Температура в арендованном офисе ниже 18 градусов

Цитата:Арендодатель отвечает за температуру в офисе, если это указано в договоре

отвечает: Елена Карсетская, юрист ЭЖ
опубликовано: «Ваш партнер-консультант» №47 (9513)

Арендодатель не подготовил к зиме помещение, тепло дали только четыре дня назад, температура в помещении не поднимается выше 14 градусов, из крана идет чуть теплая вода. В соседних зданиях открывают окна от тепла... На устные претензии арендодатель не реагирует, ответственный за аренду говорит — используйте обогреватели. Мы не против, но арендодатель не хочет компенсировать дополнительный «подогрев», хотя в договоре аренды и написано, что он обязан обеспечить подачу сезонного отопления и своевременно устранять возникающие неполадки. Усугубляется все еще и тем, что арендодатель находится в другом городе.
Что делать? Может, надо вызвать какую-то комиссию, составить акт (кто его подпишет?), или кого-то еще, чтобы зафиксировать низкую температуру в помещении? Написать официальную претензию (кому, кроме арендодателя?)? И вообще, есть ли какие-нибудь обязательные нормы по температурному режиму в офисных помещениях?

Начнем с ответа на последний вопрос. Температурный режим на рабочих местах, в том числе в офисных помещениях, регулируется Санитарными правилами и номами СанПиН 2.2.4.548—96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21). Этими нормами установлены общие требования к микроклимату на рабочих местах. Причем оптимальные и предельные величины показателей микроклимата варьируются в зависимости от категории работ.

Категории работ разграничиваются на основе интенсивности энерготрат организма в ккал/ч (Вт).

Так, к категории Iа относятся работы с интенсивностью энерготрат до 120 ккал/ч (до 139 Вт), производимые сидя и сопровождающие­ся незначительным физическим напряжением (п. 2 приложения 1 СанПиН 2.2.4.548—96). Это как раз та категория работ, которую выполняют офисные работники.

Оптимальная температура на рабочем месте офисных работников составляет от 22 до 24 °С в холодное время года и от 23 до 25 °С в теп­лое время года.

Помимо оптимальной установлены допустимые величины температуры на рабочих местах. Это такие микроклиматические условия, в которых работник может находиться на рабочем месте в течение восьми часов без нарушения здоровья, состояния дискомфорта, ухудшения самочувствия и понижения работоспособности.

Допустимые величины температур для офисных работников: 20—25 °С в холодное время года и 21—28 °С в теплое время года (таблица № 2 СанПиН 2.2.4.548—96). Если температура воздуха опускается ниже допустимых величин, время пребывания работника на рабочем месте сокращается. Например, при температуре 13 °С максимальное рекомендуемое время пребывания офисных работников на рабочих местах — один час. При температуре 14 °С — два часа (таблица № 2 приложения 3 СанПиН 2.2.4.548—96).

Требования к температурному режиму на рабочих местах являются обязательными для всех предприятий и организаций (п. 1.2 раздела 1 СанПиН 2.2.4.548—96).

Работодатель, в свою очередь, в силу ст. 22, 212 ТК РФ обязан обес­печивать безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда.

Иными словами, ответственность за обеспечение безопасных условий труда лежит на работодателе.

Однако в вашем случае проблемой является не нарушение работодателем норм трудового права, а невыполнение арендодателем обязанностей по договору аренды офисного помещения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям догово­ра аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного растор­жения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества только в том случае, если эти недостатки были предварительно оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из вопроса следует, что договор аренды офисного помещения содержит условие, обязывающее арендодателя обеспечить подачу сезонного отопления и своевременно устранять возникающие в системе отопления неполадки.

Иными словами, условиями догово­ра установлено, что обязанность предоставления арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на арендодателя.

Соответственно, все претензии по качеству и количеству предоставляемых коммунальных услуг арендатор предъявляет арендодателю.

Кроме того, в силу положений ст. 210 ГК РФ арендодатель, как собственник спорного недвижимого имущества, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. То есть именно арендодатель обязан обес­печивать надлежащее состояние коммунальных сетей в своем помещении.

Скорее всего, текст договора аренды не содержит условия о температурном режиме в арендованных помещениях. Между тем можно предположить, что в договоре есть условие о целевом использовании помещений — под офис.

Таким образом, в обязанности арендодателя входит предоставление помещений в аренду в таком состоянии, чтобы арендатор мог использовать их для офиса.

Соответственно, арендодатель обязан обеспечить подачу сезонного отопления в объеме, позволяющем обеспечивать надлежащий температурный режим для работы офиса, а именно 20—25 °С в холодное время года.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допус­каются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поэтому арендатор вправе потребовать от арендодателя исполнения обязательств по договору аренды.

Кроме того, по нашему мнению, арендатор может использовать для обогрева помещений обогреватели и потребовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с поддержанием нормального температурного режима в помещении (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Из описанной ситуации видно, что арендодатель не реагирует на претензии арендатора, поэтому отстаивать свои права арендатору, скорее всего, придется в арбитражном суде.

В суд необходимо будет представить доказательства невыполнения арендодателем своих обязанностей. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (п. 2 ст. 64 АПК РФ).

Поэтому арендатор может обратиться в экспертную организацию, которая измерит температуру в офисных помещениях и составит соответствующее заключение.

Помимо этого он может самостоятельно произвести измерение показателей микроклимата на рабочих местах. Требования к порядку проведения таких измерений установлены разделом 7 СанПиН 2.2.4.548—96.

По результатам исследования необходимо составить протокол, в котором должны быть отражены общие сведения о производственном объекте, размещении технологического и санитарно-технического оборудования, источниках тепловыделения, охлаждения и влаговыделения, приведены схема размещения участков измерения параметров микроклимата и другие данные (п. 7.14 СанПиН 2.2.4.548—96).

Имея заключение эксперта и собственный протокол, арендатор должен обратиться к арендодателю с требованием исполнения обязательств по договору аренды, возмещения расходов на обогрев помещений (письменно). Если такое обращение арендодатель проигнорирует, следует обратиться в суд.

судебное решение

Постановление ФАС Цент­рального округа от 05.04.2012 по делу № А62-2327/2011

Между арендатором и арендодателем заключен договор аренды производственных и офисных помещений. Арендодатель в период отопительного сезона не обеспечил подачу отопления в арендованные помещения.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю с требованием обеспечить теплом арендуемые помещения.

Суд в удовлетворении иска отказал. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Отказ в удовлетворении требований суды обосновывали тем, что договором аренды не установлена обязанность арендодателя по обес­печению теплом переданных в аренду помещений в период отопительного сезона.

Однако кассационная инстанция эти судебные акты отменила и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Предметом договора является передача арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений и здания для целей использования в качестве цеха по производству мебели.

Таким образом, из условий договора определенно явствует назначение арендованных помещений, согласованное сторонами. Нормами СанПиН 2.2.4.548—96 установлена минимальная температура на рабочих местах.

Однако в период отопительного сезона какие-либо действия, направленные на подачу тепла в арендованные помещения для обеспечения использования данного помещения арендатором по назначению, арендодателем не предпринимались.

По мнению суда, из толкования условий договора аренды в их совокупности следует, что обязанность предоставления арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на арендодателя.

Между тем суды не исследовали вопрос о невозможности использования арендатором спорных помещений в соответствии с их назначением и условиями договора аренды при отсутствии отопления в этих помещениях.