Трактористка

Аренда мест общего пользования

Добрый день!

На сколько правомерно включать в договор аренды условие об аренде место общего пользования (туалеты, коридоры, холл и прочие, даже иногда лестничные клетки)?

Например, арендодатель передает арендатору помещение площадью 100 кв. м. и вспомогательную площадь общего пользования 20 кв.м. Общая площадь составляет 120 кв. м. и постоянная часть арендной платы составляет 12 000 руб.
Переменная часть арендной платы также расчитывается исходя из 120 кв. м., то есть с учетом общей площади.
По факту общую площадь арендуют несколько арендаторов, при этом площадь на одного арендатора расчитывается пропорционально сдаваемой.

Заранее Всем спасибо.
ОтветитьНовый вопрос. . .
deduslo 67 396 баллов, г. Тамбов
2 июня 2014 в 15:41
Места общего пользования - на то и общего, передавать их по акту некорректно. Зато в договоре аренды можно прописать, что арендатор такого-то помещения имеет право пользования такими-то местами общего пользования, а размер арендной платы устанавливается из расчета метража, включающего в себя долю (пропорциональную?)  мест общего пользования.
Как-то так.
Бухгалтерия
Проверьте коды ОКВЭД у «своего» ИП и его контрагентов
Трактористка (автор вопроса) 144 балла, г. Биробиджан
2 июня 2014 в 15:57
Цитата (deduslo):Места общего пользования - на то и общего, передавать их по акту некорректно. Зато в договоре аренды можно прописать, что арендатор такого-то помещения имеет право пользования такими-то местами общего пользования, а размер арендной платы устанавливается из расчета метража, включающего в себя долю (пропорциональную?)  мест общего пользования.
Как-то так.
Спасибо. Но меня очень смущает вообще аренда мест общего пользования в какой-то доле( Ведь п. 3 ст. 607 ГК РФ написано, что "В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды".

Получается арендодатель пишет, что туалет № 5, коридор № 7 и лестничный марш № 1 пропорционально арендуемой площади составляет 25 кв.м. И все это только по одному арендатору и считает постоянную и переменную часть арендной платы.
deduslo 67 396 баллов, г. Тамбов
3 июня 2014 в 07:48
В аренду Вы сдаете конкретное помещение, которое и передаете по акту. А вот размер арендной платы и методику ее расчета Вы вправе установить по любому методу, в т.ч. с учетом права пользования МОПами и расходов на их содержание.
Трактористка (автор вопроса) 144 балла, г. Биробиджан
3 июня 2014 в 09:06
Цитата (deduslo):В аренду Вы сдаете конкретное помещение, которое и передаете по акту. А вот размер арендной платы и методику ее расчета Вы вправе установить по любому методу, в т.ч. с учетом права пользования МОПами и расходов на их содержание.
Так вот по акту и передали общие площади пропорционально занимаемым. Получается у арендатора существует риск признания не обоснованными расходами по арендной плате за общие площади?
Бухгалтерия
Получите электронную подпись для входа в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС
deduslo 67 396 баллов, г. Тамбов
3 июня 2014 в 10:39
Не думаю, что здесь могут возникнуть серьезные проблемы.
Однако в свое время, активно работая со сдачей в аренду отдельных помещений в административном здании, я при составлении договора исходил из определения постоянной части арендной платы непосредственно за выделенное помещение (с учетом права пользования МОПами) - калькуляцию руб за метр просто заранее обговаривали с арендатором; а в порядке возмещения коммунальных услуг по "распределяемым" расходам уже конкретно расписывал методику расчета пропорции по конкретным коммунальным услугам, в т.ч. и применительно к МОПам.
Трактористка (автор вопроса) 144 балла, г. Биробиджан
3 июня 2014 в 12:29
Цитата (deduslo):Не думаю, что здесь могут возникнуть серьезные проблемы.
Однако в свое время, активно работая со сдачей в аренду отдельных помещений в административном здании, я при составлении договора исходил из определения постоянной части арендной платы непосредственно за выделенное помещение (с учетом права пользования МОПами) - калькуляцию руб за метр просто заранее обговаривали с арендатором; а в порядке возмещения коммунальных услуг по "распределяемым" расходам уже конкретно расписывал методику расчета пропорции по конкретным коммунальным услугам, в т.ч. и применительно к МОПам.
Да вот мы тоже так всегда считали, опираясь на п. 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (все договора не раз уже пролонгированы), но ... Налоговая настаивает на обоснованности расходов за аренду общих площадей наших контрагентов (арендаторов).
deduslo 67 396 баллов, г. Тамбов
3 июня 2014 в 12:49
Надо детально смотреть текст договора.
А в общем - аренда какого-то выделенного помещения может быть невозможна без фактического пользования прилегающими МОПами, и если здание в целом принадлежит Арендодателю, то включение в аренду платы за пользование МОПами по условиям договора вполне допустимо, и если таковы условия Арендодателя - то экономически оправданы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

ст. 614, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
Бухгалтерия
Заказать электронную подпись для регистрации в ЕИС