Минфин: платежи по незарегистрированному договору аренды нельзя учесть в расходах — Вопрос №678729 на форуме

Цитата (Сергей Новиков):Если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Если он не заключен, расходы документально не подтверждены. Если расходы не подтверждены, их нельзя учесть.

Здравствуйте Сергей,
возможно я ошибаюсь, но, если Стороны пришли к обоюдному согласию заключить договор и были соблюдены все условия по цене, срокам и т.д., то договор не может признаваться не заключенным.

14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

Из Росреестра от 22.07.2019: Так договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, если:
- договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года;
- заключен договор аренды предприятия, такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока.
Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован.
Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.

Доброго дня, коллеги!
вмешаюсь в обсуждение 😀

Цитата (Сергей Новиков):спорим мы о том, является ли площадь в ТРЦ зданием или сооружением.

На самом деле, для целей ст. 651 ГК РФ это не важно, т.к. есть
а)

Цитата (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.):2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

б)

Цитата (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"):7.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Итого, сложившаяся практика применения ст. 651 ГК РФ предполагает, что под действие этой статьи подпадают:
1) здания/сооружения
2) помещения внутри здания/сооружения
3) части здания/сооружения, не являющиеся помещениями.

"Кусок" площади внутри ТРЦ, даже если он не отделен стенами или иными элементами, на мой взгляд, вполне подпадает под п. 3) из вышеприведенных. А значит, договор аренды нужно составлять в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). А если срок аренды не менее года, то добро пожаловаать на госрегистрацию.
Другой вопрос, что

Цитата (Гражданский кодекс РФ):Статья 607. Объекты аренды

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

А для Росреестра это - кадастровый номер, присвоенный по результатам кадастровых работ. Поэтому договор аренды "куска" площади внутри ТРЦ, который не отделен стенами или иными элементами, через Росреестр просто не пройдет - придется добиваться регистрации через суд (тут практика положительная, кстати, т.к. есть п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018),(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
И такие договоры поэтому заключают либо бессрочно, либо на срок менее года. Тогда его регистрировать не надо, а в части действительности договора есть правовая позиция

Цитата (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"):15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Ну и в заключение пара слов про само письмо МФ, ставшее поводом для дискуссии. На мой взгляд, его надо читать в совокупности с вопросом, где прямо сказано, что аренда на 5 лет. Поэтому они и не стали заморачиваться на ст. 651, процитировав общую норму ст. 609, избежав таким образом тех вопросов, которые поставил Сергей. Ведь в ст. 609 говорится про "недвижимое имущество", которым "кусок" ТРЦ является без всяких сомнений 😀