Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Правило определения балансовой стоимости размежеванных земельных участков

12 августа 2014 в 13:10
Суть: Был 1 большой земельный участок стоимостью 1000 руб.(условно). Мы его размежевали на 48 участков (площадь участков вся разная) с целью продажи.
Обратно на учет хочу поставить по своей стоимости (5 участков по 20 руб; 3 участка по 15 руб. и т.д.), но общая сумма не будет превышать стоимости большого размежеванного участка (1000 руб).
Нашел некоторые рассуждения в интернете на эту тему, что  Балансовая стоимость списываемого с учета участка формирует первоначальные стоимости вновь образованных участков, пропорционально размеру площади участков. Но, законодательных нормативных документов не нашел.
Мне очень важно учесть их по моей стоимости, а не пропорционально.
Есть ли какие нибудь пбу, письма, судебные решения? Какие могут возникнуть (или не возникнут) налоговые последствия?
Кира Лерская  2 827 баллов, г. Москва
12 августа 2014 в 13:14
Добрый день!
Когда Вы задаёте вопрос, не забывайте, пожалуйста, о правилах форума. Напомню: мы стремимся создать на нашем форуме доброжелательную атмосферу. Поэтому у нас принято здороваться, а также говорить "спасибо" и "пожалуйста". Уважительное отношение к форумчанам, экспертам и модераторам - требование правил форума.
Важный бух  85 452 балла, г. Астрахань
12 августа 2014 в 14:50
Цитата (Дед_Лесовик):Суть: Был 1 большой земельный участок стоимостью 1000 руб.(условно). Мы его размежевали на 48 участков (площадь участков вся разная) с целью продажи.
Обратно на учет хочу поставить по своей стоимости (5 участков по 20 руб; 3 участка по 15 руб. и т.д.), но общая сумма не будет превышать стоимости большого размежеванного участка (1000 руб).
Нашел некоторые рассуждения в интернете на эту тему, что  Балансовая стоимость списываемого с учета участка формирует первоначальные стоимости вновь образованных участков, пропорционально размеру площади участков. Но, законодательных нормативных документов не нашел.
Мне очень важно учесть их по моей стоимости, а не пропорционально.
Есть ли какие нибудь пбу, письма, судебные решения? Какие могут возникнуть (или не возникнут) налоговые последствия?
Добрый день.

Земельные участки, а также части земельных участков являются объектами земельных отношений (пп. 2, 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ) .

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) .

В данном случае организация продает часть земельного участка. Для этого необходимо выделить границы этой части земельного участка.

Соответственно, организация производит обязательное территориальное землеустройство (межевание земельного участка) (ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", п. 1 ст. 69 ЗК РФ) .

В данном случае межевание земельного участка проводится исключительно в связи с продажей его части.

Поэтому на дату оформления акта приемки-сдачи оказанных услуг расходы, связанные с проведением территориального землеустройства (межевания участка) , могут быть отнесена как расход, связанный с выбытием объектов основных средств (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11 ПБУ 10/99).

После проведения территориального землеустройства и государственной регистрации права на вновь образованные участки фактически выбывает объект учета в виде исходного земельного участка и возникают два новых объекта основных средств - два земельных участка.  ( у вас их просто больше но учет по аналогии)

Перечень случаев, при которых имеет место выбытие объектов основных средств, приведен в абз. 2 п. 29 ПБУ 6/01. Указанный перечень является открытым. При этом согласно абз. 1 п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Балансовая стоимость списываемого с учета участка формирует первоначальные стоимости вновь образованных участков, пропорционально размеру площади участков.


Формирование первоначальной стоимости каждого из новых участков может отражаться записью по дебету счета 08 в корреспонденции со счетом 01 на сумму, равную доле в балансовой стоимости исходного земельного участка.

Кроме того, в первоначальную стоимость каждого из новых участков включается сумма государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок (п. 8 ПБУ 6/01).

На дату государственной регистрации права на новые земельные участки затраты, отраженные на счете 08, относятся в дебет счета 01.

