Татьяна Дьякова

Продажа недвижимого имущества: в какой момент происходит переход права собственности?

Добрый день!
С какого момента продавец перестает владеть недвижимым имуществом, а покупатель является собственником при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества?
Спасибо!
ОтветитьНовый вопрос. . .
19 октября 2020 в 11:04
Добрый день.
Цитата (Ст. 223 ГК РФ):2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
На промежуток времени, когда производится регистрация в росреестре, ни одна из сторон распоряжаться объектом не может. И только в момент внесения записи в реестр продавец окончательно потеряет свое право собственности, а покупатель его приобретёт.
С 2022 года ЭЦП будет выдавать налоговая
С 2022 года ЭЦП будет выдавать налоговая
Не ждите очередей! Купите электронную подпись на 2022 год прямо сейчас
19 октября 2020 в 11:10
Цитата (Александра Кривошеева):Цитата (Ст. 223 НК РФ):
Добрый день!
Могу подправить ст.223 ГК РФ.
19 октября 2020 в 11:18
Цитата (Татьяна Дьякова):Могу подправить ст.223 ГК РФ.
Да, конечно. Спасибо, поправила букву.
19 октября 2020 в 11:20
Александра Кривошеева,
С даты оформления договора и акта приема-передачи недвижимого имущества до даты регистрации объект считается чьей собственностью?
19 октября 2020 в 11:38
Формально собственником продолжает считаться продавец, однако он уже не может распоряжаться этим имуществом.
Проверьте коды ОКВЭД у «своего» ИП и его контрагентов
19 октября 2020 в 11:42
Цитата (Александра Кривошеева):Формально собственником продолжает считаться продавец, однако он уже не может распоряжаться этим имуществом.
Сдавать в аренду получается не может после даты оформления договора + акта-приема передачи с новым покупателем?
19 октября 2020 в 12:02
Заключить новый договор аренды в переходный момент он точно не может. А вот арендные отношения, заключённые прежде, остаются в силе, поскольку смена собственника им не помеха (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Новый владелец недвижимости станет арендодателем лишь с момента перехода к нему права собственности, т.е. после гос. регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
19 октября 2020 в 12:14
Александра Кривошеева, 
Спасибо!
Sveto4Divny 157 962 балла, г. Новосибирск
19 октября 2020 в 13:01
Добрый день.
Цитата (Татьяна Дьякова):С какого момента продавец перестает владеть недвижимым имуществом, а покупатель является собственником при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества?
Вы для каких целей эту дату определяете? Она может быть разной, как ни странно.
Для целей определения налоговой базы по налогу на имущество - с даты регистрации.
А, например, с целью уплаты эксплуатационных расходов и коммунальных платежей - с момента передачи по акту.
Заполнить и сдать СЗВ‑ТД через интернет
19 октября 2020 в 13:05
Цитата (Sveto4Divny):Вы для каких целей эту дату определяете?
Добрый день!
Для  момента определения прекращения выставления переменной части и постоянной части арендодателем (предыдущим) арендатору.
Sveto4Divny 157 962 балла, г. Новосибирск
19 октября 2020 в 13:37
Цитата (Татьяна Дьякова):Для  момента определения прекращения выставления переменной части и постоянной части арендодателем (предыдущим) арендатору.
Новый собственник несёт бремя содержания объекта недвижимости с момента подписания передаточного акта. 
Цитата (Определение ВС РФ от 18.05.2010 № 18-В10-21):Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК Российской Федерации).
Цитата (Постановление ФАС ЗСО от 30.09.2013 по делу № А46-30503/2012):Следовательно, передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, поскольку лица, принявшие от кооператива жилые и нежилые помещения, фактически владеют и пользуются построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 ГК РФ), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
Считаю, что во избежание споров момент передачи права предъявления арендаторам арендной платы нужно зафиксировать в договоре купли-продажи недвижимости.