Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Укажите адрес электронный почты, который вы использовали для регистрации
Восстановить Вернуться
Инструкция отправлена
Бухонлайн

Минфин: платежи по незарегистрированному договору аренды нельзя учесть в расходах

Организация заключила договор аренды помещения в торговом центре. Этот договор не зарегистрирован в Росреестре. Можно ли учесть арендные платежи в расходах при расчете налога на прибыль? Нет, нельзя, ответил Минфин в письме от 19.04.21 № 03-03-06/1/29066.






Скачать письмо Минфина от 19.04.21 № 03-03-06/1/29066



DOC, 13 КБ




Страница с полным текстом публикации
smv_mars 136 937 баллов, г. Омск
13 мая в 09:04
Добрый день.

Однако, регистрации договор аренды если он заключен на срок более года, ст 609 ГК РФ
если меньше, то можно не регистрировать.

ст 609 ГК РФ
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Бухгалтерия
Регистрируйте сделки с недвижимостью и получайте выписки из ЕГРН через интернет
askirka 1 125 баллов
13 мая в 11:25
На основании требований п. 2 ст. и 651 ГК РФ  в Росреестре необходимо регистрировать только договора аренды заключенные на срок не менее года,
Толька такая регистрация подтверждает правильность оформления договора аренды, на основании которого можно принять затраты в расходы
У Минфина такое мнение давно  Письмо № 03-07-11/67890 от 23.11.2015
Мадлен Ра 0 баллов, г. Москва
13 мая в 11:37
это как- даже если договор аренды заключен на неделю, месяц, на 11 месяцев, то нельзя уменьшать расходы для налога на прибыль без регистрации в росреестре?! а когда изменилось правило, что на договоры менее года это не распространяется?!
Сергей Новиков Главный редактор
13 мая в 11:47
Добрый день!

Коллеги, мы внимательно читали письмо. 

Там вообще не упоминается статья 651 ГК РФ. Она в  принципе в рассуждениях авторов письма не фигурирует. Там рассуждения следующие. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации согласно статье 609 ГК РФ. Если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Если он не заключен, расходы документально не подтверждены. Если расходы не подтверждены, их нельзя учесть.   

Вот и все письмо Минфина. Про срок аренды в самом письме ни слова. Если бы позиция Минфина была прежней (договоры аренды сроком до года можно не регистрировать) они бы, как мне кажется, описали бы варианты (до года и больше года) и упомянули бы статью 651 ГК РФ. 

Мне кажется, что тут еще стоит обратить внимание, что в статье 651 ГК РФ речь идет о зданиях о сооружениях. Возможно, есть какие-то подробные комментарии или разъяснения Верховного суда, где описано, что относится к зданиям и сооружениям. Я пока их не искал. Но вот чисто на бытовом уровне мне сложно назвать пустое пространство размером 2 на 3 метра в торговом центре зданием или сооружением.
Бухгалтерия
Сдайте электронную отчетность во все контролирующие органы через интернет
Елена Ил 6 405 баллов, г. Москва
13 мая в 11:54
Здравствуйте,
согласно письму Министерства финансов РФ от 19 апреля 2021 г. N 03-03-06/1/29066 вопрос был задан так:

Вопрос: Если общество с ограниченной ответственностью арендует помещение в торговом центре г. Москвы или любого другого региона РФ сроком на пять лет и договор аренды помещения или дополнительные соглашения к нему не будут зарегистрированы, то, из данного вопроса ясно то, что арендные платежи нельзя учитывать без регистрации договора аренды в Россреестре.
Далее из письма:
.....
На основании пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
 
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, можно учитывать арендные платежи в расходах по налогу на прибыль.
Важный бух 185 083 балла, г. Астрахань
13 мая в 11:57
Цитата (Елена Ил):по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, можно учитывать арендные платежи в расходах по налогу на прибыль.
Добрый день коллеги. Согласна с Еленой. Сама главбух крупного ТРЦ. мы регистрируем только ДА и ДС на продление на срок более 11 месяцев. Просто потому что они не требуют регистрации. Но это не противоречит 252 статье НК и статье 609 ГК
Сергей Новиков Главный редактор
13 мая в 12:08
Добрый день!
Цитата (Елена Ил):На основании пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Здесь речь идет о письменной форме договора, а вовсе не о регистрации договора. 
 
Так что вот этот вывод
Цитата (Елена Ил):Таким образом, по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, можно учитывать арендные платежи в расходах по налогу на прибыль.
ничем пока в ваших рассуждениях не подтвержден 😀

Как, впрочем, ничем не подтверждено и вот это утверждение: 

Цитата (Важный бух):мы регистрируем только ДА и ДС на продление на срок более 11 месяцев. Просто потому что они не требуют регистрации.
А почему они не требуют регистрации? Только потому, что у вас сложилась такая практика? Чтобы утверждать, что они не требуют регистрации, хорошо бы привести ссылки на разъяснения высших судов или хотя бы на арбитражную практику по данному вопросу.

Если вам известны разъяснения или практика, где "голая площадь" в ТРЦ приравнивается к зданию или сооружению, приведите их, пожалуйста. Это действительно будет полезно.
Важный бух 185 083 балла, г. Астрахань
13 мая в 12:12
Цитата (Сергей Новиков):А почему они не требуют регистрации?
Здравствуйте Сергей.  Договор аренды сроком с 1 января по 30 декабря  регистрировать не нужно, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 января 2014 г. по делу № А10-1571/2013). И таких дел много. Не понимаю о чем мы спорим.
Бухгалтерия
Получайте требования из ИФНС и отправляйте запрошенные документы через интернет
smv_mars 136 937 баллов, г. Омск
13 мая в 12:24
Добрый день.

Я еще раз перечитала письмо, воспринимается оно очень двояко.
С одной стороны вопрос про договор, который заключен на счет более года. Это однозначно регистрация.
С другой, возможно Сергей прав, что нам предлагают ст 609 ГК Ф читать иначе, чем мы привыкли...

ст 609 ГК РФ
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Цитата (Сергей Новиков):Про срок аренды в самом письме ни слова. Если бы позиция Минфина была прежней (договоры аренды сроком до года можно не регистрировать) они бы, как мне кажется, описали бы варианты (до года и больше года) и упомянули бы статью 651 ГК РФ. 
не факт, может именно в этом письме не затрагивается статья 651 ГК РФ, потому что изначально по вопросу аренда больше года. 

ст 651 ГК РФ
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Цитата (Сергей Новиков):Мне кажется, что тут еще стоит обратить внимание, что в статье 651 ГК РФ речь идет о зданиях о сооружениях. Возможно, есть какие-то подробные комментарии или разъяснения Верховного суда, где описано, что относится к зданиям и сооружениям. Я пока их не искал. Но вот чисто на бытовом уровне мне сложно назвать пустое пространство размером 2 на 3 метра в торговом центре зданием или сооружением.
А вот тут не соглашусь, мы имеем здание. Кусочки площади этого здания мы и сдаем в аренду, т.е по плану здания закрашиваем кусочек 2 х 3 , ведь нигде нет ограничений, что эта статья применима только если сдавать в аренду здание целиком.
Сергей Новиков Главный редактор
13 мая в 12:26
Цитата (Важный бух):Не понимаю о чем мы спорим.
Ирина, со мной не надо брать тот снисходительно-высокомерные тон, к которому вы, вероятно, привыкли. Чревато. Тем более при вашем бэкграунде на нашем форуме. Напомню, что вам неоднократно делались замечания именно за эту провоцирующую манеру общения. 

А спорим мы о том, является ли площадь в ТРЦ зданием или сооружением. Приведите, пожалуйста, ссылки на комментарии к ГК РФ или на разъяснения высших судов по поводу того, приравнивается ли площадь в ТРЦ к зданию или сооружению. 

Я вот, например, в комментариях под редакцией Сергеева увидел такой пассаж: 

Цитата (Комментарии в к Гражданскому кодексу Российской Федерации):Однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества...
Если у вас есть иные разъяснения, приведите их, пожалуйста. Очень любопытно было бы посмотреть позицию Высшего арбитражного или, если он не успел, то позицию Верховного суда по этому вопросу. Говорю это без какой-либо иронии.
Важный бух 185 083 балла, г. Астрахань
13 мая в 12:28
Цитата (Сергей Новиков):А спорим мы о том, является ли площадь в ТРЦ зданием или сооружением. Приведите, пожалуйста, ссылки на комментарии к ГК РФ или на разъяснения высших судов по поводу того, приравнивается ли площадь в ТРЦ к зданию или сооружению. 
Перенаправлю вопрос нашим юристам. Они много лет специализируются именно на аренде.
Сергей Новиков Главный редактор
13 мая в 12:30
Цитата (smv_mars):перечитала письмо, воспринимается оно очень двояко.
Цитата (smv_mars):С другой, возможно Сергей прав, что нам предлагают ст 609 ГК Ф читать иначе, чем мы привыкли...
Марина, полностью с вами согласен насчет вариантов для толкования. Только я бы сказал, что нам предлагают иначе читать статью 651 ГК РФ, а не статью 609 ГК РФ. В статье 609 срок договора никак не увязан с обязанностью его регистрировать.  

У меня две версии.  

1. Минфин сознательно выпустил революционное письмо, которое меняет сложившуюся практику (точнее, отношение Минфина к сложившейся практике). Ведь сложившаяся практика является не чем иным, как злоупотреблением правом. То есть стороны хотят заключить договор аренды на срок более года, но при этом не хотят его регистрировать. Поэтому городят разные выморочные конструкции с автоматической пролонгацией, которые позволяют избежать регистрации. 

2. Автор письма и его референты в силу каких-то причин упустили важнейший пункт в рассуждениях, ни словом не обмолвившись о сроке аренды в тексте письма. Цитата из статьи 609 ГК РФ про письменную форму — не в счет, поскольку, как я уже говорил выше, там срок упоминается применительно к форме договора, а не к обязанности его регистрировать. И в итоге создали неопределенность там, где ее раньше не было.

Цитата (Важный бух):Перенаправлю вопрос нашим юристам. Они много лет специализируются именно на аренде.
Спасибо, интересно будет почитать. Я тоже пошлю ссылку нашему юристу. Он в своей статье об аренде приравнивает помещения в зданиях и сооружениях к зданиям и сооружениям, когда говори т о регистрации: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Попрошу подробнее, чем в статье объяснить, на чем основана такая позиция.
Бухгалтерия
Обмениваться с контрагентами УПД и счетами‑фактурами через интернет с 25%-ной скидкой
Елена Ил 6 405 баллов, г. Москва
13 мая в 13:07
Цитата (Сергей Новиков):Если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Если он не заключен, расходы документально не подтверждены. Если расходы не подтверждены, их нельзя учесть.  
Здравствуйте Сергей,
возможно я ошибаюсь, но, если Стороны пришли к обоюдному согласию заключить договор и были соблюдены все условия по цене, срокам и т.д., то договор не может признаваться не заключенным.

14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

Из Росреестра от 22.07.2019:                                                                                                                                                                                                            Так договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, если:
- договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года;
- заключен договор аренды предприятия, такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока.
Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован.
Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.
Сергей Новиков Главный редактор
13 мая в 13:38
Елена Ил, спасибо за ссылку на постановление пленума ВАС РФ.

А вот то, что написано на сайте Росреестра воспринимать всерьез сложнее. Это даже не акт толкования права — реквизитов никаких, завтра они это с сайта уберут и все. 

Сейчас наш юрист отпишется. Он пообещал привести ссылки на позицию ВАС РФ по поводу зданий, сооружений и их частей. 

А вообще самым интересным и важным в данной ситуации является вопрос, какая из высказанных мной версий является верной: 

Цитата (Сергей Новиков):1. Минфин сознательно выпустил революционное письмо, которое меняет сложившуюся практику (точнее, отношение Минфина к сложившейся практике). Ведь сложившаяся практика является не чем иным, как злоупотреблением правом. То есть стороны хотят заключить договор аренды на срок более года, но при этом не хотят его регистрировать. Поэтому городят разные выморочные конструкции с автоматической пролонгацией, которые позволяют избежать регистрации. 

2. Автор письма и его референты в силу каких-то причин упустили важнейший пункт в рассуждениях, ни словом не обмолвившись о сроке аренды в тексте письма. Цитата из статьи 609 ГК РФ про письменную форму — не в счет, поскольку, как я уже говорил выше, там срок упоминается применительно к форме договора, а не к обязанности его регистрировать. И в итоге создали неопределенность там, где ее раньше не было.
Ведь до суда еще дойти надо. Куда ближе инспекция, которая может снять расходы, прочитав это письмо Минфина исходя из первой версии 😀  

Впрочем, есть сильный довод в пользу второй версии (небрежность): письмо не является совместным с ФНС и не направлено в ФНС для отправки в региональные УФНС, чтоб те использовали его в работе.
Алексей Крайнев Консультант
13 мая в 13:39
Доброго дня, коллеги!
вмешаюсь в обсуждение 😀
Цитата (Сергей Новиков):спорим мы о том, является ли площадь в ТРЦ зданием или сооружением.
На самом деле, для целей ст. 651 ГК РФ это не важно, т.к. есть
а)
Цитата (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.):2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
б)
Цитата (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"):7.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Итого, сложившаяся практика применения ст. 651 ГК РФ предполагает, что под действие этой статьи подпадают:
1) здания/сооружения
2) помещения внутри здания/сооружения
3) части здания/сооружения, не являющиеся помещениями.

"Кусок" площади внутри ТРЦ, даже если он не отделен стенами или иными элементами, на мой взгляд, вполне подпадает под п. 3) из вышеприведенных. А значит, договор аренды нужно составлять в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). А если срок аренды не менее года, то добро пожаловаать на госрегистрацию.
Другой вопрос, что
Цитата (Гражданский кодекс РФ):Статья 607. Объекты аренды

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
А для Росреестра это - кадастровый номер, присвоенный по результатам кадастровых работ. Поэтому  договор аренды "куска" площади внутри ТРЦ, который не отделен стенами или иными элементами, через Росреестр просто не пройдет - придется добиваться регистрации через суд (тут практика положительная, кстати, т.к. есть п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018),(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
И такие договоры поэтому заключают либо бессрочно, либо на срок менее года. Тогда его регистрировать не надо, а в части действительности договора есть правовая позиция

Цитата (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"):15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Ну и в заключение пара слов про само письмо МФ, ставшее поводом для дискуссии. На мой взгляд, его надо читать в совокупности с вопросом, где прямо сказано, что аренда на 5 лет. Поэтому они и не стали заморачиваться на ст. 651, процитировав общую норму ст. 609, избежав таким образом тех вопросов, которые поставил Сергей. Ведь в ст. 609 говорится про "недвижимое имущество", которым "кусок" ТРЦ является без всяких сомнений 😀
smv_mars 136 937 баллов, г. Омск
13 мая в 15:06
Цитата (Алексей Крайнев):Поэтому  договор аренды "куска" площади внутри ТРЦ, который не отделен стенами или иными элементами, через Росреестр просто не пройдет - придется добиваться регистрации через суд
не соглашусь.
У нас Адидас, Остин и прочие подобные, арендуют части площади, но договора более года, приходится их регистрировать.
А кадастровый номер только у соственника.
Бухгалтерия
Заказать электронную подпись для использования сервиса «Работа в России»
Важный бух 185 083 балла, г. Астрахань
14 мая в 09:16
Цитата (Сергей Новиков):Спасибо, интересно будет почитать.
Добрый день коллеги. Вот ответ юриста:

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;
  
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений>

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Цитата (smv_mars):У нас Адидас, Остин и прочие подобные, арендуют части площади, но договора более года, приходится их регистрировать.
А кадастровый номер только у соственника.
Да так и есть. У нас формулировка в договоре:

"Арендуемое Помещение" или "Помещение" нежилое помещение/часть помещения в составе Здания, сдаваемое в аренду Арендатору по настоящему договору, ограниченное внутренней поверхностью стен (перегородок/стеклянных перегородок), потолочными перекрытиями и поверхностью пола, обозначенное на Плане Помещения, описание Помещения дано в пункте 2.1. Договора.

И мы регистрируем каждое сданное на срок более года помещение.
Мадлен Ра 0 баллов, г. Москва
18 мая в 16:00
Здравствуйте
Ура, все-таки не надо, уф выдохнули. А то Сергей Новиков испугал общественность)))