Далее как обычную продажу ОС.

Расходом будет сформированная стоимость и затраты по межеванию и по уплате пошлины, а доходом-сумма выручки от продажи.

К сожалению откуда автор форума нашел данный ответ мне неизвестно. Я воспользовалась источником Ответы Mail ru

Автора поддерживаю.  По такой же аналогии мы в 2012 году продавали доли  в помещениях офисного здания. Пропорционально площади.
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Расчет зарплаты
Удобно с сервисом Контур.Бухгалтерия
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы
Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами
12 августа 2014 в 15:19
Спасибо.
Я это читал, не то. 
Почему пропорционально? Где это написано?
Важный бух  85 452 балла, г. Астрахань
12 августа 2014 в 15:32
Цитата (Дед_Лесовик):Спасибо.
Я это читал, не то. 
Почему пропорционально? Где это написано?
Ну а как еще ?  У вас объект площадью 100 м и ценой 1000 руб. Как вы его разделите на два ? Если они равны, то будут два по 50 м. и ценой по 500 руб, если один 10, а второй 90, то и цена будет соответственно 100 и 900.

Ведь в силу ПБУ 6/01 изменение стоимости ОС допускается  при его достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценке. Такой порядок следует из пункта 14 ПБУ 6/01.
12 августа 2014 в 16:15
У меня объект площадью 100 м и ценой 1000 руб., но делю я его на 15 участков. Каждому участку присваиваю стоимость ту которая мне выгодна, но общая стоимость всех участков у меня не выйдет за рамки 1000 рублей, то есть не станет больше или меньше стоимости бывшего большого участка.
пункт 14 ПБУ 6/01 здесь не очень уместен, так как это новые участки, новые инвентарные номера, новые кадастровые номера, новые объекты учета.
Есть ли на законодательном уровне информация, что я могу так сделать или наоборот это запрещено?
Важный бух  85 452 балла, г. Астрахань
12 августа 2014 в 16:37
Вот вам статья хорошая, хоть и 2009 год, но не думаю что она потеряла актуальность.

Сергеева Вероника
ИА"ГАРАНТ"

Порядок бухгалтерского учета и оформления операции по снятию земли с учета, по разделению земельного участка

Дата: 17.02.2009

Представительство иностранной фирмы, зарегистрированное в налоговой инспекции в г. Москве, приобрело в Московской области участок земли промышленного назначения по договору купли-продажи. Все расходы по приобретению участка Представительство отразило в бухгалтерском учете на счете 01 (с оформлением ОС-1 и ОС-6). В дальнейшем Представительство планирует произвести деление этого участка на два, причем фирма понесет дополнительные расходы по делению участка (межевание, сборы, регистрация и прочее) На каждый участок будет оформляться отдельное свидетельство о государственной регистрации права. Один участок планируется безвозмездно передать другой организации. Второй участок земли останется в собственности Представительства. Каков порядок бухгалтерского учета и оформления операции по снятию земли с учета, по разделению земельного участка, по оформлению 1/2 части земли в собственность, по безвозмездной передаче земли другой организации?

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Необходимо учитывать, что земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Законодательное определение неделимого земельного участка отсутствует. На основе анализа ст. 133 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) и п. 2 ст. 6 ЗК РФ можно предположить, что ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК является НЕДЕЛИМЫМ в том случае, если раздел данного участка ПОВЛЕЧЕТ ИЗМЕНЕНИЕ ЕГО ЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, его перевод в состав земель иной категории.

Кроме того, при определении того, возможно ли разделение земельного участка (то есть при определении является ли земельный участок делимым или нет) необходимо учитывать нормы Градостроительного Кодекса РФ. Градостроительный Кодекс РФ предусматривает, что обязательным условием разделения одного земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ), то есть, должно быть обеспечено функционирование вновь образованных земельных участков как самостоятельных объектов недвижимости.

Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется ЗК РФ, а также рядом нормативных актов, среди которых в первую очередь следует назвать Федеральные законы от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 27.07.2007N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон 221-ФЗ).

В соответствии со ст. 1 Закона 221-ФЗ в результате государственного кадастрового учета каждый земельный участок получает уникальные характеристики, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества. Каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

Разделение земельного участка на несколько частей влечет изменение его индивидуализирующих признаков - их кадастровых номеров и границ, то есть приводит к выбытию ранее существовавшего участка и образованию новых объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим бухгалтерский учет таких операций.

В бухгалтерском учете земельные участки могут относится к основным средствам согласно абзаца 2 п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", если удовлетворяют требованиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01, а именно:
а) использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
б) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;
г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Учет таких земельных участков организации (за исключением кредитных организаций и бюджетных учреждений) обязаны оформлять первичными учетными документами по учету основных средств, утвержденными постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 (форма N ОС-1 при приеме-передаче основных средств, форма N ОС-4 при их выбытии, форма N ОС-6 инвентарная карточка учета основных средств и т.д.).
Изменение индивидуализирующих признаков земельного участка в бухгалтерском учете может быть отражено двумя способами:

1 ВАРИАНТ Выбытие и поступление двух новых участков.

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. В рассматриваемой ситуации разделение земельного участка на несколько частей приводит к выбытию ранее существовавшего участка. В пункте 11 ПБУ 10/99 ""Расходы организации" и п. 31 ПБУ 6/01 указано, что расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов относятся к прочим расходам.
Выбытие земельного участка оформляется Актом о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств) (форма N ОС-4), при этом в бухгалтерском учете делаются проводки:

Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01

- списана стоимость земельного участка на дату государственной регистрации права собственности на новые участки ;

Дебет 91 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств" -
- выбытие земельного участка отражено в составе прочих расходов на дату государственной регистрации права собственности на новые участки.

Необходимо отметить, что выбытие земельного участка оформляется именно на дату регистрации права собственности на новые участки. В рассматриваемой ситуации не происходит замена собственника земельного участка, а выбытие ранее существовавшего участка и возникновение новых участков, удостоверяется именно документом о праве собственности на них.

Новые объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету по рыночной стоимости (п. 10.3 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Согласно п. 1 ст. 66 Земельного Кодекса рыночная цена земли определяется в соответствии ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В бухгалтерском учете операция по оприходованию земельных участков отражается на дату государственной регистрации прав собственности на них:
Дебет 08 Кредит 91
- отражен по рыночной стоимости новый объект недвижимости;
Дебет 08 Кредит 60
- отражены иные затраты (проведение межевания, консультационные и юридические услуги и т.д.);
Дебет 01 Кредит 08
- земельный участок принят в состав объектов ОС по рыночной стоимости.

Но при этом земельные участки должны соответствовать критериям, установленные в п. 4 ПБУ 6/01. Для оформления и учета операций приема, приема-передачи объектов основных средств в организации или между организациями для включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию применяется форма N ОС-1 . В рассматриваемой ситуации раздел 1 в форме N ОС-1 не заполняется.

Особая ситуация складывается, если организация уже при оформлении прав собственности на земельный участок предполагает его безвозмездно передать другой организации.

На наш взгляд, такой земельный участок не может быть принят к учету в качестве основного средства. Так как в данном случае не выполняется одно из условий п. 4 ПБУ 6/01, а именно, использование в производственных целях. То есть, рыночная стоимость земли, учтенная по кредиту счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", не переносится в дебет счета 01.

Безвозмездная передача земельного участка (в разрешенных законодательством случаях, например при передаче в пользу физического лица) отражается проводкой:

Дебет 91 Кредит 08
- списана стоимость капвложений, переданных безвозмездно другой организации.
При этом оформляется акт по форме ОС-1.

(Думаю в вашем случае уместнее принять на учет новые участки для продажи как товар, если следовать логике данной статьи )

Напоминаем, сделка по безвозмездной передаче земельного участка может быть признана недействительной, поскольку договор дарения между коммерческими организациями запрещен, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей (п. 4 ст. 575 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ), ст. 168 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ)). В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2003 г. N Ф08-780/03 арбитры постановили: сделки по передаче имущества между коммерческими организациями в соответствии со ст. 168 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) являются недействительными и не влекут для сторон юридических последствий, в том числе возникновения у принимающей организации права собственности или иного вещного права на спорные объекты. Смотрите также постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2005 г. N Ф08-2640/05.

2 ВАРИАНТ Разделение земельного участка.

В бухгалтерском учете после регистрации изменений прав собственности отражается именно разделение земельного участка, а не его выбытие и поступление двух новых участков, то есть разделение отражается внутренними записями по счету 01.

Этот вариант основан на том, что в результате такой операции не происходит замена собственника, да и объект недвижимости фактически остается тем же, но только теперь состоит из нескольких составляющих.

Дебет 01 субсчет "Новый участок N 1" Кредит 01
- выделена в качестве основного средства 1/2 часть земельного участка;
Дебет 01 субсчет "Новый участок N 2" Кредит 01
- выделена в качестве основного средства 1/2 часть земельного участка.

Основанием для такой проводки будут: бухгалтерская справка с указанием расчетной стоимости выделенных земельных участков и правоудостоверяющие документы на земельные участки.

Однако, в рассматриваемой ситуации, один из объектов не планируется использовать в производственных целях, поэтому оприходование его на 01 счете противоречит требованиям п. 4 ПБУ 6/01.


ВЫВОД:

Разделение земельного участка, в рассматриваемой ситуации, следует отразить в бухгалтерском учете как выбытие ранее существовавшего и поступление вновь образованных объектов недвижимости. Учет таких земельных участков организации обязаны оформлять первичными учетными документами по учету основных средств (форма N ОС-1 при приеме-передаче основных средств, форма N ОС-4 при их выбытии, форма N ОС-6 инвентарная карточка учета основных средств и т.д.). Выбранный вариант разделения земельного участка рекомендуем закрепить в своей учетной политике.

В том случае если планируется безвозмездная передача земельного участка, такой объект не может быть оприходован на 01 счете, а капитальные вложения списываются как прочие расходы.
Однако это может привести к признанию сделки дарения земельного участка коммерческой организации недействительной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Сергеева Вероника
Ответ проверил:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав
Компания "Гарант", г.Москва

Как лично я поняла из данной статьи: Если вы выбираете вариант 1, можете принимать на учет по рыночной стоимости. Если вариант 2, то стоимость пропорционально площади. решайте сами.

Надеюсь смогла вам чем то помочь Улыбаюсь
12 августа 2014 в 16:57
Прочитал :-)
(Вариант 2: Основанием для такой проводки будут: бухгалтерская справка с указанием расчетной стоимости выделенных земельных участков и право удостоверяющие документы на земельные участки. )

Исходя из этой фразы эксперта получается, что какую стоимость я укажу в бухгалтерской справке та и будет расчетная? По той я и буду приходовать земельные участки, а не пропорционально площади? Уточню, что я не буду выходить из рамок общей стоимости размежеванного участка.
Значит законодательно это ни где не закреплено получается?

Спасибо.
Важный бух  85 452 балла, г. Астрахань
12 августа 2014 в 17:15
Цитата (Дед_Лесовик):Прочитал :-)
(Вариант 2: Основанием для такой проводки будут: бухгалтерская справка с указанием расчетной стоимости выделенных земельных участков и право удостоверяющие документы на земельные участки. )

Исходя из этой фразы эксперта получается, что какую стоимость я укажу в бухгалтерской справке та и будет расчетная? По той я и буду приходовать земельные участки, а не пропорционально площади? Уточню, что я не буду выходить из рамок общей стоимости размежеванного участка.
Значит законодательно это ни где не закреплено получается?

Спасибо.
Интересный у вас вопрос. Люблю такие.

