Лимит дохода при УСН

Question

Добрый день!!

подскажите пож-та, у нас на ООО (ОСНО) есть здание, которое мы сдаем в аренду, мы планируем продать это здание физлицам, оформлено будет как доли по 50% от здания каждому физлицу. Я не совсем понимаю как в данном случае оформляется аренда этого здания, как от ИП или как физлица?

Александр Погребс · Accepted Answer

Из приведенного отрывка ГК РФ как раз и следует, что сдача имущества в аренду НЕ является предпринимательской деятельностью.
Особенно в данном случае, когда арендатор всего один. 
Итак, мы имеем "систематическое получение прибыли" (хотя с систематическим характером в данном случае тоже можно поспорить), например раз в месяц или в квартал...
Но должно быть соблюдено и второе условие  прибыль должна быть получена от:
1) использования имуществом;
2) продажи товаров;
3) выполнения работ;
4) оказания услуг...
Список закрыт!
Второй и третий пункты сразу выкидываем - не наш случай.
"использование имуществом" - здесь нет использования имуществом самим владельцем, ведь по договору аренды именно право пользования он и передает арендатору. Право собственности остается у владельца имущества, а вот пользуется им в полной мере (или ограничено) - арендатор. Так что пункт 1 тоже не подходит.
Остается пункт 4 - он самый коварный.
Если посмотреть на структуру глав второй части Гражданского кодекса, то невооруженным взглядом видно, что аренда и услуги - в разных местах и разных главах.
Отсюда вполне логично сделать вывод аренда не является услугой и поставить точку в этом вопросе - сдача физическим лицом имущества в аренду не является предпринимательской деятельностью и поэтому у этого физического лица обязанности регистрироваться в качестве ИП нет.
Но мы с вами хорошо знаем, как налоговики умеют читать кодексы.
Даже ГК РФ, самый, на мой взгляд, понятно написанный, они могут прочитать шиворот-навыворот. Уже много лет они по разным поводам внедряют в сознание и реальную практику тезис аренда=услуге. Они это делают в налоговых целях, но этот же тезис делает вопрос с необходимостью регистрации ИП не таким уж бесспорным.

В настоящее время установилась практика: физическое лицо, сдающее одну квартиру (комнату) на длительный срок может не регистрироваться, как ИП.
Но если он сдает несколько квартир, или на короткие промежутки времени (посуточно, на неделю или месяц), то это уже "деятельность" и надо регистрировать ИП.

Поскольку, как я понял из вопроса и каждого физического лица - владельца половины дома всего один арендатор и аренда, скорее всего, будет заключена на длительное время, регистрироваться им, как ИП необязательно.
Смысл регистрироваться ИП может иметь смысл с налоговой точки зрения, но здесь надо сначала внимательно всё просчитать - об этом читайте здесь: https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=11588

Успехов!

Lucky · Accepted Answer

Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью по сдаче имущества в аренду, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП и договоры аренды нужно заключать  с ИП.

А при чем тут лимит дохода при УСН?

ЯестьЯ · Answer

Здравствуйте. А причем тут УСН?

Марильда · Answer

2 физлица владеют в долевой собственности одним зданием, мы хотим зарегистрировать ИП и сдавать в аренду, арендатор один единственный, встал вопрос кто из физлиц должен регистрировать ИП или достаточно одного, а лимит на УСН при том, что как считать доход из расчета на каждого владельца или 45 млн за 9мес это предел дохода на двоих?

ЯестьЯ · Answer

Что то Я запутался. Кто у Вас на упрощенки??

Марильда · Answer

ИП на упрощенке

ЯестьЯ · Answer

аааа... Ясно

Lenatikh · Answer

Предел для каждого ИП свой

sukharik · Answer

346.13 НК РФ

4. Если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, превысили .........такой налогоплательщик считается утратившим право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.
То есть доход считается на одного налогоплательщика.

Галина Колмакова · Answer

В результате реализации у двух физиков будет по 1/2 здания в собственности. Эти физики могут сдавать свои половинки (каждый свою собственность) в аренду как физики так и как ИП (если зарегистрируются)

Галина Колмакова · Answer

Я отстала от жизни? Или опять что-то упустила? Почему физик должен зарегистрировать ИП? Разве как физик он не может сдать принадлежащее ему на праве собственности здание в аренду без регистрации ИП?

Оленька Юрьевна · Answer

Ну сдача  в аренду нежилого  помещения  с целью систематического извлечения дохода  вроде как  напоминает предпринимательскую деятельность.... 

Гражданский кодекс РФ, Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Галина Колмакова · Answer

Знаю кучу людей которые сдают свои квартиры и гаражи в аренду и при этом никакого ИП не регистрируют. Платят НДФЛ и все

Марильда · Answer

всем спасибо! меня собственно и интересует с налоговой точки зрения, НДФЛ 13%, а ИП можно на УСН перевести и платить 6% или 15%, что будет значительно ниже

melik · Answer

Аналогичный вопрос обсуждался несколько дней назад. Поищите в поиске, там много дельных советов, что лучше как физическое лицо сдавать в ареду или как ИП.

Мария Ларичева · Answer

Добрый день. Если не ошибаюсь, Галина имеет в виду эту тему

melik · Answer

Да, Мария, очередное СПАСИБО. Пока искала, Вы уже ссылку поставили.

Марильда · Answer

спасибо!