Варвара Орлова

Постановка на учет здания как основного средства

Добрый день! Поделитесь опытом! Компания осуществляла реконструкцию здания под гостиничный комплекс на основании инвестиционного договора с 2005 года, по окончании действия договора в мае 2008 года получила разрешение на ввод в эксплуатацию и свидетельство о праве собственности на здание. Как основное средство здание было поставлено на учет в сентябре 2009., т.к. по факту работы по реконструкции не были завершены и за период с мая 2008 по сентябрь 2009 производились работы по монтажу системы водоотведения, канализации, отопления, монтажу и изготовлению оконных блоков, монтажу фасадной плитки, электромонтажные работы, установка водосточной системы, установка пожарной сигнализации, подведение к зданию газопровода, подключение здания к системе газоснабжения и водоотведения. Сейчас нам аудитор настоятельно советует сдать уточненки по налогу на имущество т.к. согласно требованиям законодательства здание мы должны были поставить на учет как основное средство и соответственно начислять налоги в мае 2008 года, несмотря на последующие капитальные работы. Подскажите как поступить?
ОтветитьНовый вопрос. . .
Александр Погребс Главный консультант
20 декабря 2010 в 10:09
У меня несколько уточняющих вопросов.
1) Если проводилась реконструкция здания (а не первоначальное строительство), то почему это здание не стояло на учете, как ОС, раньше (до реконструкции)?
2) Вы его приобрели во время реконструкции?
3) Почему, получив "разрешение на ввод в эксплуатацию" Вы его еще год доделывали?
4) В разрешении на ввод в эксплуатацию указано, в качестве чего может эксплуатироваться здание? Это целевое назначение соответствует фактическому использованию?
5) В период с мая 2008 по сентябрь 2009 здание каким-либо образом не эксплуатировалось?

Успехов!
Сформировать платежки на уплату НДФЛ и взносов с актуальными реквизитами
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
20 декабря 2010 в 14:54
Извините что долго отвечала, почему то ваш сайт у меня не открывался🙁
1. Инвестиционный договор на реконструкцию объекта был заключен с комитетом по управлению городским имуществом, до этого момента компания не имела отношения к зданию.
2. Мы оформили право собственности после окончания действия инвестиционного договора. срок на осуществление реконструкции согласно инвестиционного договора составляет 3 года.
3. Когда получали разрешение на ввод в эксплуатацию мы предоставили комиссии гарантийные письма о том что обязуемся закончить незавершенные работы в кратчайшие сроки до....(если эти сроки важны я подниму эти письма и посмотрю)
4. В разрешении на ввод в эксплуатацию указано "реконструкция здания под гостиницу", по факту сейчас здание готово к эксплуатации в качестве гостиницы.
5. В период с с мая 2008 по сентябрь 2009 здание не эксплуатировалось.
Александр Погребс Главный консультант
20 декабря 2010 в 15:07
Цитата (Варвара Орлова):Извините что долго отвечала, почему то ваш сайт у меня не открывался🙁
1. Инвестиционный договор на реконструкцию объекта был заключен с комитетом по управлению городским имуществом, до этого момента компания не имела отношения к зданию.
2. Мы оформили право собственности после окончания действия инвестиционного договора. срок на осуществление реконструкции согласно инвестиционного договора составляет 3 года.
3. Когда получали разрешение на ввод в эксплуатацию мы предоставили комиссии гарантийные письма о том что обязуемся закончить незавершенные работы в кратчайшие сроки до....(если эти сроки важны я подниму эти письма и посмотрю)
4. В разрешении на ввод в эксплуатацию указано "реконструкция здания под гостиницу", по факту сейчас здание готово к эксплуатации в качестве гостиницы.
5. В период с с мая 2008 по сентябрь 2009 здание не эксплуатировалось.


Обязательно поднимите гарантийные письма. Они Вам нужны, чтобы подтвердить, что фактически, разрешение на эксплуатацию было условным - под условием завершения некоторых работ. Также важно иметь на руках доказательства фактического осуществления этих работ. И доказательства того, что гостиница в указанный период не эксплуатировалась.
Этого, я думаю, достаточно для того, чтобы не доначислять за указанный период налог на имущество и отбиться от налоговиков, если они захотят сделать это сами.
Ну а на аудиторов не обижайтесь - они слишком бояться ответственности за свои ошибки, вот и стараются обезопасить (себя, а не Вас) по максимуму.

Успехов!
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
20 декабря 2010 в 16:08
А подтверждать уже придется в суде? я уже сама не вижу законных оснований не ставить здание на 01 счет в 2008 году🤯
Хотя письма и КС на выполненные работы в период с 2008 по 2009 есть, не могу найти на какой закон опереться с их помощью.🤯
Александр Погребс Главный консультант
20 декабря 2010 в 17:22
Цитата (Варвара Орлова):А подтверждать уже придется в суде? я уже сама не вижу законных оснований не ставить здание на 01 счет в 2008 году🤯
Хотя письма и КС на выполненные работы в период с 2008 по 2009 есть, не могу найти на какой закон опереться с их помощью.🤯

А какие основания ставить?
На какой "закон" опираетесь Вы или Ваши аудиторы?
Заполните, проверьте и сдайте действующую форму 6‑НДФЛ через интернет
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
20 декабря 2010 в 18:04
На ПБУ ПБУ 6/01
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен (!!! т.е. то что здание не эксплуатируется в расчет не берется!!) для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

И Градостроительный кодекс
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме (!! - гарантийные письма как то хило выглядят на фоне Разрешения!!) в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Вот на чем основывается мнение аудитора, я ищу аргументы чтобы оставить все как есть🤯
НКК Консультант
20 декабря 2010 в 22:50
Добрый вечер!

Как мне кажется, помимо того обстоятельства, что здание фактически не эксплуатировалось в спорный период, поможет отбиться от претензий о невключении в налогооблагаемую базу по налогу на имущество рассматриваемого объекта то обстоятельство, что его первоначальная стоимость в спорном периоде не была окончательно сформирована в связи с осуществлением на объекте работ капитального характера по его доведению до состояния, пригодного к использованию.

Вопрос: Организация ведет дела простого товарищества, в рамках которого построен и введен в эксплуатацию новый комплекс по обработке (промывке и пропарке) нефтеналивных железнодорожных цистерн. Производственная деятельность начата в апреле 2006 г., активы учитываются на счете 08. В настоящее время комплектуется пакет документов, необходимых для регистрации права собственности участников простого товарищества на созданное имущество. С какого момента следует включать стоимость созданных объектов недвижимости в налоговую базу по налогу на имущество организаций: с даты передачи документов на государственную регистрацию или с даты государственной регистрации?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 августа 2006 г. N 03-06-01-04/154

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ЗАО о порядке включения в налоговую базу по налогу на имущество объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию, и сообщает следующее.
Согласно п. 1 ст. 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н, актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Согласно п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие).
В то же время п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н, предусмотрено, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Данная норма во взаимодействии с п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств устанавливает право для руководителя организации принимать решение о принятии указанных выше объектов недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств указанные объекты классифицируется как основные средства, поскольку объект недвижимого имущества в этом случае качественно уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (в том числе окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта), и, следовательно, вопрос об учете их в составе бухгалтерского счета 01 "Основные средства" не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта.
Поэтому передача документов на государственную регистрацию прав собственности на законченный строительством объект недвижимости, введенный в эксплуатацию, является основанием для его учета в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
09.08.2006
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
21 декабря 2010 в 11:00
Я в ПБУ по основым средствам вижу только 32 пункта, ни 38 ни 52 там нет...
Оленька Юрьевна 99 055 баллов, г. Москва
21 декабря 2010 в 12:47
Цитата (Варвара Орлова):Я в ПБУ по основым средствам вижу только 32 пункта, ни 38 ни 52 там нет...


Потому что смотреть надо не ПБУ 6/01 , а Методические указание по бухучету основных средств. Почитайте внимательнее пост НКК.
Заказать электронную подпись для получения безвозвратной субсидии от государства
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
21 декабря 2010 в 14:25
Разобралась! Спасибо всем огромное за помощь и советы !!! 😇
Александр Погребс Главный консультант
21 декабря 2010 в 18:10
Кстати, а аудиторы не сказали Вам, что если Вы введете здание в эксплуатацию в 2008 г., то Вы должны снять с расходов (и с первоначальной стоимости тоже) все расходы по доведения его до пригодного состояния...
Уж если говорить "А", то надо говорить и "Б"...

Успехов!
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
22 декабря 2010 в 09:44
А куда относить в таком случае эти расходы?🤦‍♀️ у нас выручки нет до сих пор, сплошная реконструкция
Александр Погребс Главный консультант
22 декабря 2010 в 10:31
Цитата (Варвара Орлова):А куда относить в таком случае эти расходы?🤦‍♀️ у нас выручки нет до сих пор, сплошная реконструкция


Что-то я не понял...
В 2009 году Вы таки поставили здание на учет и, как я понял, начали его эксплуатировать.
И что, сразу ремонт? Или ввели не всё здание, а только его часть?
С реконструкцией будьте очень осторожны - это не текущие расходы, их надо капитализировать!

Успехов!
Сдать отчетность по налогу на прибыль через интернет
Варвара Орлова (автор вопроса) 115 баллов, г. Санкт-Петербург
22 декабря 2010 в 13:55
Мы поставили здание на 01 счет т.к. капитальные работы были завершены и остались только текущие коммунальные расходы.
Плюс еще был дополнительный фактор, мы на тот момент не возмещали НДС по этому объекту ни разу, и уже подходил срок 3-х годичной давности "накопленного" НДС. А налоговая по письменному запросу нам ответила что НДС можно возместить только для поставленных на 01 счет объектов. (мы с вами, Александр, эту тему обсуждали на форуме как раз в 2009 году, история по возмещению в итоге закончилась очень интересно). Как итог - работы завершены + срочно нужно было возмещать НДС = объект поставлен на баланс как основное средство.
Александр Погребс Главный консультант
23 декабря 2010 в 12:27
Цитата (Варвара Орлова):Мы поставили здание на 01 счет т.к. капитальные работы были завершены и остались только текущие коммунальные расходы.
Плюс еще был дополнительный фактор, мы на тот момент не возмещали НДС по этому объекту ни разу, и уже подходил срок 3-х годичной давности "накопленного" НДС. А налоговая по письменному запросу нам ответила что НДС можно возместить только для поставленных на 01 счет объектов. (мы с вами, Александр, эту тему обсуждали на форуме как раз в 2009 году, история по возмещению в итоге закончилась очень интересно). Как итог - работы завершены + срочно нужно было возмещать НДС = объект поставлен на баланс как основное средство.


В принципе, для Вашего ОС можно применить вот эту норму:

Статья 256. Амортизируемое имущество
...
3. Из состава амортизируемого имущества в целях настоящей главы исключаются основные средства:
переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;
переведенные по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев;
находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев.
При расконсервации объекта основных средств амортизация по нему начисляется в порядке, действовавшем до момента его консервации, а срок полезного использования продлевается на период нахождения объекта основных средств на консервации.


Тогда не будете начислять амортизацию, а все расходы по реконструкции добавите в первоначальную стоимость. Только, боюсь, время уже ушло... Если раскручивать всё назад до 2009 г., то полетят базы и по прибыли, и по имуществу...

Я-то ведь только хотел предупредить, что налоговики очень придирчиво рассматривают ремонты, пытаясь отнести их к реконструкции. Поэтому, может быть проще самим назвать это реконструкцией и по окончании добавить в первоначальную стоимость, а не сразу в текущие расходы.

Успехов!