Вот смотрите свежая статья:

Организация (общий режим налогообложения) приобретает в 2014 году земельный участок из фонда муниципальных земель. В течение 2-х месяцев после оформления участка в собственность организация планирует этот участок размежевать на два и один участок продать. Является ли оформленный участок изначально объектом основных средств, если планируется после повторного межевания его часть в течение 2-3 месяцев продать? Как данная операция отражается в бухгалтерском и налоговом учете (кроме НДС)? 2 июля 2014

Бухгалтерский учет

А) Приобретение земельного участка с непосредственным последующим размежеванием

В силу п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) земельные участки учитываются в составе основных средств.

При этом п. 4 ПБУ 6/01 содержит критерии, соответствие которым обуславливает принятие к учету активов в составе основных средств. Такими критериями являются:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В соответствии с п. 7 ПБУ 6/01 земельный участок должен быть принят к учету по его первоначальной стоимости. При этом расходы на оформление земельного участка следует включать в его первоначальную стоимость на основании п. 8 ПБУ 6/01.

В рассматриваемой ситуации приобретаемый участок планируется размежевать на два участка, один из которых будет реализован, другой планируется использовать в деятельности организации.
Поэтому, по нашему мнению, критерии, предусмотренные указанной нормой, в отношении приобретенного участка в полной мере выполняться не будут - они будут выполняться в отношении лишь той части участка, которая после размежевания будет использоваться организацией в своей деятельности.

В связи с этим полагаем, что все затраты на приобретение и оформление земельного участка должны накапливаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", но, так как заранее известно о его размежевании и последующей продаже одного из образованных участков, накопление затрат на указанном счете изначально должно вестись таким способом, чтобы в последующем можно было правильно сформировать себестоимость по обоим участкам обособленно.

При этом затраты на приобретение каждого из двух участков должны рассчитываться исходя из общей суммы затрат на приобретение всего земельного участка (его договорной стоимости) пропорционально доле площади каждого из участков в общей площади приобретенного земельного участка. Таким же образом должны быть разделены и рассчитаны затраты на оформление приобретенного земельного участка.
Указанные расчеты, по нашему мнению, следует отражать в бухгалтерских справках-расчетах ежемесячно по мере осуществления затрат.
С учетом положений Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утверждена приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) (далее - Инструкция) затраты на приобретение и оформление земельного участка в рассматриваемой ситуации должны отразиться в учете записью:


Дебет 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для дальнейшего использования" Кредит 60
- на основании бухгалтерской справки приняты к учету затраты на приобретение земельного участка в части, которая после размежевания будет использоваться организацией;
Дебет 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для дальнейшего использования" Кредит 76
- на основании бухгалтерской справки учтены затраты на оформление земельного участка в части, относящейся к земельному участку, предназначенному для дальнейшего использования;
Дебет 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для реализации" Кредит 60
- на основании бухгалтерской справки приняты к учету затраты на приобретение земельного участка в части, которая после размежевания будет реализована организацией;
Дебет 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для реализации" Кредит 76
- на основании бухгалтерской справки учтены затраты на оформление земельного участка в части, относящейся к земельному участку, предназначенному для реализации.
Б) Размежевание приобретенного земельного участка

В силу норм, установленных п. 2 ст. 11.2, п.п. 1, 2 ст. 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а у собственника первоначального участка возникает на них право собственности. При этом с даты государственной регистрации таких прав собственности земельный участок, из которого при разделе эти земельные участки образуются, прекращает свое существование.
Из приведенных норм земельного законодательства следует, что размежевание земельного участка в бухгалтерском учете следует отражать на дату получения свидетельств о государственной регистрации прав собственности на образовавшиеся после такого размежевания земельные участки.
На основании п. 8 ПБУ 6/01 расходы на размежевание приобретенного участка также будут учитываться на счете 08, причем в части, относящейся после размежевания к каждому земельному участку (рассчитанные по аналогии с затратами на оформление на основании бухгалтерской справки-расчета):
Дебет 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для дальнейшего использования" Кредит 76
- на основании бухгалтерской справки учтены затраты на размежевание земельного участка в части, относящейся к земельному участку, предназначенному для дальнейшего использования;
Дебет 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для реализации" Кредит 76
- на основании бухгалтерской справки учтены затраты на размежевание земельного участка в части, относящейся к земельному участку, предназначенному для реализации.
Дальнейший учет сформированных на счете 08 стоимостей земельных участков будет разным. Это обусловлено разным предназначением земельных участков.

Так как в отношении участка, предназначенного для дальнейшего использования, выполняются все критерии, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01, его следует принимать к учету в составе основных средств. Указанная операция отразится в учете записью:
Дебет 01, субсчет "Земельный участок, предназначенный для использования" Кредит 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для дальнейшего использования"
- земельный участок, предназначенный для дальнейшего использования, принят к учету в составе основных средств.
Земельный участок, предназначенный для реализации, не отвечает критериям для принятия к учету основных средств, поэтому его следует принимать к учету в составе материально-производственных запасов на основании п. 2 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов" (далее - ПБУ 5/01) или оставить до момента реализации на счете 08. Один из вариантов учета таких земельных участков следует предусмотреть в учетной политике организации. Если организация примет решение учитывать такой земельный участок в составе материально-производственных запасов, затраты, накопленные при формировании первоначальной стоимости такого участка на счете 08, следует перевести на счет 41 "Товары" (так как участок предназначен для продажи), сформировав тем самым его фактическую себестоимость (п. 7 ПБУ 5/01). Указанная операция отразится в учете записью:
Дебет 41 Кредит 08, субсчет "Часть первоначально приобретенного земельного участка, предназначенная для реализации"
- земельный участок, предназначенный для дальнейшей реализации, принят к учету в составе товаров.
В) Реализация одного из земельных участков
На основании п.п. 2, 4, 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99) поступления от продажи активов, отличных от денежных средств, в частности товаров, учитываются в составе прочих доходов. Документальными основаниями учета такого дохода должны быть первичные учетные документы, свидетельствующие о передаче земельного участка, а также правоустанавливающие документы, свидетельствующие о переходе права собственности на реализуемый участок (п. 12 ПБУ 9/99).
В соответствии с Инструкцией продажа земельного участка должна отразиться в учете записью:
Дебет 62 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"
- в составе прочих доходов отражена выручка, полученная от реализации земельного участка;
Дебет 91 Кредит 41 (08)
- списана стоимость реализуемого земельного участка;
Дебет 91 (99) Кредит 99 (91)
- отражен положительный (отрицательный) финансовый результат от реализации земельного участка.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Гусев Кирилл
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Горностаев Вячеслав
10 июня 2014 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консал

Вот и я считаю что пропорционально, только никак не соображу чем это подкрепить. Думаю

