Антилопа

Можно ли приостановить оплату аренды из-за отсутствия производства?

Доброе утро, к сожалению ни одного ответа не получила на свой вопрос, который описан ниже по тексту. И в интернете не могу найти практику судебную, может вообще такого нет. Напишите пожалуйста, можно ли сделать доп.соглашение к договору и временно не платить за аренду нежилого помещения? Очень срочно, так как надо понять оплачивать за май аренду или же соглашение напечатать от 28.04.14, что оплата будет с момента начала производственной деятельности?

Доброе утро, дорогие форумчане, скажите пожалуйста возможно ли вообще в практике временно не оплачивать аренду нежилого помещения? Дело в том, что генеральный директор, он же ИП, который сдает помещение в аренду, чтобы не отражать доходы у себя и так как у ООО, которому сдается помещение не запущен производственный процесс (пока нет оборудования, делает ремонтные работы за свой счет (в договоре прописано "неотделимые улучшения за свой счет"), решил заключить дополнительное соглашение к действующему договору формулировка такая "Стороны пришли к соглашению, что арендная плата будет начисляться и выплачиваться с даты фактического использования арендуемого нежилого помещения, т.е. с момента начала производственной деятельности". Вот и думаем сейчас, не будет ли потом проблем у ИП, понятно, что ООО уменьшит свои расходы и налоговики будут рады. Просто раньше не встречала, да и не знаю возможен ли такой вариант? Жду с нетерпением Ваших ответов. Извините, если раздел выбрала неверный.
ОтветитьНовый вопрос. . .
Reflecti0n 2 601 балл, г. Рязань
10 июня 2014 в 09:54
Добрый день!
Приостановить начисление арендной платы можно. У юристов это называется"арендные каникулы". Правда это чревато увеличением налоговой накрузки. 
Очень подробно панисано  о вашей ситуации в "Главная книга", 2010, N 16
" "Арендные каникулы": избавляемся от налоговых рисков
Давайте рассмотрим еще одну довольно распространенную ситуацию. Арендатор после заключения договора аренды начинает обустраивать помещение. При этом арендная плата за первые месяцы не взимается. Здесь нужно помнить, что безвозмездное пользование помещением в эти несколько месяцев приводит к дополнительной налоговой нагрузке и у арендатора, и у арендодателя. Со стоимости неуплачиваемой арендной платы первому придется заплатить налог на прибыль <17>, а второму - НДС <18>. Кроме того, арендодатель в указанный период не начисляет амортизацию по такому имуществу <19>.
 Предупреди руководителя
 Получение "арендных каникул" на время ремонта помещения чревато дополнительной налоговой нагрузкой. Избежать таких негативных последствий можно, но для этого арендные отношения придется оформить иначе.
Чтобы не пришлось переплачивать налоги, предлагаем использовать один из предложенных ниже вариантов.
 Способ 1. Исключите из договора условие о предоставлении "арендных каникул" (то есть пропишите, что арендная плата уплачивается с 1-го дня аренды)  и одновременно пропорционально уменьшите арендную плату на некоторый период, скажем, на год. Но чтобы совсем обезопасить себя от возможных претензий проверяющих, не стоит снижать арендную плату более чем на 20% <20> (лучше увеличить период такого снижения).
Например, компания планирует заключить договор аренды офисного помещения с ежемесячной арендной платой 30 000 руб. (с учетом НДС). Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца "арендные каникулы". Чтобы исключить негативные налоговые последствия, возникающие при безвозмездном пользовании помещением, можно заключить этот договор на следующих условиях:
- снизить арендную плату на 20%, то есть до 24 000 руб. в месяц (30 000 руб. - 30 000 руб. x 20%);
- установить, что арендная плата уплачивается с момента заключения договора аренды;
- определить, что арендная плата в размере 24 000 руб. устанавливается сроком на 10 месяцев, а начиная с 11-го месяца она повышается до 30 000 руб.
При таком варианте сумма арендных платежей в целом не изменится. По первоначальному варианту арендная плата за 10 месяцев была бы равна 240 000 руб. (30 000 руб. x (10 мес. - 2 мес.)). И по доработанному договору она составляет столько же (24 000 руб. x 10 мес.).
 Способ 2. Установите, что арендная плата по договору уплачивается с 1-го месяца, а проведение ремонта - обязанность арендодателя. Затем заключите агентский договор, по которому арендатор-агент от своего имени, но за счет арендодателя-принципала обязуется организовать проведение ремонта помещения <21>. Арендная плата при этом за первые несколько месяцев может не перечисляться, а зачитываться в счет возмещения расходов арендатора-агента по ремонту <22>.
Договор подряда Агентский договор, договор аренды
-------------------------¬ ---------------------------¬
-------+-----¬ ---+------+--¬ --------+-------¬
¦ ¦ Оплата ¦ ¦Арендная плата ¦ ¦
¦ ¦ выполненных ¦ + - - - - - - ->¦ ¦
¦ ¦ работ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦<--------------+ ¦ Взаимозачет ¦ ¦
¦ Подрядчик +-------------->¦ Арендатор ¦<- - - - - - - + Арендодатель ¦
¦ ¦ Акт ¦ (агент) ¦ Возмещение ¦ (принципал) ¦
¦ ¦ приемки-сдачи ¦ ¦ расходов ¦ ¦
¦ ¦ выполненных ¦ ¦ по оплате ¦ ¦
¦ ¦ работ, ¦ ¦ ремонта ¦ ¦
¦ ¦ счет-фактура ¦ +-------------->¦ ¦
L------------- L------------- Отчет агента, L----------------
счет-фактура
на агентское
вознаграждение,
счет-фактура
на работы
 Пример. Зачет встречных требований сторон по договору аренды и агентскому договору на проведение ремонтных работ
 Условие
Согласно заключенному договору аренды расходы по всем видам ремонта помещения возложены на арендодателя, ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.). Между арендатором и арендодателем заключен агентский договор, согласно которому арендатору поручено заключить от своего имени договор на выполнение работ с подрядной организацией (агентское вознаграждение - 1180 руб., в том числе НДС - 180 руб.). Арендатор заключил с подрядчиком такой договор, стоимость работ составила 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб. Арендная плата за первые 3 месяца засчитывается в счет погашения задолженности арендодателя по агентскому договору. Арендатор планирует использовать это помещение под офис. Сдача помещений в аренду - основной вид деятельности арендодателя.
 Решение
В учете арендодателя и арендатора должны быть сделаны такие записи.
1. Бухгалтерский учет у арендодателя-принципала.
----------------------------T------------------T--------------T-----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дт ¦ Кт ¦ Сумма ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ Ежемесячно на последнее число месяца (в течение 3 месяцев) ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражены доходы в виде ¦76 "Расчеты ¦90-1 "Выручка"¦ 118 000¦
¦арендной платы ¦с разными ¦ ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по договору ¦ ¦ ¦
¦ ¦аренды" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Начислен НДС ¦90-3 "НДС" ¦68 "Расчеты ¦ 18 000¦
¦ ¦ ¦по налогам ¦ ¦
¦ ¦ ¦и сборам", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет "НДС" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражены расходы по ремонту¦20 "Основное ¦76 "Расчеты ¦ 300 000¦
¦помещения ¦производство" ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражена сумма НДС ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 54 000¦
¦по ремонтным работам ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦НДС по ремонтным работам ¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 54 000¦
¦принят к вычету ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦ ¦и сборам", субсчет¦ ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражены расходы по выплате¦20 "Основное ¦76 "Расчеты ¦ 1 000¦
¦агентского вознаграждения ¦производство" ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражен НДС с суммы ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 180¦
¦агентского вознаграждения ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦НДС с агентского ¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 180¦
¦вознаграждения принят ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦к вычету ¦и сборам", субсчет¦ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату проведения зачета ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Встречные требования ¦76 "Расчеты ¦76 "Расчеты ¦ 354 000¦
¦погашены зачетом ¦с разными ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦по договору ¦ ¦
¦ ¦ ¦аренды" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату перечисления агентского вознаграждения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Перечислено агентское ¦76 "Расчеты ¦51 "Расчетные ¦ 1 180¦
¦вознаграждение ¦с разными ¦счета" ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦ ¦ ¦
L---------------------------+------------------+--------------+------------
Налоговый учет у арендодателя-принципала.
