Получайте мгновенные оповещения
о главных событиях
 
 
Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель Купить фискальный накопитель и услуги ОФД

Отсутствуют средства для уплаты налога на имущество, подлежащее продаже

osipova natalia (автор вопроса)  229 баллов, г. Казань
3 сентября 2015 в 09:21
Доброго всем дня!
ООО выступило заказчиком строительства объекта недвижимости.
На днях получили свидетельство о гос. регистрации этого объекта.
Первоначально предполагалось, что несколько месяцев этот объект будем сдавать в аренду, а затем в 2016 году продадим его арендатору.
Но сейчас сложилась такая ситуация, что заключение договора аренды не предоставляется возможным.
Продажа состоится не раньше 2016г,а налог на имущество необходимо будет платить уже в этом году.
Средств на уплату налога на имущество - нет.
Есть ли какие пути выхода из сложившейся ситуации?
Можем ли мы перевести объект недвижимости в категорию товаров, т.к. мы все равно предполагаем его продажу?
Александр Погребс Главный консультант
3 сентября 2015 в 14:32
Добрый день!

Если Вы не успели перевести его счет 01, то можно и на 41 оприходовать.

Но надо смотреть ситуацию в деталях.
Поскольку налоговики обязательно поинтересуются, почему здание не на 01 счете. И не облагается налогом на имущество.

Успехов!
ElenaNM  213 баллов
3 сентября 2015 в 14:50
16 баллов Добавить баллы
Добрый день!

Сначала то, что лежит на поверхности:

глава 30 Налогового Кодекса:
Статья 374. Объект налогообложения

1. Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н (ред. от 24.12.2010) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01":
статья 1, пункт 4:
4. Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

А вы как раз предполагаете последующую продажу этого имущества.
Может быть, есть возможность заключить договор о намерениях по будущей купле-продаже этого имущества?
Хотя, я думаю, многое будет зависеть от того, пройдет ли в течение года сделка по купле-продаже, т.е. продадите ли вы эту недвижимость.

А из интересного - нашла вот такую статью из "налогового курьера":

"Российский налоговый курьер", 2014, N 12

ОБОСНОВАВ ПЕРЕВОД ОБЪЕКТА ИЗ СОСТАВА ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ
В КАТЕГОРИЮ ТОВАРОВ, УДАСТСЯ СЭКОНОМИТЬ НА НАЛОГАХ

Присвоение объекту статуса "товар" сэкономит налог на имущество.
Какие аргументы подтвердят намерение компании продать имущество.
Имущество можно вывести из состава ОС по причине морального износа.

Зачастую на практике компания решает продать недвижимое имущество, которое уже не используется в предпринимательской деятельности, но покупатель еще не найден. В таком случае организация может перевести объект из состава основных средств в категорию товаров и не платить налог на имущество. Такой способ налоговой оптимизации актуален и для движимых активов, принятых на учет в качестве основных средств до 1 января 2013 г. (пп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).
Однако контролерам давно известен способ сокращения налоговой нагрузки с помощью присвоения объекту статуса "товар". Поэтому в ходе проверки они, как правило, пытаются уличить компанию в фиктивном переводе имущества в категорию товаров (Постановления ФАС Волго-Вятского от 22.04.2009 N А28-9736/2008-385/21 и Западно-Сибирского от 20.05.2009 N Ф04-2973/2009(6515-А46-15) округов).
Впрочем, на практике многим компаниям удается доказать свое намерение продать объект и тем самым сэкономить налог на имущество (Постановления ФАС Московского от 27.10.2010 N КА-А40/11434-10-2, Поволжского от 27.01.2009 N А65-9168/2008 и от 20.02.2012 N А55-6362/2011 округов).

По мнению Минфина России, нормы бухучета не предусматривают
возможности перевода основных средств в категорию товаров

Сумма налога на имущество, отраженная в налоговой декларации и подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным бухгалтерского учета (п. 1 ст. 375 НК РФ). По мнению Минфина России, нормы бухучета не предусматривают возможности перевода основных средств в категорию товаров. Поскольку стоимость объекта подлежит списанию с бухгалтерского учета при выбытии, которое имеет место в том числе и в случае его продажи (п. 29 ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
Получается, что до момента реализации объект списать нельзя. На этом основании чиновники приходят к выводу о том, что основные средства облагаются налогом на имущество до момента их продажи. Аналогичный подход содержится и в Письме Минфина России от 31.03.2011 N 03-03-06/1/187.
Напомним, что основными средствами признается имущество, которое, в частности, не предназначено для перепродажи (п. 4 ПБУ 6/01 и п. 2 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). В этом случае подразумевается, что компания изначально не рассчитывает продавать объект и планирует использовать его в собственной деятельности.
Арбитражная практика показывает, что о таких намерениях могут свидетельствовать определенные обстоятельства. К примеру, если назначение приобретаемого имущества соответствует профилю деятельности компании (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.11.2010 N А28-804/2010) или имущество продается по истечении длительного периода после приобретения.
О том, что организация изначально не планировала продавать объект, может свидетельствовать и тот факт, что имущество до продажи сдавалось обществом в аренду (Постановления ФАС Северо-Западного от 16.07.2009 N А56-27248/2008 и Уральского от 09.11.2009 N Ф09-8678/09-С3 округов) либо используется в хозяйственной деятельности (Постановления ФАС Северо-Кавказского от 15.06.2012 N А63-3430/2010 и Западно-Сибирского от 20.05.2009 N Ф04-2973/2009(6515-А46-15) округов).
А также если компания при покупке транспортных средств ставит их на учет в органах ГИБДД (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 N А28-9736/2008-385/21). При наличии указанных обстоятельств суды зачастую признают, что объект приобретался не для перепродажи и облагается налогом на имущество.

Для получения экономии по налогу на имущество главное -
доказать, что компания намеревалась перепродать объект

Если компании удастся доказать, что имущество действительно предназначалось для перепродажи, то суд, скорее всего, признает квалификацию актива в качестве товара правомерной. Практика показывает, что для получения экономии по налогу на имущество компании необходимо запастись внутренними бумагами, подтверждающими намерение перепродать объект.
Правомерность перевода имущества из состава ОС в категорию товаров можно подтвердить с помощью следующих документов:
- внутреннего приказа руководителя компании об отсутствии необходимости использования имущества в хозяйственной деятельности, а также о намерении его продать (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2010 N А56-26848/2009);
- бизнес-проектов, подтверждающих, что общество готовило имущество для продажи, маркетинговых исследований рынка, соответствующих рекламных мероприятий (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2011 N А56-44394/2010);
- предварительного договора купли-продажи, а также переписки с контрагентом по поводу его заключения (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.06.2011 N А70-6665/2010);
- иных документов, которые показывают, что налогоплательщик стремился перепродать объект. В частности, осуществлял поиск потенциальных покупателей, а также поддерживал объект в надлежащем состоянии (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.05.2010 N А82-14122/2008-19).
Такого рода документы явились важным аргументом для судей и в других аналогичных спорах (к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского от 24.02.2012 N А53-9928/2011 и Западно-Сибирского от 28.06.2011 N А70-6665/2010 округов).
Так, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 21.03.2013 N А17-2944/2012 отметил, что из представленной обществом оборотно-сальдовой ведомости по счету 41 следует, что приобретенное недвижимое имущество отражено как товар, предназначенный для перепродажи. В подтверждение намерения о перепродаже имущества компания представила материалы деловой переписки, из которых усматривается стремление покупателей приобрести спорные объекты недвижимости.
На этом основании суд решил, что спорное имущество не обладало признаками основного средства, так как было предназначено для дальнейшей перепродажи и не использовалось налогоплательщиком в производственной деятельности.
Интересный случай рассмотрел ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 16.04.2010 N А56-26848/2009). В этом деле компания приобрела вертолет, но не стала вводить его в эксплуатацию, в связи с чем генеральный директор общества издал следующий приказ:
"<...> До принятия решения о том, будет ли вертолет использоваться в хозяйственной деятельности либо будет реализован (продан) третьим лицам, в эксплуатацию его не вводить и учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".
<...> При проведении анализа дальнейшей правовой судьбы вертолета приоритет следует отдать возможности его реализации (продажи) третьим лицам, поскольку у общества в настоящий момент отсутствует необходимость в использовании вертолета в своей хозяйственной деятельности".
Нюанс в том, что в тот же день компания передала вертолет во временное безвозмездное пользование одной из организаций сроком на один год. Однако суд решил, что при заключении договора безвозмездного пользования намерение перепродать товар не исчезает. Таким образом, организация правомерно учитывала объект в качестве товара, оптимизировав при этом налог на имущество.
На практике встречаются ситуации, когда организация изначально приобретала имущество для перепродажи конкретному покупателю, но в дальнейшем последний от сделки отказался. К примеру, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 16.01.2014 N А13-2639/2013 указал, что приобретенный обществом объект был передан покупателю по договору купли-продажи. Впоследствии по инициативе покупателя указанный договор был расторгнут, а имущество возвращено налогоплательщику.
Однако по прошествии двух лет спорное имущество снова было реализовано тому же покупателю. В результате суд пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о приобретении обществом спорного имущества с целью его перепродажи.

Чтобы не платить налог, можно сначала вывести объект
из состава основных средств по причине физического износа,
а далее учесть его как товар

Минфин России неоднократно указывал, что имущество не облагается налогом только в том случае, когда оно изначально предназначено для перепродажи. Тогда компания должна зачислить такое имущество в категорию товаров на основании п. 2 ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н (Письма от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, от 23.06.2009 N 03-05-05-01/36 и от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65).
Такой подход разделяют и суды (Постановления ФАС Московского от 22.01.2013 N А40-58067/12-116-128 и от 19.05.2009 N КА-А40/3925-09, Восточно-Сибирского от 13.01.2009 N А33-2017/08-Ф02-6774/08 и Северо-Кавказского от 30.09.2009 N А53-25887/2008 округов).
Суды нередко отмечают, что если компания не может в дальнейшем использовать имущество в своей производственной деятельности, то основным средством оно не является. В частности, компании, которая находится в состоянии банкротства, не способно приносить экономические выгоды имущество, составляющее конкурсную массу и подлежащее реализации. Поэтому для получения налоговой экономии можно сначала вывести его из состава основных средств, к примеру, по причине физического или морального износа, а далее учесть его как товар на счете 41.
Так, ФАС Центрального округа в Постановлении от 04.07.2008 N А48-3994/07-14 установил, что налогоплательщик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыто конкурсное производство. При вынесении решения в пользу компании суд отметил следующее:
"<...> В соответствии с приказом конкурсного управляющего <...> создана комиссия по проверке целесообразности использования имущества общества в качестве основных средств. По результатам проверки комиссией составлен акт проверки основных средств.
<...> Согласно вышеуказанным актам объекты основных средств не используются продолжительное время (свыше 1,5 лет), имеют сильный физический износ и подлежат списанию. В соответствии с приказом конкурсного управляющего <...> осуществлено списание основных средств общества, указанных в актах.
<...> Объекты основных средств остаточной стоимостью <...> списаны со счета 01 "Основные средства" и учтены на счете 41 "Товары". Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются отчетом конкурсного управляющего <...> и бухгалтерским балансом...".
Аналогичный подход содержится и в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А21-1190/2011.

О.Савельева
Налоговый консультант

Р.Лахман
Эксперт журнала
"Российский налоговый курьер"
Подписано в печать
06.06.2014
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Расчет зарплаты
Удобно с сервисом Контур.Бухгалтерия
Купить фискальный накопитель и услуги ОФД
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель
Александр Погребс Главный консультант
3 сентября 2015 в 15:16
Всё это хорошо, но надо смотреть реальную ситуацию.
Если здание закрыто и ждет своего нового хозяина, это одна ситуация.
А если , пока продают, оно используется в деятельности, это другая ситуация. А налоговики все ситуации рассматривают через призму дополнительных налогов... 

К тому же, нужно иметь ответ на вопрос: а где видно, что Вы это здание пытаетесь продать? Где объявления, в каком каталоге недвижимости оно есть и т.д.

Так что, действительно, если вскоре не продадите, проблемы с налоговиками гарантированы.

Успехов!
osipova natalia (автор вопроса)  229 баллов, г. Казань
3 сентября 2015 в 16:04
Спасибо за ответы
Недвижимость специфическая, это не здание.
И продать просто так не получиться...
Еще раз, спасибо
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер