Получайте мгновенные оповещения
о главных событиях
 
 
Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
Пройдите опрос для бухгалтеров. Он займет не более пяти минут

Как в дополнительном соглашении отразить возмещение затрат на неотделимые улучшения при аренде земельного участка?

13 июня 2017 в 12:41
Добрый день!
Арендуем земельный участок у физлица- учредителя ООО. Своими силами возвели капитальный металлический забор по границе участка.
Согласие собственника есть, про возмещение затрат арендодателя в договоре не указано. Забор оприходован как ОС, начисляется амортизация в налоговом и бухгалтерском учете. Сейчас заканчивается срок аренды и принято решение о возмещении затрат на строительство арендодателю при передаче (возврате) участка с забором. НДС начисляем и показываем доход. Вопрос по признанию расходов:
Не получится ли у нас при таком варианте оформления, что если предусмотрено возмещение , то арендодатель не должен амортизировать такие улучшения (п.1 ст. 258 НК)? Ведь такое случается, когда стороны меняют решение, вначале не собирался компенсировать, потом передумал.
Или может как-то более грамотно прописать это в допсоглашениях? Подскажите, пожалуйста?
Татьяна Матвеева  22 147 баллов, г. Москва
13 июня 2017 в 14:20
39 баллов Добавить баллы
Добрый день.
В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ:
Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:
капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;
капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
В Вашем случае это первый вариант, оговорки о конкретном сроке принятия решения о возмещении затрат в НК РФ нет, но, на мой взгляд, Ваша ситуация не совсем подходит под понятие "неотделимых улучшений", забор - это не объект капитального строительства и теоретически при окончании договора, арендатор может демонтировать забор и вернуть участок в прежнем виде. Полагаю, в этой ситуации проще провести передачу забора арендодателю через договор купли-продажи, так все расходы у Вас будут обоснованы.
13 июня 2017 в 15:37
Татьяна Матвеева, спасибо большое, вроде всё так, отсюда и мои опасения, ведь амортизация начислялась все время.
С другой стороны, изначально арендатор не планировал возмещать стоимость, поэтому и амортизировали. А через год передумал, так ведь бывает. Значит ли это, что расходы на амортизацию надо снимать и уточнять декларацию? 
По поводу капитальности забора тоже не так все просто, он на жб фундаменте, похож на капитальный.
Подарок для новых ИП!
Ведите учет и сдавайте отчетность бесплатно
Расчет зарплаты
Удобно с сервисом Контур.Бухгалтерия
Купить фискальный накопитель и услуги ОФД
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель
Татьяна Матвеева  22 147 баллов, г. Москва
13 июня 2017 в 16:06
Цитата (Izolda1000): С другой стороны, изначально арендатор не планировал возмещать стоимость, поэтому и амортизировали. А через год передумал, так ведь бывает. Значит ли это, что расходы на амортизацию надо снимать и уточнять декларацию? 
Повторюсь, оговорки о конкретном сроке принятия решения о возмещении затрат в НК РФ нет, поэтому формально то, что Вы начисляли амортизацию - это верно, исправлять уже начисленную амортизацию не нужно.  
Меня смущает:
Цитата (Izolda1000):про возмещение затрат арендодателя в договоре не указано
а должно быть указано конкретно либо "арендатор возмещает затраты", либо "арендатор не возмещает затраты" в договоре или доп. соглашении к нему. 
И второй момент все-таки с "капитальностью" забора. Просто понятие "неотделимых улучшений" связано еще и с тем, критерием неотделимости является потеря функциональности объекта в случае попытки его возврата в исходное состояние, как утратится функциональность земельного участка от наличия/отсутствия забора?
То есть, юридически, как мне кажется, это не совсем верно все.
А чем Вам не нравится продажа забора физ. лицу? У него дохода не возникает, а организация сможет списать остаточную стоимость на расходы при продаже. А при компенсации Вы ее никак не учтете, только налог на прибыль переплатите.
13 июня 2017 в 16:36
Татьяна Матвеева, ещё раз спасибо большое!
Алексей Крайнев Консультант
13 июня 2017 в 16:53
Добрый день!
Все немного сложнее в вашей ситуации Улыбаюсь

Цитата (Гражданский кодекс РФ):Статья 623. Улучшения арендованного имущества
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как видим, если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, то арендатор по умолчанию имеет право на возмещение этих затрат именно после прекращения договора.
В договоре лишь можно установить "иное". И это "иное" может быть в двух вариантах:
а) затраты не компенсируются.
б) затраты компенсируются во время действия договора.

Так что если у вас в договоре вообще ничего не было сказано про возмещение, то амортизацию вы начисляли незаконно и надо все восстанавливать и сдавать уточненки, предварительно доплатив налог и пени.

Если же было сказано, что затраты не компенсируются, то амортизацию вы начисляли правомерно. Но подписание дополнительного соглашения вас этого права лишило "задним числом". Юридических оснований в НК РФ для того, чтобы не сдавать уточненку в этом случае тоже нет (хотя логично в данном случае просто включить эту амортизацию в доходы в периоде подписания допника - по аналогии с неверно исчисленными суммами других налогов, учтенных при формировании налоговой базы. Но такой вариант, ИМХО, только через суд). Равно как через суд и возможность не начислять пени в данном случае.
14 июня 2017 в 02:09
Алексей Крайнев, спасибо Вам. Похоже, что придется выкручиваться. А если в договоре установить, что затраты не возмещаются, а арендодатель имеет право выкупить улучшения по остаточной стоимости? Что-то не улавливаю различий между возмещение затрат и продажей для налога на прибыль и НДС.
Алексей Крайнев Консультант
14 июня 2017 в 15:29
Выкупить что? неоделимые улучшения отдельно от объекта выкупить нельзя - на то они и неотделимые. Если выкупаете объект аренды целиком, то это ваше право - учтете расходы на приобретение в порядке, предусмотренном НК РФ (в данном случае у вас з/у, значит, только при перепродаже в порядке ст. 268 НК РФ). Но никакого отношения к амортизации неотделимых улучшений это не имеет.
14 июня 2017 в 15:59
Алексей Крайнев, имею ввиду, что выкупим не мы, а Арендодатель (физлицо). Т. е. получается изначально в договоре условие -затраты не возмещаются, право собственности у Арендатора. У нас отражается ОС и амортизируется. Потом , в любой момент, составляем договор купли-продажи и продаем арендодателю по остаточной стоимости, например. Или это одно и то же, что и возмещение затрат?
Алексей Крайнев Консультант
14 июня 2017 в 16:32
Цитата (Izolda1000):затраты не возмещаются, право собственности у Арендатора.
На неотделимые улучшения не может быть права собственности Улыбаюсь  - это как говорить о праве собственности на потолок в доме, или на стену.

Цитата (Izolda1000):Потом , в любой момент, составляем договор купли-продажи и продаем арендодателю по остаточной стоимости, например.
Соответственно неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, т.к. не являются вещью в том понимании, которое этому термину придают ст. 128 и 130 ГК РФ.
Цитата (Izolda1000):Или это одно и то же, что и возмещение затрат?
Так что, да, мудрствовать лукаво в данном случае не нужно - последствия улучшения арендованного имущества прямо зафиксироаны в ГК РФ. И в отношении неотделимых улучшений там все четко зафиксировано: если с согласия, то имеет право на возмещение расходов по окончании аренды. Иной порядок можно установить в договоре. О чем выше я уже говорил.
14 июня 2017 в 18:41
Алексей Крайнев, похоже я уже запуталась в прочитанных материалах.
Во многих консультациях объясняют так:
-Поскольку положениями Гражданского Кодекса не определено, кто является собственником неотделимых улучшений, собственник определяется условиями договора аренды.
И далее п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств(утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н):
- В случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств. На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.
Из этого можно сделать вывод, что на неотд. улучшения может быть право собственности?
Спасибо за терпение.
Алексей Крайнев Консультант
15 июня 2017 в 12:13
Цитата (Izolda1000):Из этого можно сделать вывод, что на неотд. улучшения может быть право собственности?
Нет, из этого можно сделать вывод, что капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества являются объектом бухгалтерского учета.
А из ст. 256 НК РФ, что они также являются объектом налогового учета.
Но при этом они не становятся вещью в том смысле, который этому термину придает ГК РФ. Т.к. улучшения неотделимы, то они являются частью объекта, право собственности на который принадлежит арендодателю. 
Еще раз повторю, что не может быть отдельного права собственности на неотделимую часть вещи - на потолок здания, на хвост собаки, на ствол дерева и т.п.
Сейчас смотрят

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер