Затраты по ремонту помещения

Question

Помогите разобраться и принять правильное решение! По ивестиционному проекту ИП построил нежилое помещение, которое еще не зарегистрировал в регпалате. В дальнейшем ИП планирует передать (продать) это помещение ООО (УСН, доходы минус расходы). Сейчас нужно проводить в этом помещении капремонт и другие неотделимые улучшения. От чьего имени и на кого оформлять все предстоящие расходы по помещению? И чем чревато, если ООО будет нести расходы по неотделимым улучшениям помещения, которого еще нет в собственности?
Помещение приобретается обществом для сдачи в аренду.

НКК · Accepted Answer

Добрый день!
Представляется, что оптимальным вариантом будет, если все указанные затраты понесет ИП, а потом продаст зарегистрированную недвижимость ООО с учетом всех расходов. ООО, при желании, может дать ИП займ на ремонт и осуществление неотделимых улучшений в недвижимости (кстати, нужно зарегистрировать не только построенную недвижимость, но и измненения (неотделимые улучшения) в ней, если они осуществлены после регистрации построенной недвижки, иначе потом могут быть проблемы с регистрирующими органами).
Если ООО будет нести расходы до регистрации за ним права собственности на недвижку, то такие расходы нельзя будет учесть для целей налогообложения ООО. К тому же, ИП могут "впаять" НДФЛ с матвыгоды от безвозмездно полученных результатов работ на недвижимости, т.к. ООО оплачивает работы на имуществе, принадлежащем физлицу - ИП.

НКК · Accepted Answer

Цитата (Татьяна Пономарева):Цитата (НКК):Добрый день! Представляется, что оптимальным вариантом будет, если все указанные затраты понесет ИП, а потом продаст зарегистрированную недвижимость ООО с учетом всех расходов. ООО, при желании, может дать ИП займ на ремонт и осуществление неотделимых улучшений в недвижимости (кстати, нужно зарегистрировать не только построенную недвижимость, но и измненения (неотделимые улучшения) в ней, если они осуществлены после регистрации построенной недвижки, иначе потом могут быть проблемы с регистрирующими органами).Если ООО будет нести расходы до регистрации за ним права собственности на недвижку, то такие расходы нельзя будет учесть для целей налогообложения ООО. К тому же, ИП могут "впаять" НДФЛ с матвыгоды от безвозмездно полученных результатов работ на недвижимости, т.к. ООО оплачивает работы на имуществе, принадлежащем физлицу - ИП. Спасибо. А если ИП, входящий в состав учредителей ООО, внесет помещение в уставный капитал. Стоимость помещения будет приблизительно 4 млн.руб? Какие последствия несет это действие?ООО не сможет учесть помещение в составе расходов, так как при УСН учитываются расходы на приобретение оплаченного ОС, а при внесении помещения в УК оплаты не происходит. Такая позиция - у налоговиков и части судей. Можно посудиться, но результат будет крайне неочевиден. У ИП стоимость помещения, переданного в УК, не будет являться расходом (ни при применении ОСНО, ни при использовании УСН "доходы минус расходы"). Это - навскидку.

Александр Погребс · Accepted Answer

Мне тоже кажется, что наиболее вгодным будет вариант, при котором ИП (он же учредитель) передает свою недвижимость в аренду ООО. А уже ООО будет передовать в субаренду. Как минимум, если ИП на УСН-6%, он сэкономит на разнице между налогом по УСН (6%) и налогом на дивиденды (9%)...

НКК · Accepted Answer

Цитата (Татьяна Пономарева):Цитата (Александр Погребс):Мне тоже кажется, что наиболее вгодным будет вариант, при котором ИП (он же учредитель) передает свою недвижимость в аренду ООО. А уже ООО будет передовать в субаренду. Как минимум, если ИП на УСН-6%, он сэкономит на разнице между налогом по УСН (6%) и налогом на дивиденды (9%)...Спасибо! В том то и дело, что ИП на ОСНО. Получается, нужно будет платить налог на имущество и стоимость ОС списывать в течении 30 лет. Остается вариант продажи недвижимости предпринимателем ООО после завершения всех работ и доведения помещения к возможности эксплуатации. Я правильно понимаю, что плюсами "продажи" будет:1.отстутсвие налога на имущество (ООО на УСН); 2.списание на расходы в течении 10 лет (конечно в размерах фактической оплаты)? И что здесь нужно еще предусмотреть?Добрый день! С первым пунктом - согласен. Что касается второго, то затраты на приобретение недвижимости, которые ООО понесло после перехода на УСН, ООО может списать в течение года (налогового периода). 10 лет - для случая, когда недвижимость есть у ООО на момент перехода на упрощенку.

Татьяна Пономарева · Answer

Цитата (НКК):Добрый день!
Представляется, что оптимальным вариантом будет, если все указанные затраты понесет ИП, а потом продаст зарегистрированную недвижимость ООО с учетом всех расходов. ООО, при желании, может дать ИП займ на ремонт и осуществление неотделимых улучшений в недвижимости (кстати, нужно зарегистрировать не только построенную недвижимость, но и измненения (неотделимые улучшения) в ней, если они осуществлены после регистрации построенной недвижки, иначе потом могут быть проблемы с регистрирующими органами).
Если ООО будет нести расходы до регистрации за ним права собственности на недвижку, то такие расходы нельзя будет учесть для целей налогообложения ООО. К тому же, ИП могут "впаять" НДФЛ с матвыгоды от безвозмездно полученных результатов работ на недвижимости, т.к. ООО оплачивает работы на имуществе, принадлежащем физлицу - ИП.

Спасибо! А если ИП, входящий в состав учредителей ООО, внесет помещение в уставный капитал. Стоимость помещения будет приблизительно 4 млн.руб. Какие последствия несет это действие? И как тогда будет аммортизироваться имущество?

Оленька Юрьевна · Answer

Цитата (Татьяна Пономарева):Цитата (НКК):Добрый день! Представляется, что оптимальным вариантом будет, если все указанные затраты понесет ИП, а потом продаст зарегистрированную недвижимость ООО с учетом всех расходов. ООО, при желании, может дать ИП займ на ремонт и осуществление неотделимых улучшений в недвижимости (кстати, нужно зарегистрировать не только построенную недвижимость, но и измненения (неотделимые улучшения) в ней, если они осуществлены после регистрации построенной недвижки, иначе потом могут быть проблемы с регистрирующими органами).Если ООО будет нести расходы до регистрации за ним права собственности на недвижку, то такие расходы нельзя будет учесть для целей налогообложения ООО. К тому же, ИП могут "впаять" НДФЛ с матвыгоды от безвозмездно полученных результатов работ на недвижимости, т.к. ООО оплачивает работы на имуществе, принадлежащем физлицу - ИП. Спасибо. А если ИП, входящий в состав учредителей ООО, внесет помещение в уставный капитал. Стоимость помещения будет приблизительно 4 млн.руб? Какие последствия несет это действие?Стесняюсь спросить, извините за выражение, на фига  ТАКОЙ  БОЛЬШОЙ уставный капитал? Чтоб кредиторы, не дай Бог, на него  лапки свои наложили?

Татьяна Пономарева · Answer

Цитата (Оленька Юрьевна):Цитата (Татьяна Пономарева):Цитата (НКК):Добрый день! Представляется, что оптимальным вариантом будет, если все указанные затраты понесет ИП, а потом продаст зарегистрированную недвижимость ООО с учетом всех расходов. ООО, при желании, может дать ИП займ на ремонт и осуществление неотделимых улучшений в недвижимости (кстати, нужно зарегистрировать не только построенную недвижимость, но и измненения (неотделимые улучшения) в ней, если они осуществлены после регистрации построенной недвижки, иначе потом могут быть проблемы с регистрирующими органами).Если ООО будет нести расходы до регистрации за ним права собственности на недвижку, то такие расходы нельзя будет учесть для целей налогообложения ООО. К тому же, ИП могут "впаять" НДФЛ с матвыгоды от безвозмездно полученных результатов работ на недвижимости, т.к. ООО оплачивает работы на имуществе, принадлежащем физлицу - ИП. Спасибо. А если ИП, входящий в состав учредителей ООО, внесет помещение в уставный капитал. Стоимость помещения будет приблизительно 4 млн.руб? Какие последствия несет это действие?Стесняюсь спросить, извините за выражение, на фига  ТАКОЙ  БОЛЬШОЙ уставный капитал? Чтоб кредиторы, не дай Бог, на него  лапки свои наложили?  Да уж! Такой вариант тоже не подходит.

Татьяна Пономарева · Answer

Цитата (Александр Погребс):Мне тоже кажется, что наиболее вгодным будет вариант, при котором ИП (он же учредитель) передает свою недвижимость в аренду ООО. А уже ООО будет передовать в субаренду. Как минимум, если ИП на УСН-6%, он сэкономит на разнице между налогом по УСН (6%) и налогом на дивиденды (9%)...

Спасибо! В том то и дело, что ИП на ОСНО. Получается, нужно будет платить налог на имущество и стоимость ОС списывать в течении 30 лет. Остается вариант продажи недвижимости предпринимателем ООО после завершения всех работ и доведения помещения к возможности эксплуатации. Я правильно понимаю, что плюсами "продажи" будет:
1.отстутсвие налога на имущество (ООО на УСН);
2.списание на расходы в течении 10 лет (конечно в размерах фактической оплаты)?
И что здесь нужно еще предусмотреть?

Татьяна Пономарева · Answer

Цитата (НКК):Цитата (Татьяна Пономарева):Цитата (Александр Погребс):Мне тоже кажется, что наиболее вгодным будет вариант, при котором ИП (он же учредитель) передает свою недвижимость в аренду ООО. А уже ООО будет передовать в субаренду. Как минимум, если ИП на УСН-6%, он сэкономит на разнице между налогом по УСН (6%) и налогом на дивиденды (9%)...Спасибо! В том то и дело, что ИП на ОСНО. Получается, нужно будет платить налог на имущество и стоимость ОС списывать в течении 30 лет. Остается вариант продажи недвижимости предпринимателем ООО после завершения всех работ и доведения помещения к возможности эксплуатации. Я правильно понимаю, что плюсами "продажи" будет:1.отстутсвие налога на имущество (ООО на УСН); 2.списание на расходы в течении 10 лет (конечно в размерах фактической оплаты)? И что здесь нужно еще предусмотреть?Добрый день! С первым пунктом - согласен. Что касается второго, то затраты на приобретение недвижимости, которые ООО понесло после перехода на УСН, ООО может списать в течение года (налогового периода). 10 лет - для случая, когда недвижимость есть у ООО на момент перехода на упрощенку.Спасибо за уточнение! Статью уже ночью читала, немного не поняла. А если ООО будет расплачиваться за недвижимость частями, как тогда нужно включать в расходы? Например, в 1 кв. - 150 тыс.руб, во 2 кв. - 300 тыс., в 3 кв. -  0, в 4 кв.- 350 тыс.