Видимо все же это  следует из пункта 14 ПБУ 6/01.
Материал из БСС "Система Главбух"
Подробнее: http://Ссылка удалена модератором. Размещать ссылки и гиперссылки на другие СМИ и коммерческие сайты без согласования с администрацией портала запрещено правилами форума
SHTCH  15 930 баллов, г. Москва
12 августа 2014 в 18:09
Давайте попробуем подойти к проблеме с другой стороны.
Вы хотите распределить стоимость участков произвольно по какой-то своей логике или все же для всех участков будет выработан единый алгоритм, который позволит выйти на ваши цифры ?
По общему принципу БУ стоимость активов формируется исходя из фактических затрат на их приобретение (создание). Это и ПБУ 6/01 и ПБУ 5/01 (если говорить о товарах). Я согласна с коллегой, что такие участки больше подойдут под товар, особенно, если у вас менялось назначение этих земель.
Следующим принципом БУ будет распределение косвенных расходов пропорционально определенной выбранной базе. Площадь - это наиболее очевидный критерий, оспаривать который вряд ли придет кому-то в голову. Другие варианты можно обсуждать и анализировать, но если же вы хотите устанавливать стоимость произвольно - это самый спорный вариант.
Представьте, что к вам предъявлены претензии в части формирования фин.результата от продажи. Какие аргументы вы готовы приводить в защиту своего варианта.
Ольга Матвеева Модератор
12 августа 2014 в 23:04
Цитата (Важный бух 
Материал из БСС "Система Главбух"):
Подробнее: (...)
Добрый день. Важный бух, пожалуйста, не восстанавливайте ссылку: её размещение противоречит правилам форума .
13 августа 2014 в 10:05
Алгоритм будет прост. Земельным участкам будет присвоена стоимость в зависимости от ликвидности. Это вызвано тем что, если я присвою стоимость пропорционально, то при продаже привлекательных участков у меня прибыль в налоговом периоде скаканет верх, а при продаже менее привлекательных участков в другом налоговом периоде появится большой убыток. Налоговые инспектора прибыли будут рады, а убыток будут заставлять убирать любыми способами.
У меня получается, что при установлении стоимости вновь образованных участков пропорционально площади выбывшего участка я не соблюдаю абз. 3 п.1 ст. 2 ГК РФ "Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли....", что приводит к экономически к не оправданным затратам. А в абз.3 п.1 ст.252 НК РФ говорится что я должен осуществлять только экономически оправданные затраты "Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.".

А распределение стоимости по ликвидности позволит мне избежать указанных скачков финансового результата.
Поэтому я и задаю вопрос. Если в бухгалтерской справке будет распределена стоимость вновь образованных участков так как мне выгодно, при условии, что общая сумма вновь образованных участков будет равна стоимости выбывшего земельного участка, могут возникнуть налоговые последствия? И есть ли алгоритм закрепленный в нормативном документе о том что я пропорционально от площади выбывшего участка должен устанавливать стоимость вновь образованных участков?
А то что принцип БУ говорит что стоимость активов формируется из фактических затрат на их приобретение я с этим и не спорю, я же за рамки общей стоимости не выхожу, структуру только не много меняю :-).
SHTCH  15 930 баллов, г. Москва
13 августа 2014 в 11:44
Не пройдет ваша ликвидность. У вас уже не один объект, а совокупность отдельных объектов учета со своими характеристиками. Их стоимость должна быть достоверно определена и документально подтверждена.
В этой ветке обсуждается методология учета, налогообложение - отдельные вопросы, но там логика будет примерно такая же.
Вопросы ликвидности связаны с экспертными оценками, которые в свою очередь, ближе уже к рыночной стоимости. Случаи использования рыночной стоимости у нас весьма и весьма ограничены. И не сильно подойдут в вашем случае.
Чисто теоретически, можно признать эти участки ОС, по учетной политике определить их отражение по восстановительной стоимости и на конец года провести переоценку по рыночной исходя из ликвидности. Только в плане налогов (это ведь вас волнует в первую очередь) результата не будет. Нет в НК такого механизма.
Ну а последствия вашей идеи очень простые: если вы оцените участок дешевле его расчетной цены по пропорциональному методу, вопросы у проверяющих возникнут вряд ли. А вот в обратной ситуации, когда участок будет дороже, а прибыль от его реализации - меньше, первое, что попросят сделать - подтвердить ваши расходы, т.е. стоимость участка. И ..... версия про манипулирование фин.результатом выигрышной не будет.
Важный бух  85 452 балла, г. Астрахань
13 августа 2014 в 11:52
Цитата (Ольга Матвеева):
Цитата (Важный бух 
Материал из БСС "Система Главбух"):
Подробнее: (...)
Добрый день. Важный бух, пожалуйста, не восстанавливайте ссылку: её размещение противоречит правилам форума .
Добрый день. Извините Оля, я ее просто просмотрела.
13 августа 2014 в 13:09
Спасибо. Продавать участки ниже установленной стоимости я и не планировал. Для этого я все манипуляции и затеваю, чтобы была немного прибыль, а не бешенные скачки прибыли и убытков. Это же не горячие пирожки, продаваться будет несколько налоговых периодов.
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер