Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Укажите адрес электронный почты, который вы использовали для регистрации
Восстановить Вернуться
Инструкция отправлена
ликат

Может ли физическое лицо сдавать помещение в аренду

Здравствуйте. Подскажите плиз- физлицо сдает в аренду помещение юрлицу. Есть ли нарушение в том , что физлицо является ИП. Имеет ли право сдавать в аренду помещение как физлицо. Если можно ссылки на положения или иные материалы. Благодарю.
ОтветитьНовый вопрос. . .
Галина Колмакова 180 066 баллов, г. Тюмень
29 марта 2013 в 07:15
Цитата (ликат):Здравствуйте. Подскажите плиз- физлицо сдает в аренду помещение юрлицу. Есть ли нарушение в том , что физлицо является ИП. Имеет ли право сдавать в аренду помещение как физлицо. Если можно ссылки на положения или иные материалы. Благодарю.

Добрый день. Сдавать в аренду принадлежащее вам помещение вы можете как физ лицо (Платить 13 % НДФЛ и отчитываться в ИФНС по 3НДФЛ!)
Можете как ИП (если у ИП открыт вид деятельности - сдача в аренду ... имущества) В этом случае платите налог в соответствии с выбранной системой налогообложения (обычно выбирают УСН с базой Доходы -6%- это выгодней!)
Бухгалтерия
Получите электронную подпись для входа в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС
AK7 5 271 балл
29 марта 2013 в 14:35
Добрый день !
Не могу согласиться с Галиной Колмаковой
Цитата:Сдавать в аренду принадлежащее вам помещение вы можете как физ лицо (Платить 13 % НДФЛ и отчитываться в ИФНС по 3НДФЛ!)

Если вы будете сдавать в аренду помещение как физ. лицо, то арендатор, в данном случае, должен выполнять функции налогового агента, т.е. самостоятельно исчислять, удерживать и перечислять в бюджет с суммы арендной платы НДФЛ, а по концу года подать на Вас в налоговый орган справку о доходах физического лица формы 2-НДФЛ. Однако, на мой взгляд возникает вопрос, а можете ли Вы сдавать в аренду помещение как физическое лицо? В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Т.о. сдача в аренду помещения имеет все признаки предпринимательской деятельности, а в соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ Вы имеете право заниматься предпринимательской деятельностью только с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. На Вашем месте, т.к. Вы уже индивидуальный предприниматель, я бы открыл вид деятельности "сдача в аренду недвижимого имущества" (если такой вид деятельности не открыт) и сдавал бы помещение в аренду как ИП.
Lucky 106 186 баллов, г. Екатеринбург
29 марта 2013 в 14:43
Добрый день
В основном согласна с АК7.
Но есть еще зависимость от назначения имущества, сдаваемого в аренду
Если вы сдаете в аренду имущество, которое приобрели для использования в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (например, жилая квартира, легковой автомобиль), но временно , пока не используется, сдали такое имущество в аренду, то претензий от налоговых органов не будет при отсутствии регистрации физ.лица в качестве ИП
Но если у вас имущество, которое априори не может использоваться для личных нужд (например, нежилые офисные или производственные площади или автомобиль грузовой), то все, как написал АК7
Nata1993 5 032 балла, г. Муром
29 марта 2013 в 15:39
Добрый день.
Саму волнует этот вопрос очень...
Вот что пишет минфин:
Письмо Федеральной налоговой службы от 8 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/412@ “О налогообложении доходов физических лиц” ( письмо как раз именно про случай признания сдачу в аренду предпринимателькой деятельностью)
Цитата:О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.



Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.


