nikiforovaira

Как рассчитывать налог по УСН при покупке недвижимости за счет заемных средств и проведении взаимозачета?

Здравствуйте. 
Ситуация в следующем:
2019 г. Купили недвижимость, организация предоставила займ на покупку в размере 9 000 000, в договоре сказано, что возврат займа будет осуществлен недвижимостью на сумму 9 000 000.  В 2020 г. мы перешли на УСН, в апреле произошла сделка на 9 000 000,00, бухгалтер сделал взаимозачет с этой организацией. Вопрос- включаются ли 9 000 000 в расчет налоговой базы на УСН? Применяем доходы 6 %.
ОтветитьНовый вопрос. . .
Варвара27 2 060 баллов, г. Москва
16 июля 2020 в 14:06
Цитата (nikiforovaira):взаимозачет с этой организацией
Здравствуйте! 

Согласно ст. 346.17 НК РФ, доходом предприятий, находящихся на спецрежимах налогообложения, может быть признано не только поступление денежных средств, но и погашение дебиторской задолженности альтернативными способами, например, путем прекращения встречного обязательства. Таким образом, в книге учета доходов и расходов списание требований в любом виде будет отражаться доходами предприятия.
Рассчитайте налог по УСН и подготовьте отчет в удобном веб‑сервисе
Варвара27 2 060 баллов, г. Москва
16 июля 2020 в 14:16
Цитата (Варвара27):Здравствуйте! 

Согласно ст. 346.17 НК РФ, доходом предприятий, находящихся на спецрежимах налогообложения, может быть признано не только поступление денежных средств, но и погашение дебиторской задолженности альтернативными способами, например, путем прекращения встречного обязательства. Таким образом, в книге учета доходов и расходов списание требований в любом виде будет отражаться доходами предприятия.
Это на сайте налог-налог.ру, название статьи Порядок взаимозачета при УСН «доходы», автор Трухина Валентина, дата статьи 20.01.2020 года.
16 июля 2020 в 14:21
Варвара27, Спасибо.
Варвара27 2 060 баллов, г. Москва
16 июля 2020 в 14:54
Цитата (nikiforovaira):возврат займа будет осуществлен недвижимостью
https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=319778 вот еще почитайте на эту тему.
Эксперт Бухонлайна согласен
Получить ЭЦП по ускоренной процедуре и с полной техподдержкой
16 июля 2020 в 16:52
Варвара27, прочитала, спасибо, а если недвижимость приобреталась до договору целевого займа, и в договоре указано, что эту же недвижимость мы им вернём, все равно это получается доход ?
Naaatta 78 197 баллов, г. Новосибирск
16 июля 2020 в 16:59
Добрый день.
Цитата (nikiforovaira):2019 г. Купили недвижимость, организация предоставила займ на покупку в размере 9 000 000, в договоре сказано, что возврат займа будет осуществлен недвижимостью на сумму 9 000 000.  В 2020 г. мы перешли на УСН, в апреле произошла сделка на 9 000 000,00, бухгалтер сделал взаимозачет с этой организацией. Вопрос- включаются ли 9 000 000 в расчет налоговой базы на УСН?
Так погодите...
Дт 51 Кт 66 - вы получили заем от ООО 9 000 000 в 2019 г.
Дт 60 Кт 51 - оплатили недвижимость продавцу этой недвижимости 9 000 000.
Дт 08 Кт 60 - приняли ее к учету.
Откуда взялся взаимозачет? Недвижимость передана заимодавцу?
Nataly S 437 909 баллов
16 июля 2020 в 17:07
Добрый день!
Цитата (Naaatta):Откуда взялся взаимозачет? Недвижимость передана заимодавцу?
Автор вопроса пишет:
Цитата (nikiforovaira):в апреле произошла сделка на 9 000 000,00, бухгалтер сделал взаимозачет с этой организацией.
А из этого:
Цитата (nikiforovaira):в договоре сказано, что возврат займа будет осуществлен недвижимостью на сумму 9 000 000. 
можно сделать вывод о том, что одна сделка прикрывалась другой сделкой. Не исключено, что предоплату обозвали займом, чтобы можно было не платить налог (УСН или НДС, неважно) с предоплаты.
Остается только спросить, оговорено ли в договоре займа, какой именно недвижимостью осуществляется возврат займа? Может быть займодавец рассчитывает получить офис в центре конкретного города, а ему передают коровник и иные с/х сооружения на другом конце страны.  😀
Если займодавец рассчитывал получить что-то конкретное, так это и не заем. Налоговики будут рассуждать примерно также. Нужно читать договор, и если налоговики усмотрят там признаки притворной сделки, то за 2019 год доначислят налоги по статье 122 НК в полный рост, то есть не 20%, а 40%, потому что имел место умысел.
Эксперт Бухонлайна согласен
17 июля 2020 в 12:34
Nataly S, Вот полная картина 
Д 51 К 66.03 по договору целевого займа получены д.с
Д 01.1 К 08.3 Приняты к учету ОС
Д 08.03 К 60.01 Принят к учету внеобортный актив
Д 02.01 К 01.09 Передача ОС
Д 01.09 К 01.01 Передача ОС
Д 91.01 К 01.09 Передача ОС
Д 62.01 К 91.01 Выбытие внеоборотного актива
Д 91.02 К 08.03 Выбытие внеоборотного актива
Д 66.03 К 62.01 Проведен взаимозачет

Откуда взялся взаимозачет? Недвижимость передана заимодавцу? Верно, недвижимость передана заимодавцу.

можно сделать вывод о том, что одна сделка прикрывалась другой сделкой- сделка была единственной (на покупку одной конфеты Ромашка)
Не исключено, что предоплату обозвали займом, чтобы можно было не платить налог (УСН или НДС, неважно) с предоплаты - это не предоплата, а выдача займа на покупку недвижимости.
Остается только спросить, оговорено ли в договоре займа, какой именно недвижимостью осуществляется возврат займа? Может быть займодавец рассчитывает получить офис в центре конкретного города, а ему передают коровник и иные с/х сооружения на другом конце страны - Займ выдавался на покупку недвижимости ( в договоре указано - 1 конфету Ромашка мы покупаем, эту же конфету Ромашка мы ему продаем, что было и выполнено.
Если займодавец рассчитывал получить что-то конкретное, так это и не заем. Налоговики будут рассуждать примерно также. Нужно читать договор, и если налоговики усмотрят там признаки притворной сделки, то за 2019 год доначислят налоги по статье 122 НК в полный рост, то есть не 20%, а 40%, потому что имел место умысел.

В договоре указано: 
 Заимодавец предоставляет заемщику в собственность денежные средства в размере 9 мл., для участия в торгах по приобретению объекта недвижимости. Заемщик обязуется по выбору Заимодавца возвратить полученную сумму или передать в собственность Заимодавца недвижимость, путем заключения договора купли-продажи. Что и произошло в действительности. Есть по Вашему мнению умысел ?
Пройти подготовку на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А, В) при ОСНО
Nataly S 437 909 баллов
17 июля 2020 в 12:54
Это не заем.

Статья 807 ГК РФ. Договор займа
 
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.


В Вашем случае по договору "займа" займодавец обязуется передать заемщику деньги, а заемщик обязуется передать недвижимость. Какой заем, Вы о чем? Это либо договор купли-продажи недвижимости с предоплатой, либо посреднический договор. Чтобы сказать точнее, нужно читать весь текст договора.
Одна сделка прикрывает другую сделку.

Налоговикам выгоднее считать, что имел место договор купли-продажи, на чем они и будут настаивать.
Эксперт Бухонлайна согласен
17 июля 2020 в 13:13
Nataly S, 

Статья 807 ГК РФ. Договор займа
 
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. - Заемщик обязуется по выбору Заимодавца возвратить полученную сумму или передать в собственность Заимодавца недвижимость. Так вот четко сказано, возвратить полученную сумму. сумму не удалось возвратить, возвратили недвижимостью. Не вижу нарушения закона. 

В Вашем случае по договору "займа" займодавец обязуется передать заемщику деньги, а заемщик обязуется передать недвижимость. Какой заем, Вы о чем? Это либо договор купли-продажи недвижимости с предоплатой, либо посреднический договор. Чтобы сказать точнее, нужно читать весь текст договора.
Одна сделка прикрывает другую сделку. - Вы может не верно поняли. Заимодавец передал деньги,купили недвижимость, прошло какое то время, необходимо возвращать, денег нет, возвратили недвижимостью. 
Налоговикам выгоднее считать, что имел место договор купли-продажи, на чем они и будут настаивать. Я же не говорю о том, что мы не желаем уплачивать налог, а был задан вопрос включаются ли 9 000 000 в расчет налоговой базы на УСН.
Nataly S 437 909 баллов
17 июля 2020 в 13:40
Цитата (nikiforovaira):Я же не говорю о том, что мы не желаем уплачивать налог, а был задан вопрос включаются ли 9 000 000 в расчет налоговой базы на УСН.
Чтобы определиться с датой признания дохода, нужно определиться с характером сделки. Если имел место посреднический договор, то в доходы будет включаться только посредническое вознаграждение, а не все 9 млн. руб.
Если же имел место другой договор, то в доходы включается вся сумма 9 млн. Реализация имела место быть, так как был переход права собственности (статья 39 НК). Вопрос только в дате признания дохода.
Эксперт Бухонлайна согласен
Александр Погребс Главный консультант
17 июля 2020 в 16:37
Цитата (nikiforovaira):Заемщик обязуется по выбору Заимодавца возвратить полученную сумму или передать в собственность Заимодавца недвижимость. Так вот четко сказано, возвратить полученную сумму. сумму не удалось возвратить, возвратили недвижимостью. Не вижу нарушения закона. 
Конечно, не видите.

В Вашем договоре займа выбор способа возврата займа не за заёмщиком (денег нет, отдали недвижимость), а за кредитоором - он сам выбирает, деньгами получить или недвижимостью.
Не отрывайтесь от земли. Эта фраза и есть попытка прикрытия одного договора другим. Неудачная попытка.
К тому же, наверняка выясняется, что сделка между взаимозависимыми лицами.

Но, как бы то ни было, имеет место продажа недвижимости. Вопрос только в том, как правильно пишет Наталья (Nataly S), когда считать доход.
Я пока вижу, что по дате изначального получения денег. Якобы в долг.

Успехов!
Платежку на уплату штрафа можно сформировать в несколько кликов