Затраты по ремонту помещения

Question

Помогите разобраться и принять правильное решение! По ивестиционному проекту ИП построил нежилое помещение, которое еще не зарегистрировал в регпалате. В дальнейшем ИП планирует передать (продать) это помещение ООО (УСН, доходы минус расходы). Сейчас нужно проводить в этом помещении капремонт и другие неотделимые улучшения. От чьего имени и на кого оформлять все предстоящие расходы по помещению? И чем чревато, если ООО будет нести расходы по неотделимым улучшениям помещения, которого еще нет в собственности?  
Помещение приобретается обществом для сдачи в аренду.

НКК · Accepted Answer

Добрый день! 
Представляется, что оптимальным вариантом будет, если все указанные затраты понесет ИП, а потом продаст зарегистрированную недвижимость ООО с учетом всех расходов. ООО, при желании, может дать ИП займ на ремонт и осуществление неотделимых улучшений в недвижимости (кстати, нужно зарегистрировать не только построенную недвижимость, но и измненения (неотделимые улучшения) в ней, если они осуществлены после регистрации построенной недвижки, иначе потом могут быть проблемы с регистрирующими органами).
Если ООО будет нести расходы до регистрации за ним права собственности на недвижку, то такие расходы нельзя будет учесть для целей налогообложения ООО. К тому же, ИП могут "впаять" НДФЛ с матвыгоды от безвозмездно полученных результатов работ на недвижимости, т.к. ООО оплачивает работы на имуществе, принадлежащем физлицу - ИП.

НКК · Accepted Answer

ООО не сможет учесть помещение в составе расходов, так как при УСН учитываются расходы на приобретение оплаченного ОС, а при внесении помещения в УК оплаты не происходит. Такая позиция - у налоговиков и части судей. Можно посудиться, но результат будет крайне неочевиден. У ИП стоимость помещения, переданного в УК, не будет являться расходом (ни при применении ОСНО, ни при использовании УСН "доходы минус расходы"). Это - навскидку.

Александр Погребс · Accepted Answer

Мне тоже кажется, что наиболее вгодным будет вариант, при котором ИП (он же учредитель) передает свою недвижимость в аренду ООО. А уже ООО будет передовать в субаренду. Как минимум, если ИП на УСН-6%, он сэкономит на разнице между налогом по УСН (6%) и налогом на дивиденды (9%)...

НКК · Accepted Answer

Добрый день! С первым пунктом - согласен. Что касается второго, то затраты на приобретение недвижимости, которые ООО понесло после перехода на УСН, ООО может списать в течение года (налогового периода). 10 лет - для случая, когда недвижимость есть у ООО на момент перехода на упрощенку.

Татьяна Пономарева · Answer

Спасибо! А если ИП, входящий в состав учредителей ООО, внесет помещение в уставный капитал. Стоимость помещения будет приблизительно 4 млн.руб. Какие последствия несет это действие? И как тогда будет аммортизироваться имущество?

Оленька Юрьевна · Answer

Стесняюсь спросить, извините за выражение, на фига  ТАКОЙ  БОЛЬШОЙ уставный капитал? Чтоб кредиторы, не дай Бог, на него  лапки свои наложили?

Татьяна Пономарева · Answer

Да уж! Такой вариант тоже не подходит.

Татьяна Пономарева · Answer

Спасибо! В том то и дело, что ИП на ОСНО. Получается, нужно будет платить налог на имущество и стоимость ОС списывать в течении 30 лет. Остается вариант продажи недвижимости предпринимателем ООО после завершения всех работ и доведения помещения к возможности эксплуатации. Я правильно понимаю, что плюсами "продажи" будет:
1.отстутсвие налога на имущество (ООО на УСН); 
2.списание на расходы в течении 10 лет (конечно в размерах фактической оплаты)? 
И что здесь нужно еще предусмотреть?

Татьяна Пономарева · Answer

Спасибо за уточнение! Статью уже ночью читала, немного не поняла. А если ООО будет расплачиваться за недвижимость частями, как тогда нужно включать в расходы? Например, в 1 кв. - 150 тыс.руб, во 2 кв. - 300 тыс., в 3 кв. -  0, в 4 кв.- 350 тыс.