Вопрос, конечно, скользкий.Я слышала о том,что не особо-то и пристают налоговики, когда арендатель-физ.лицо и сдает нежилые помещения. С другой- а кто знает, какие у Вас налоговики? И стот ли рисковать?
30 марта 2013 в 23:36
Спасибо всем. Но опять же - по вопросу физлица. Оно (физлицо) приобрело это самое помещение - как физлицо. И имеет все таки право сдавать как физлицо в аренду? Или категорично - нет?
Бухгалтерия
Заполняйте накладные, акты, счета‑фактуры и ведите бухгалтерию ИП
LidiaVS 11 194 балла, г. Архангельск
30 марта 2013 в 23:56
Добрый вечер,сообщаю из практики работы с ИП. Если у ИП есть недвижимость коммерческая и он сдает ее в аренду,то он заключает договоры как ИП,несмотря на то что эта недвижка приобретена на физ.лицо.Аренда поступает ежемесячно и ифнс цепляется к тому что это предпринимательская деятельность,поэтому здесь физ лицо ведет себя как ИП. Использует самый удобный вариант усно 6%.Пока не было у этого ИП упрощенки,а была только ЕНВД для торговли,он сдавал недвижку как физ лицо и у него удерживали НДФЛ и он сдавал декларацию годовую формы 3-НДФЛ. Потом ифнс пригрозила начислить НДС и ИП подал заявление на усно с нового года.
Yakorn 4 701 балл
31 марта 2013 в 00:30
Добрый вечер!
А я соглашусь с Галиной Колмаковой!
Сдача имущества в аренду, это единичная сделка и не обладает признаком "систематичности". Иное толкование закона бы приводило бы к правовой ситуации, когда, к примеру, лица сдающие квартиры (а таких огромное количество) должны были бы признаваться предпринимателями. А если они не зарегистрировались в таком качестве, то в их действиях имеются признаки состава администртивного проступка или преступления "незаконное предпринимательство" (разграничение в зависимости от суммы полученного дохода).
Поэтому физлица могут сдавать имущество в аренду и без регистрации в качестве предпринимателя, в том числе и нежилые помещения.
Кроме того, арендатор является налоговым агентом по отношению к физлицу-арендодателю и удерживает НДФЛ из суммы арендной платы. Поэтому ущерба у бюджета не возникает.
Единый госреестр прав на недвижимое имущества не знает такого субъекта "индивидуальный предприниматель". В качестве собственника в него вносятся только физические или юридические лица. И в свидетельстве о праве собственности никогда не указано, что собственником имущества является индивидуальный предприниматель такой-то.
Вместе с тем, если в договоре купли-продажи указано, что имущество приобретено именно индивидуальным предпринимателем и затраты по его приобретению учитывались в учете, то, в таком случае, имущество в аренду он должен сдавать именно как предприниматель.
31 марта 2013 в 22:18
спасибо всем за участие в дискуссии.
Nata1993 5 032 балла, г. Муром
1 апреля 2013 в 13:45
Цитата (Yakorn):Добрый вечер!
А я соглашусь с Галиной Колмаковой!
Сдача имущества в аренду, это единичная сделка и не обладает признаком "систематичности". Иное толкование закона бы приводило бы к правовой ситуации, когда, к примеру, лица сдающие квартиры (а таких огромное количество) должны были бы признаваться предпринимателями. А если они не зарегистрировались в таком качестве, то в их действиях имеются признаки состава администртивного проступка или преступления "незаконное предпринимательство" (разграничение в зависимости от суммы полученного дохода).
Поэтому физлица могут сдавать имущество в аренду и без регистрации в качестве предпринимателя, в том числе и нежилые помещения.
Кроме того, арендатор является налоговым агентом по отношению к физлицу-арендодателю и удерживает НДФЛ из суммы арендной платы. Поэтому ущерба у бюджета не возникает.
Единый госреестр прав на недвижимое имущества не знает такого субъекта "индивидуальный предприниматель". В качестве собственника в него вносятся только физические или юридические лица. И в свидетельстве о праве собственности никогда не указано, что собственником имущества является индивидуальный предприниматель такой-то.
Вместе с тем, если в договоре купли-продажи указано, что имущество приобретено именно индивидуальным предпринимателем и затраты по его приобретению учитывались в учете, то, в таком случае, имущество в аренду он должен сдавать именно как предприниматель.


Добрый день. А я считаю, что пролонгация-это и есть систематичность,со всеми вытекающими
Бухгалтерия
Платежку на уплату штрафа можно сформировать в несколько кликов
Lucky 106 186 баллов, г. Екатеринбург
1 апреля 2013 в 14:06
На форуме была когда то тема.
Налоговая проверила физ.лицо, сдававшее в аренду имущество, без регистрации ИП
Сочла деятельность предпринимательской и начислила НДС, какую то приличную сумму
Не могу найти эту тему и автора не помню
Может, кто-то найдет или автор откликнется
100sh 247 657 баллов, г. Пермь
1 апреля 2013 в 14:59
Добрый день!

Относительно правоприменительной практики по данному вопросу посмотрите дело Агишева в Пермском крае.
Фигуранту - два года условно с испытательным сроком, а остальным - реальный прецедент.
LidiaVS 11 194 балла, г. Архангельск
2 апреля 2013 в 20:10
Добрый вечер,вопрос не простой про аренду и возникает он периодически и у нас на форуме и в практической работе.Я тоже в устной форме пыталась доказать ифнс,что человек отдал вам 13 %,а не 6% как сейчас,бюджет же больше получил.Ответ - нет - надо быть ИП,систематичность именно в том,что аренда поступает каждый месяц.Вы ведете незаконную предпринимательскую деятельность.
Yakorn 4 701 балл
2 апреля 2013 в 21:39
Добрый вечер!
Позиция налоговиков понятна. Ею движет очевидное желание «все держать под контролем». Ведь предприниматель может быть подвергнут мерам налогового контроля и обязан вести учет. А у физ. лица налоговая инспекция и запросить ничего не может. Плюс отсутствие контроля о движении денежных средств. Отсюда и стремление налоговиков «втиснуть все и вся» в прокрустово ложе предпринимательства.
Если формально подходить, то доход получаемый от аренды действительно является систематическим, поскольку человек регулярно получает этот доход и рассчитывает на него. Боле того, если эти отношения прекращаются в связи с отказом нанимателя арендодатель предпринимает меры по поиску нового арендатора. И умысел его в это время направлен на получение дохода в длительной перспективе.
Но в связи с этим возникает вопрос, скажите, как оценить действия старухи ежедневно, изо дня в день, торгующей у гастронома зеленью или картошкой, выращенными на своем участке, или, к примеру, молочницы, заведомо знающей, что в сезон будет продавать молоко дачникам. Что, в ее действиях тоже нет систематичности? Безусловно есть. И деятельность ее, говоря казенными штампами, направлена на систематическое извлечение прибыли.
Если исходить из формального подхода, который прозвучал выше, то указанные граждане являются правонарушителями.
Есть другой аспект у этого вопроса, что делать с лицами, которые в силу своего статуса не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью (нотариусы, некоторые категории государственных и муниципальных служащих и т.д.). И если у них есть, к примеру, квартира в собственности, то почему они должны быть ограничены в правоспособности получать дохода от ее сдачи в аренду. Что здесь незаконного, если эти лица честно и открыто совершают указанные сделки и при этом уплачивают законно установленные налоги?
Здесь прозвучали критерии отнесения деятельности по сдаче имущества в аренду к предпринимательской деятельности в зависимости от вида имущества (жилое помещение сдается в аренду или нет, личный транспорт или коммерческий), имело место пролонгация договора или нет и т.п. Но все эти доводы не основаны на законе, поскольку законодатель не относит указанные обстоятельства к признакам предпринимательской деятельности.
Объективности ради отмечу, что пока фактически не будут установлены формальные признаки предпринимательской деятельности, данная тема будет постоянно всплывать на форуме (и не только на этом).
Бухгалтерия
Рассчитать «сложную» зарплату с коэффициентами и надбавками по большому количеству работников
Галина Колмакова 180 066 баллов, г. Тюмень
3 апреля 2013 в 08:05
ПИСЬМО МИНФИНА РФ ОТ 02.02.2010 N 03-02-08/8

Вопрос: Физлицо сдавало свою квартиру по договору найма жилого помещения. Физлицо подало в налоговый орган по месту нахождения квартиры налоговую декларацию по НДФЛ. Может ли физлицо быть привлечено к налоговой ответственности по результатам камеральной налоговой проверки? В случае если может, то по каким статьям НК РФ: по п. 1 ст. 119 НК РФ или по п. 2 ст. 119 и ст. 112 НК РФ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 2 февраля 2010 г. N 03-02-08/8

В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено обращение о привлечении физического лица к ответственности за совершение налогового правонарушения по результатам камеральной налоговой проверки и сообщается следующее.

На основании п. п. 1 и 2 ст. 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) физические лица при получении вознаграждений от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют и уплачивают налог на доходы физических лиц в порядке, установленном ст. 225 Кодекса.

Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию ( п. 3 ст. 228 Кодекса).

В случае прекращения выплат, указанных в ст. 228 Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения таких выплат представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде ( п. 3 ст. 229 Кодекса).

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня ( п. 2 ст. 119 Кодекса).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной, в частности, в Определении от 30.10.2008 N 14608/08, базой для определения суммы штрафа является сумма налога, подлежащая фактической уплате (доплате) в бюджет за период, за который подана налоговая декларация.

Согласно пп. 1 п. 7 ст. 101 Кодекса руководитель (заместитель руководителя) налогового органа вправе вынести по результатам налоговой проверки, в том числе камеральной налоговой проверки, решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Обстоятельства, смягчающие или отягчающие ответственность за совершение налогового правонарушения, устанавливаются судом или налоговым органом, рассматривающим дело, и учитываются при применении налоговых санкций ( п. 4 ст. 112 Кодекса).

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН