Строить будем подрядным способом. Мы будем только инвесторами. Можно будет возместить НДС, если реализации не будет? И как учитывать остальные расходы, которые не будут входить в первоначальную стоимость объекта ( з/пл администрации, канцелярские расходы и пр.). Большое спасибо за то, что Вы откликнулись.

Давайте по порядку.
1. Если Вы будете только инвестором, то Вам на баланс объект будет передан заказчиком-застройщиком только по окончании строительства. Соответственно, и НДС Вы сможете принять к вычету тогда же, т.к. до этого не будет принятия работ/услуг на учет (абз. 2 и 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).
2. По прочим расходам, которые не будут входить в стоимость строительства, в принципе вычет по НДС возможен. НО...
- нужно доказать, что они осуществляются для деятельности, облагаемой НДС;
- при отсутствии реализации налоговики возражают против вычетов, т.к. считают, что нулевую базу уменьшать на вычеты нельзя (писем туча - например, письма Минфина России от 22.06.2010 N 03-07-11/260, от 30.03.2010 N 03-07-11/79 и др.) Правда, судебная практика так же методично складывается в пользу налогоплательщиков.
Но для системного решения обеих проблем, возможно, Вам имеет смысл потихоньку приторговывать чем-нибудь? Например, теми же карандашами-ластиками (шутка 🤢 ).

А по поводу налога на прибыль - думаю, это отдельный вопрос и правильнее было бы создать новую тему. Тем более что вопрос спорный, дискуссионный; обсуждение, возможно, будет жарким. Хотя и на форуме тема обсуждалась уже не раз. Поищите!

Удачи!

IgorNevsky · Accepted Answer

Цитата (Lucky):Игорь, поскольку у них будет участок на праве аренды, они будут являться и застройщиком . И формировать стоимость строящегося здания они будут у себя

Хм... Возможно...
Но я исходил именно из того, что написала автор вопроса - они будут только инвестором.
А землю они могут и в субаренду передать.
И еще одно: для осуществления функций заказчика-застройщика требуется допуск (ранее нужна была лицензия). Он у них есть? Что-то меня терзают сомнения по этому поводу 😀
Ну и, раз уж начали углубляться в эту тему, не могу не упомянуть про позицию Минфина по этому вопросу (письма от 05.03.2009 № 03-07-11/52, от 20.03.2009 № 03-07-10/07):

Цитата:Следует учитывать, что согласно п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» при осуществлении строительства здания по договору строительного подряда, в котором этапы работ не выделялись, акты по форме № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Данные акты не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика.
Таким образом, если договором строительного подряда не предусмотрена поэтапная приемка работ заказчиком, то акты по форме № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», подписываемые заказчиком в отношении работ, выполненных подрядчиком за отчетный месяц, являются основанием для определения стоимости выполненных работ, по которой производятся расчеты с подрядчиком, и, согласно договору, не являются принятием результата работ заказчиком.
Учитывая изложенное, вычет налога на добавленную стоимость, предъявляемого подрядчиком, возможен только после принятия заказчиком результата работ в объеме, определенном в договоре

Резюме: давайте все же окончательно поймем технологию строительства и роль в ней компании автора вопроса (уважаемая ИринаФ, поясните, пожалуйста, подробнее!).

Lucky · Accepted Answer

А если у них будет сдача в субаренду, то сразу появится обороты по 90 счету и с возмещением НДС проблем не будет: будут возмещать с той периодичностью, с какой им застройщик будет сводные счета-фактуры передавать

Lucky · Answer

Цитата (ИринаФ):Подскажите, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли (стоимость с НДС) для строительства техцентра . Когда НДС можно принять к вычету? ( Передается право аренды замли от одного арендатора - другому - за деньги). Спасибо.

вы будете сами строить на взятом в аренду участке ( одновременно инвестор-застройщик)?

ИринаФ · Answer

Строить будем подрядным способом. Мы будем только инвесторами. Можно будет возместить НДС, если реализации не будет? И как учитывать остальные расходы, которые не будут входить в первоначальную стоимость объекта ( з/пл администрации, канцелярские расходы и пр.). Большое спасибо за то, что Вы откликнулись.

Lucky · Answer

Игорь, поскольку у них будет участок на праве аренды, они будут являться  и застройщиком . И формировать стоимость строящегося здания они будут у себя

Lucky · Answer

Да, если они отдадут участок в субаренду, тогда другое дело. я потому свой первый вопрос и задала. По Градостроительному Кодексу
"застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;"
Ждем подробностей от автора

ИринаФ · Answer

Пишу по-порядку: Мы купили право аренды земли (стоимость с НДС). Будем строить техцентр подрядным способом. В СРО сами не втупили ( и не будем), поэтому наняли технического заказчика, которому платим за выполнение из услуг ( поиск подрядчиков, получение допусков на строительство и т.п.). Платим авансом с НДС. Куда эти затраты и НДС? Входят ли они в первоначальную стоимость объекта? Какие документы заказчик-застройщик должен предоставить помимо счета-фактуры за свои услуги? Везде разъяснения, если предприятие совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика, а у нас только инвестирование объекта проходит по предприятию. Суммы большие, а НДС "висит". Участок в субаренду сдавать не будем. Стоимость формировать придется на своем предприятии, так как заказчик-застройщик - одно предприятие, а геологические изыскания проводились другим предприятием.

Lucky · Answer

Вы , пожалуйста, не смешивайте понятия "заказчик" и "застройщик". Услуги технического заказчика это точно такие же услуги как любые другие (связи, транспорта). Но, чтобы он у вас стал заказчиком-застройщиком, вы должны землю ему передать в субаренду. Он не может быть застройщиком по чужому земельному участку. Если у него будет замля в аренде на время стройки,  тогда он будет формировать первоначальную стоиомсть объекта у себя на балансе, а вам делать сводные счета-фактуры по стройке, и отдельно выставлять свои услуги тех.заказчика

ИринаФ · Answer

А если земля у нас, то мы являемся заказчиком? Должны ли мы вступать в СРО?

Lucky · Answer

Цитата (ИринаФ):А если земля у нас, то мы являемся заказчиком? Должны ли мы вступать в СРО?

если у вас просто земля, ты вы не являетесь заказчиком. Вы являетесь застройщиком. В СРО вступают те, кому нужн допуск к работам. Если вы своими силами не осуществляете строительство и не осуществляете тех.надзор, вам допуск к работам не нужен и в СРО вступать нет необходимости. Но, поскольку земля у вас, вам нужно получить разрешение на строительство (имея на руках проект - стадия П, прошедшая экспертизу). А потом привлекать ген.подрядчика и службу тех.заказчика

ИринаФ · Answer

А если допуск на строительство получает организация, нанятая для этого?

Lucky · Answer

Цитата (ИринаФ):А если допуск на строительство получает организация, нанятая для этого?

Вопрос мне не понятен. Что значит нанятая для этого? Что значит допуск на строительство? Вступление в СРО означает, что организация, вступившая в СРО, имеет право заниматься определенными видами работ

ИринаФ · Answer

Разрешение на строительство получает организация, выполняющая функцию технического заказчика. Это оговорено в договоре.

Lucky · Answer

Цитата (ИринаФ):Разрешение на строительство получает организация, выполняющая функцию технического заказчика. Это оговорено в договоре.

На какую организацию получают разрешение? На себя тех.заказчик не может получить разрешение на стройку , не имея землю под стройку. Значит, на вас?

ИринаФ · Answer

Да

Lucky · Answer

Если разрешение на строительство получено на вашу организацию, вы являетесь застройщиком и формируете первоначальную стоимость объекта у себя на балансе. Нанимаете проектировщиков, ген.подрядчика. Тех.заказчик у вас уже есть.
НДС к вычету вы можете предъявлять в тех периодах, когда у вас будут выполняться работы(услуги) и будут счета-фактуры от поставщиков.
Просто при отсутствии начислений по НДС, налоговая может отказывать в вычетах. Но по этому вопросу давно уже сложилась судебная практика в пользу налогоплательщика. Можете, по своему усмотрению, согласиться с точкой зрения налоговых органов и заявить вычет после появления любой, хоть самой минимальной реализации. Или можете спорить с ними вплоть до судебных разбирательств

Lucky · Answer

Если ваш тех.заказчик ищет для вас ген.подрядчика, договор с генподрядчиком все равно должен быть заключен с вашей организацией

ИринаФ · Answer

Вот у меня вопросы и возникают. Сначала не могли определиться со своим статусом: заказчик или инвестор. Потом как списывать затраты - тоже всякие условия есть. и т.п. А нас всего 2 человека в конторе. Начала общаться с аудиторами - у всех разные мнения на этот счет.  До сих пор не могу выяснить как списать покупку права аренды земли.

Lucky · Answer

Вам Игорь Невский подробно ответил, как списывать право аренды земли

ИринаФ · Answer

Спасибо