----------------------T--------------------T---------T--------------------¬
¦Наименование операции¦Классификация дохода¦ Сумма ¦ Документ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ Ежемесячно с момента передачи помещения в аренду ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены доходы ¦Доходы от реализации¦ 100 000¦Договор аренды ¦
¦от сдачи помещения ¦<23> ¦ ¦ ¦
¦в аренду ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <24> ¦ 1 000¦Агентский договор, ¦
¦по выплате агентского¦ ¦ ¦отчет агента ¦
¦вознаграждения ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <25> ¦ 300 000¦Агентский договор, ¦
¦на ремонт имущества ¦ ¦ ¦отчет агента ¦
L---------------------+--------------------+---------+---------------------
2. Бухгалтерский учет у арендатора-агента.
----------------------------T------------------T--------------T-----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дт ¦ Кт ¦ Сумма ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ Ежемесячно на последнее число месяца (в течение 3 месяцев) ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражены расходы в виде ¦26 ¦76 "Расчеты ¦ 100 000¦
¦арендной платы ¦"Общехозяйственные¦с разными ¦ ¦
¦ ¦расходы" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по договору ¦ ¦
¦ ¦ ¦аренды" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражен НДС с арендной ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 18 000¦
¦платы ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по договору ¦ ¦
¦ ¦ ¦аренды" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦НДС с арендной платы принят¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 18 000¦
¦к вычету ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦ ¦и сборам", субсчет¦ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату подписания акта выполненных работ по ремонту помещения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражена задолженность ¦76 "Расчеты ¦60 "Расчеты с ¦ 354 000¦
¦перед подрядчиком, ¦с разными ¦поставщиками и¦ ¦
¦подлежащая погашению ¦дебиторами ¦подрядчиками" ¦ ¦
¦арендодателем ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражен доход в виде ¦76 "Расчеты ¦91-1 "Прочие ¦ 1 180¦
¦агентского вознаграждения ¦с разными ¦доходы" ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦С суммы агентского ¦91-2 "Прочие ¦68 "Расчеты ¦ 180¦
¦вознаграждения начислен НДС¦расходы" ¦по налогам ¦ ¦
¦ ¦ ¦и сборам", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет "НДС" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату проведения зачета ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Встречные обязательства ¦76 "Расчеты ¦76 "Расчеты ¦ 354 000¦
¦погашены зачетом ¦с разными ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦по договору ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦аренды" ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату получения агентского вознаграждения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Получено агентское ¦51 "Расчетные ¦76 "Расчеты ¦ 1 180¦
¦вознаграждение ¦счета" ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
L---------------------------+------------------+--------------+------------
Налоговый учет у арендатора-агента.
----------------------T--------------------T---------T--------------------¬
¦Наименование операции¦Классификация дохода¦ Сумма ¦ Документ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ Ежемесячно с момента получения помещения в аренду ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <26> ¦ 100 000¦Договор аренды ¦
¦по аренде помещения ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены доходы ¦Доходы от реализации¦ 1 000¦Агентский договор, ¦
¦в виде агентского ¦<27> ¦ ¦отчет агента ¦
¦вознаграждения ¦ ¦ ¦ ¦
L---------------------+--------------------+---------+---------------------
* * *
Как видим, чтобы не переплачивать в бюджет лишние суммы, достаточно оформить несколько дополнительных документов. Тогда вы не только снизите налоговую нагрузку на компанию, но и заранее оградите себя от возможных претензий со стороны проверяющих.
--------------------------------
<17> Пункт 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.
<18> Подпункт 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ.
<19> Пункт 3 ст. 256 НК РФ.
<20> Подпункт 4 п. 2 ст. 40 НК РФ.
<21> Пункт 1 ст. 1005 ГК РФ.
<22> Статья 410 ГК РФ.
<23> Статья 249 НК РФ.
<24> Подпункт 3 п. 1 ст. 264 НК РФ.
<25> Подпункт 2 п. 1 ст. 253, ст. 260 НК РФ.
<26> Подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
<27> Статья 249 НК РФ."
Бухгалтерия
Проверьте коды ОКВЭД у «своего» ИП и его контрагентов