Марильда

Ремонт в счет арендной платы

Добрый день

подскажите пож-та какими документами и как правильно оформить следующую сделку:

мы ООО- Арендодатели дали согласие Арендатору провести капремонт и неотделимые улучшения. Арендатор заключает договор с Подрядчиком на все работы, и наши и свои, оплачивает все сам, данная оплата пойдет в счет арендной платы. Подскажите какие документы нужны от Арендатора или от Подрядчика, чтобы обосновать свои расходы, или лучше сделать Агентский договор между нами и Арендатором?
ОтветитьНовый вопрос. . .
Светлана Каменева 16 207 баллов, г. Геленджик
20 октября 2011 в 00:09
Добрый вечер! Самый простой вариант на мой взгляд, и вполне реализуемый это то, что Арендодатель и Подрядчик по поводу кап.ремонта заключают договор между собой. Подрядчик на свои работы выставляет соответствующие документы Арендодателю, а он в свою очередь просит их оплатить Арендатора в счет арендной платы. Главное, чтоб в договорах все это было предусмотрено.
С 2022 года ЭЦП будет выдавать налоговая
С 2022 года ЭЦП будет выдавать налоговая
Не ждите очередей! Купите электронную подпись на 2022 год прямо сейчас
Ирусик-Лапусик 6 229 баллов, г. Белово
20 октября 2011 в 12:59
Добрый вечер. Вы не обозначили систему налогообложения. Если УСН (д-р), то в дополнение
Цитата:Самый простой вариант на мой взгляд, и вполне реализуемый это то, что Арендодатель и Подрядчик по поводу кап.ремонта заключают договор между собой. Подрядчик на свои работы выставляет соответствующие документы Арендодателю

не мудрили бы с оплатой, т.к. отразить доходы и расходы в книге будет сложно, а следовательно возникнут вопросы у ФНС.
Светлана Каменева 16 207 баллов, г. Геленджик
20 октября 2011 в 13:19
Добрый день! Что не запрещено, то разрешено. Есть договор аренды, есть сумма арендной платы, есть оплата, и как она будет происходить, предусмотрено договором. А вот агентский договор и ремонт чужого помещения (возможно и за свой счет), это уже помудренней будет.
20 октября 2011 в 14:43
Цитата (Ирусик-Лапусик):Добрый вечер. Вы не обозначили систему налогообложения. Если УСН (д-р),


система обычная, ОСНО и у арендатора и у Арендодателя
20 октября 2011 в 20:42
Добрый день.
Документы на ремонт стандартные: договор, смета, акт КС-2, справка КС-3, счет-фактура.
А вот кто, кому и какие документы должен выписать, и как это провести в учете, смотрите здесь:
https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4852
https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=23340
Проверьте коды ОКВЭД у «своего» ИП и его контрагентов
21 октября 2011 в 15:56
спасибо за ответы!
Александр Погребс Главный консультант
24 октября 2011 в 15:24
Добрый день!
Цитата (Светлана Каменева):Что не запрещено, то разрешено. Есть договор аренды, есть сумма арендной платы, есть оплата, и как она будет происходить, предусмотрено договором. А вот агентский договор и ремонт чужого помещения (возможно и за свой счет), это уже помудренней будет.


Светлана, такой подход "наплевательский" к законодательству чреват серьезными осложнениями.
То, что Вы предложили:
Цитата (Светлана Каменева):Самый простой вариант на мой взгляд, и вполне реализуемый это то, что Арендодатель и Подрядчик по поводу кап.ремонта заключают договор между собой. Подрядчик на свои работы выставляет соответствующие документы Арендодателю, а он в свою очередь просит их оплатить Арендатора в счет арендной платы. Главное, чтоб в договорах все это было предусмотрено.

на самом деле является элементарным посредническим договором.
Я не настаиваю, что именно "агентский". Он может быть комиссионный (если с ремонтниками арендатор заключает договор от своего имени) или поручения (если от имени арендодателя).

Поскольку Вы с помощью арендатора собираетесь делать не простой, а капитальный ремонт, то без Вашего участия всё равно не обойтись. Не должен арендатор самостоятельно согласовывать со строителями параметры будущих капитальных переделок. Да и строители потребуют утвержденный в инстанциях проект, который согласовывать должен арендодатель, т.е. владелец здания.

Поэтому я Вам советую заключить с арендатором отдельный договор, или соглашение о порядке проведения ремонта и его оплаты. Можно, конечно, всё это записать и в договор аренды. Тогда это будет смешанный договор.

С точки зрения налогов и бухучета, арендодатель должен передать Вам все документы, получаемые от строителей. У арендатора эти расходы пройдут транзитом, а у Вас - расходы, которые надо обосновывать.

Лучше всего, на мой взгляд, заключить трехсторонний договор (соглашение) о проведении ремонта. И там прописать, кто что делает, кто платит, кто куда засчитывает, кто кому какие документы дает. Там, в частности, можно прописать, что строители делают лишний экземпляр всех бумаг для арендодателя.

Что будет, если ничего "помудренней" не оформлять? Тогда между арендатором и арендодателем возникают еще одни отношения. Арендатор станет подрядчиком, а арендодатель - заказчиком строительных работ. По факту. И тут уже налоговики "отыграются" на всех участниках процесса.

Успехов!
Светлана Каменева 16 207 баллов, г. Геленджик
24 октября 2011 в 18:00
Добрый день!

Цитата (Светлана Каменева):Добрый вечер! Самый простой вариант на мой взгляд, и вполне реализуемый это то, что Арендодатель и Подрядчик по поводу кап.ремонта заключают договор между собой. Подрядчик на свои работы выставляет соответствующие документы Арендодателю, а он в свою очередь просит их оплатить Арендатора в счет арендной платы. Главное, чтоб в договорах все это было предусмотрено.


Я наверное не совсем ясно изложила свою мысль, но не посреднический договор в данном случае подразумевается, а оплата 3-ей стороной. Поправьте меня пожалуйста, если у Вас есть время, и если я ошибаюсь.

Т.к. Арендодатель согласен на проведение капремонта, и согласен, что стоимость такого ремонта пойдет в счет арендной платы, то:

1. Между Арендодателем (Собственником) и Арендатором заключен договор аренды, там предусмотрена ежемесячная сумма арендной платы, предоставляемые документы (Счет к примеру) и способ оплаты (Банк).
2. Между Собственником и Подрядчиком заключается договор Подряда, там предусмотрена сметная ст-ть ремонта, предоставляемые на услуги СМР документы (Акт, КС-2, КС-3, Счет, Счет-фактура) и способ оплаты (Банк).

Получив пакет документов от Подрядчика, Собственник подписывает их и становится должен некоторую сумму денег за это. Он может оплатить их сам согласно Договора, но может с письмом обратиться к Арендатору, приложить счет Подрядчика и попросить в счет причитающейся суммы Арендной платы, оплатить этот самый Счет. В п/п Арендатор указывает, что деньги он платит за Собственника, Подрядчик получив такой платеж зачитывает их как от Собственника, а не от Арендатора. Предоставив копию п/п Арендодателю, обязательства по оплате Арендной платы будут исполнены.

Но вот момент оплаты 3-ми лицами, как раз и должен быть предусмотрен в обоих договорах, и это не запрещено.
Если все сделать правильно, то претензий у налоговиков не будет, разве-что на встречку вызовут при проверке, а когда убедятся, что у всех в учете это отражено, отстанут.

После окончания ремонта Собственник на сумму кап. ремонта увеличивает ст-ть объекта, затраты списывает через амортизацию, и т.к. ремонт прошел за его счет, имеет полное право пересмотреть размер арендной платы после этого.
Александр Погребс Главный консультант
24 октября 2011 в 18:26
Цитата (Светлана Каменева):...
2. Между Собственником и Подрядчиком заключается договор Подряда, там предусмотрена сметная ст-ть ремонта, предоставляемые на услуги СМР документы (Акт, КС-2, КС-3, Счет, Счет-фактура) и способ оплаты (Банк)...


Светлана, по-моему такая трактовка не соответствует вопросу:

Цитата (Марильда):...мы ООО- Арендодатели дали согласие Арендатору провести капремонт и неотделимые улучшения. Арендатор заключает договор с Подрядчиком на все работы, и наши и свои, оплачивает все сам, данная оплата пойдет в счет арендной платы. Подскажите какие документы нужны от Арендатора или от Подрядчика, чтобы обосновать свои расходы, или лучше сделать Агентский договор между нами и Арендатором?


Я понимаю ситуацию так:
1) договор со строителями заключает арендатор;
2) оплачивает ремонт арендатор;
3) арендодатель компенсирует арендатору стоимость ремонта зачетом оплаты ремонта в счет арендной платы.

По крайней мере я исходил из этого понимания вопроса.

"Оплаты третьей стороны" я здесь никак не вижу.

Но, как у нас часто бывает, подробности могут перевернуть вопрос с ног на голову.
Подождем разъяснений Марильда.

Успехов!
Заказать электронную подпись для регистрации в ЕИС
Светлана Каменева 16 207 баллов, г. Геленджик
24 октября 2011 в 20:19
Добрый вечер! Да, все именно так. Поэтому свой ответ я предложила как альтернативный вариант, на мой взгляд конечно, более удобный. По поводу документов Александра все подробно расписала.
Александр Погребс Главный консультант
24 октября 2011 в 21:07
По-моему, немного сомнительная позиция - спрашивают одно, а мы в ответ "да бросьте, делайте лучше так"?
Сначала надо ответить на вопрос, а потом давать советы, как лучше.
Иначе получается недопонимание и ложные представления.
Вы не заметили в вопросе, что арендатор собирается заключать договор с подрядчиком не только на работы, связанные с капитальным ремонтом, но и еще какие-то "свои"? Не уверен, что Ваше простое решение будет так легко применимо в данном случае.
Но, еще раз повторю, надо дождаться реакции того, кто спрашивает.
25 октября 2011 в 12:51
Цитата (Александр Погребс):Я понимаю ситуацию так:
1) договор со строителями заключает арендатор;
2) оплачивает ремонт арендатор;
3) арендодатель компенсирует арендатору стоимость ремонта зачетом оплаты ремонта в счет арендной платы.

По крайней мере я исходил из этого понимания вопроса.

"Оплаты третьей стороны" я здесь никак не вижу.

Но, как у нас часто бывает, подробности могут перевернуть вопрос с ног на голову.
Подождем разъяснений Марильда.

Успехов!

Да, Александр, Вы правильно все поняли. Мне нравятся Ваши разъяснения, все четко, ясно и понятно, будем договариваться со всеми участниками сделки. Спасибо большое