Получайте мгновенные оповещения
о главных событиях
 
 
Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель Купить фискальный накопитель и услуги ОФД

НДС при продаже недвижимости ИП

Яркая (автор вопроса)  11 баллов, г. Ижевск
20 февраля 2016 в 08:53
Добрый день всем.
Прошу помощи в следующей ситуации:
ИП с наемными работниками на УСН (6%) и ЕНВД - розничная торговля . ККМ на ЕНВД не применяем, по УСН все расчеты только по безналу.
Вопрос: ИП (зарегистрирован в 2004 г.) как физлицо приобрел (более 3-х лет тому назад, но уже находясь в статусе ИП) нежилое помещение (склад). В настоящее время ИП продает это нежилое помещение. Продает это помещение как физлицо. 
Возникает ли необходимость начислить НДС с продажи недвижимости?
Стороны сделки - физлица, но недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Проясните, пожалуйста, ситуацию.
малышок  24 089 баллов, г. Самара
20 февраля 2016 в 08:56
67 баллов Добавить баллы
Цитата (Яркая):Добрый день всем.
Прошу помощи в следующей ситуации:
ИП с наемными работниками на УСН (6%) и ЕНВД - розничная торговля . ККМ на ЕНВД не применяем, по УСН все расчеты только по безналу.
Вопрос: ИП (зарегистрирован в 2004 г.) как физлицо приобрел (более 3-х лет тому назад, но уже находясь в статусе ИП) нежилое помещение (склад). В настоящее время ИП продает это нежилое помещение. Продает это помещение как физлицо. 
Возникает ли необходимость начислить НДС с продажи недвижимости?
Стороны сделки - физлица, но недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Проясните, пожалуйста, ситуацию.
Добрый день, т.к. вы находитесь на УСН (6%), и данное помещение использовалось в предпринимательской деятельности , то вы с данной сделки должны будите оплатить 6% налога, НДС у вас не возникает

Из Консультанта
Налогообложение операций, осуществляемых ИП на УСНО
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО освобождает ИП от обязанности уплачивать НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. При этом в рамках УСНО облагаются налогом доходы от реализации (в том числе от реализации имущества) и внереализационные доходы в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ (со ссылкой на ст. ст. 249 и 250 НК РФ). Таким образом, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи однозначно учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО. Существуют разъяснения Минфина о том, что при продаже жилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности ИП, применяющим УСНО, полученные доходы необходимо облагать именно в рамках спецрежима (с учетом выбранного объекта обложения), - Письмо от 21.07.2014 N 03-04-05/35532.
Данный вывод подтверждается судами. Так, в Постановлении ФАС УО от 26.03.2014 N Ф09-912/14 указано, что из смысла гл. 23 и 26.2 НК РФ вытекает следующее. Если недвижимое имущество приобреталось и затем использовалось для осуществления предпринимательской деятельности или же приобреталось с намерением такого использования, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу по УСНО. При этом не имеет значения факт получения прибыли при использовании того имущества в целях предпринимательства, имеет правовое значение направленность действий предпринимателя на получение прибыли посредством этого имущества.
Если соединить содержание нормы п. 3 ст. 346.11 НК РФ с разъяснениями Минфина по ее применению, а также с выводами судей, можно вывести формулу: когда из обстоятельств дела явствует, что имущество приобретено ИП не для личных целей, а для использования в предпринимательской деятельности, полученный от его реализации доход признается доходом, подлежащим налогообложению в соответствии с гл. 26.2 НК РФ.
Предостережение редакции. При рассуждении от обратного можно предположить: если налоговый орган сочтет факт приобретения и продажи имущества не имеющим предпринимательской цели (в случае совершения единичной сделки купли-продажи и т.д.), то налогообложение сделки в рамках спецрежима может быть расценено как уклонение от уплаты НДФЛ (как действия, направленные на получение налоговой выгоды, - см. Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53). Напоминаем, что налоговый орган вправе изменить статус и характер деятельности ИП и потребовать уплаты налога в судебном порядке (пп. 3 п. 2 ст. 45 НК РФ).
Существует также несколько Писем Минфина однотипного содержания (например, от 11.06.2015 N 03-04-05/33984, от 26.05.2015 N 03-04-05/30271), суть которых сводится к следующему: физическое лицо, использующее имущество в деятельности, соответствующей признакам предпринимательской (например, при сдаче в аренду жилого помещения), независимо от того, зарегистрировано оно в качестве ИП или нет, не может применить п. 17.1 ст. 217 НК РФ. То есть оно обязано уплатить НДФЛ в случае продажи такого имущества, даже если последнее находилось в собственности физического лица более трех лет, а также не вправе заявлять при расчете налоговой базы имущественные вычеты, установленные пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Правильность данного суждения подтверждена судом (см. Постановление АС УО от 01.09.2015 N Ф09-6258/15): закрепление в рамках общей системы налогообложения права физлица (плательщика НДФЛ) на налоговую льготу в виде имущественного налогового вычета и права не уплачивать НДФЛ в случае нахождения недвижимого имущества в собственности более трех лет не распространяется на тех, кого НК РФ не относит к числу лиц, пользующихся данной льготой, а именно на ИП, применяющих УСНО (касается доходов от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности).
Более того, если операции физического лица (даже не имеющего статус ИП) с недвижимостью будут расценены налоговым органом в качестве предпринимательской деятельности, оно может лишиться тех преференций, которые установлены гл. 23 НК РФ для налогообложения сделок купли-продажи имущества. Аналогичным образом разрешилось дело о реализации физическим лицом (сразу после снятия его с учета в качестве ИП) недвижимости, которая в период существования ИП сдавалась в аренду и участвовала в предпринимательской деятельности физического лица (см. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 15.01.2015 по делу N 33-556/2015).

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов от продажи жилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности ИП, применяющим УСН.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи жилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика - три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности. Пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности), налога на добавленную стоимость (за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 Кодекса). При этом в соответствии с положениями статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 Кодекса.
При реализации недвижимого имущества, использовавшегося налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, доходы от этой сделки подлежат налогообложению налогом, уплачиваемым при применении упрощенной системы налогообложения.
В связи с этим при реализации жилого помещения, сдававшегося в аренду, доходы от его продажи учитываются в рамках упрощенной системы налогообложения. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН 21.07.2014

Коммерсант применяет УСН. В Письме Минфина России от 21.07.2014 N 03-04-05/35532 говорится о том, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. При этом нелишним будет, если вы составите договор о продаже недвижимости, накладную и акт передачи помещения таким образом, чтобы было понятно, что продавцом является именно предприниматель, а не гражданин. То есть написать: "Индивидуальный предприниматель И.А. Скворцов", а не "И.А. Скворцов". И в реквизитах договора укажите данные свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина России от 21.03.2011 N 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 N 03-04-06/3-14.
Если вы применяете "упрощенку" с объектом "доходы", то стоимость квартиры в расходах вы учесть не можете. Если же у вас объект налогообложения - доходы минус расходы, то недвижимость нужно рассматривать как основное средство. И, соответственно, вы можете списать на расходы при УСН первоначальную стоимость квартиры по правилам, установленным для учета основных средств. Напомним, при "упрощенке" оплаченная стоимость основных средств, приобретенных при УСН, списывается на расходы равными долями ежеквартально в течение одного календарного года после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно, если вы купили квартиру, находясь на УСН, то должны были списать стоимость квартиры на расходы при "упрощенке" еще в том году, когда впервые стали использовать ее в бизнесе.
Учтите, часть расходов на приобретение квартиры, таких как ее остаточная стоимость, учесть при расчете единого налога на УСН вы уже не сможете (Письмо Минфина России от 04.02.2013 N 03-11-11/50). А расходы, связанные с приобретением квартиры в личных целях и до регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, проверяющие могут вообще убрать из расчета единого налога на "упрощенке". В частности, в Письме Минфина России от 10.02.2015 N 03-11-11/5502 высказано мнение о том, что предприниматель, применяющий "упрощенку" с объектом "доходы минус расходы", не может в целях налогообложения учесть стоимость объекта недвижимости, купленного до даты регистрации индивидуального предпринимателя. Обратное доказать можно только в суде (Постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 N А45-13717/2009).
Бизнесмен применяет патентную систему или уплачивает ЕНВД. Доходы от продажи квартиры не относятся к поступлениям от "вмененной" деятельности или деятельности на патенте. Даже если, например, вы получили патент на розничную торговлю, реализация помещения не может быть отнесена к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли. Следовательно, в данной ситуации по доходу от продажи квартиры вам нужно уплатить налоги по общей системе налогообложения или "упрощенке" (Письма Минфина России от 14.03.2013 N 03-11-12/29, от 18.07.2013 N 03-04-05/28293 и от 30.06.2014 N 03-11-12/31378). Обратите внимание: платить налоги по УСН можно, только если один из видов вашей деятельности был переведен на УСН.
Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения. С дохода от продажи квартиры в этом случае нужно заплатить только НДФЛ. Налог на добавленную стоимость по такой реализации не начисляйте (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
А если помещение вы использовали для ведения бизнеса, то имущественный вычет по НДФЛ, о котором мы говорили в самом начале статьи, применить вы не вправе (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Зато сумму доходов от продажи квартиры вы можете уменьшить на расходы по ее приобретению (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное - подтвердить эти расходы соответствующими документами. Тогда НДФЛ вы сможете рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. Заметим, что право учесть затраты на покупку недвижимости при ее продаже не зависит от факта ведения предпринимательской деятельности. Согласно с этим и финансовое ведомство (Письмо от 28.08.2014 N 03-04-05/43075).
Яркая (автор вопроса)  11 баллов, г. Ижевск
20 февраля 2016 в 09:51
Большое спасибо за такой полный ответ.
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Расчет зарплаты
Удобно с сервисом Контур.Бухгалтерия
Купить фискальный накопитель и услуги ОФД
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель
Сейчас смотрят
Смотрят тему:
гость
   
Ответить Задать вопрос

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер