Капитальное строительство. Бух. учет

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов. В данном случае, организация совмещает функции Заказчика и Подрядчика.

С 1 января 2009 года вступил в силу новый ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» (приказ Минфина РФ от 24.10.08 № 116н). Но он предназначен только подрядчикам и субподрядчикам. Для застройщиков, заказчиков и инвесторов он не применяется.
Для них все еще в силе «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций», утвержденное письмом Минфина РФ от 30.12.93 № 160.
Таким образом, операции, которые организация проводит в качестве Подрядчика (субподрядчика), оно должно применять ПБУ 2/2008, а в качестве Заказчика – «Положение...» № 160.

Инвестиционные средства, полученные Заказчиком от Инвестора, учитываются на счете 86 «Целевое финансирование». Если получены денежные средства, то проводка Дт 51 – Кт 86. Соответственно, если вместо денег Инвестор передает стройматериалы, то они учитываются проводкой Дт 10 – Кт 86.
Некоторые авторы рекомендуют вместо счета 86 использовать счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком (инвестором) по переданным на финансирование строительства средствам».

Расходы по строительству, произведенные организацией в качестве Генподрядчика, включая оплату субподрядчиков, собираются на счетах затрат на производство – счета 20 – 29.

По старому ПБУ выручка определялась по окончании строительства или отдельного этапа. Новое ПБУ вводит новое понятие «по мере готовности». Давайте посмотрим первоисточник – ПБУ 2/2008 (цитата):

17. Выручка по договору и расходы по договору признаются способом "по мере готовности", если финансовый результат (прибыль или убыток) исполнения договора на отчетную дату может быть достоверно определен.
Способ "по мере готовности" предусматривает, что выручка по договору и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о прибылях и убытках в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы независимо от того, должны или не должны они предъявляться к оплате заказчику до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
В случае, когда достоверное определение финансового результата исполнения договора в какой-то отчетный период невозможно, выручка по договору признается в соответствии с пунктом 23 настоящего Положения.
...
23. В случае, когда достоверное определение финансового результата исполнения договора в какой-то отчетный период (например, на начальном этапе исполнения договора, когда уточняются условия договора, касающиеся величины расходов, возмещаемых заказчиком) невозможно, но существует вероятность, что расходы, понесенные при исполнении договора, будут возмещены, выручка по договору признается в отчете о прибылях и убытках в величине, равной сумме понесенных расходов, которые в этот отчетный период считаются возможными к возмещению.

Делаем выводы.
Собранные на 20 счете затраты на производство списываются в Дт 90.2 «Себестоимость продаж». Соответственно, по Кт 90.1 «Выручка» отражается та самая «выручка по мере готовности». Как правило, это соответствующая часть сметной стоимости объекта.
Вопрос, с чем корреспондируется Кт 90.1? При обычной реализации это был бы Дт 62. Но в данном случае это не пойдет.
Обратимся к Плану счетов (цитата):

Счет 08 "Вложения во внеоборотные активы"
На субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств" учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

Следовательно, проводка будет такая: Дт 08.3 – Кт 90.1

После того, как строительство будет закончено и здание будет принято комиссией, его надо распределить между всеми участниками инвестирования этого строительства (дольщиками). Та часть, которая принадлежит дольщику должна быть списана проводкой Дт 86 (или 76) – Кт 08.3.
Если часть объекта должна остаться заказчику-застройщику, она списывается по Кт 08.3 в дебет 01 (если для себя), 03 (если для сдачи в аренду) или 41 (если для продажи).

На разных стадиях объект учета формируется по-разному.
На счетах учета затрат на производство (20 – 29) – по фактическим расходам.
На счетах 90.1, 08.3, 01, 03 и 41 – по сметной стоимости.
Дальнейшая продажа своей части объекта – по рыночной стоимости.

Успехов!