User_Buh

Может ли договор аренды начать действовать раньше даты его заключения?

Добрый день! 
Может ли компания начать аренду недвижимого имущества без заключения письменного договора аренды на основании устного согласия арендодателя по причине того, что ещё не заработал банковский счёт арендатора и финансовые проблемы? 
После решения этих проблем через несколько месяцев будет оформлен договор аренды в силу ст. 425 ГК РФ. 
Поскольку если субъект при отсутствии какого-либо правового основания пользуется чужим имуществом, а затем заключается договор и действие его соглашением сторон распространено на период, предшествующий договору, то, очевидно, отношения, сложившиеся в этот период, были фактическими.
ОтветитьНовый вопрос. . .
Важный бух 191 435 баллов, г. Астрахань
22 июля в 11:32
Цитата (User_Buh):Может ли компания начать аренду недвижимого имущества без заключения письменного договора аренды на основании устного согласия арендодателя по причине того, что ещё не заработал банковский счёт арендатора и финансовые проблемы? 
В данном случае заключается ПДА (ГК РФ)
Бухгалтерия
Составляйте договоры ГПХ по готовым шаблонам
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
22 июля в 12:51
Добрый день.
Цитата (User_Buh):Может ли компания начать аренду недвижимого имущества без заключения письменного договора аренды на основании устного согласия арендодателя по причине того, что ещё не заработал банковский счёт арендатора и финансовые проблемы? 
Это вообще не причина. Заключайте договор аренды фактической датой передачи объекта аренды. Условия по оплате можете указать какие угодно, в том числе с отсрочкой платежа. Для арендодателя это в любом случае предпочтительней, чем устные обещания арендатора.
25 июля в 12:14
Добрый день! Большое всем спасибо.
Решили выбрать следующий вариант:
Заключаем ПДА без присвоения регистрационного номера, в акте приёма-передачи к договору прописываем передачу арендатору N-го количества кв. метров в таком-то помещении. В условие оплаты включаем отсрочку платежа. 
Затем, как только у арендатора заработает счёт в банке, заключаем договор аренды, присваиваем ему регистрационный номер, и в акте приёма-передачи к договору пишем: "... помимо передачи помещений по ПДА от... числа арендодатель передаёт, а арендатор принимает также N-ное количество метров в помещении таком-то". 
Это возможный вариант?
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
25 июля в 15:33
Цитата (User_Buh):Заключаем ПДА без присвоения регистрационного номера, в акте приёма-передачи к договору прописываем передачу арендатору N-го количества кв. метров в таком-то помещении. В условие оплаты включаем отсрочку платежа. 
Это не предварительный, а фактический договор аренды.
Цитата (User_Buh):Затем, как только у арендатора заработает счёт в банке, заключаем договор аренды, присваиваем ему регистрационный номер, и в акте приёма-передачи к договору пишем: "... помимо передачи помещений по ПДА от... числа арендодатель передаёт, а арендатор принимает также N-ное количество метров в помещении таком-то". 
Что передаёт арендодатель помимо уже переданного помещения? То же самое помещение?
25 июля в 17:51
Спасибо. 
Передаёт дополнительную небольшую площадь. 
При подписании ПДА можно или нет составлять акт приёма - передачи и передавать какую-то площадь? 
Что надо указать, чтобы по сути это был ПДА?
Бухгалтерия
Хотите увеличить продажи?
Получайте уведомления о госзакупках для малого и среднего бизнеса
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
25 июля в 18:22
Цитата (User_Buh):Передаёт дополнительную небольшую площадь. 
Вот на эту дополнительную площадь сейчас можно оформить ПДА.
Цитата (User_Buh):При подписании ПДА можно или нет составлять акт приёма - передачи и передавать какую-то площадь? 
Повторяю - как только вы принимаете-передаёте какую-то площадь, пригодную для эксплуатации, вы заключаете фактический, а не предварительный договор аренды.
Цитата (User_Buh):Что надо указать, чтобы по сути это был ПДА?
ПДА - это намерение передать какую-то площадь в будущем.
Nataly S 357 855 баллов
25 июля в 18:36
Здравствуйте!
Цитата (User_Buh):Заключаем ПДА без присвоения регистрационного номера, в акте приёма-передачи к договору прописываем передачу арендатору N-го количества кв. метров в таком-то помещении. В условие оплаты включаем отсрочку платежа. 
Договор без номера - это тоже договор, который влечет за собой правовые последствия, точно такие же, как и договор с номером.
25 июля в 20:23
Спасибо за разъяснения. А почему бы тогда не упростить ситуацию и в силу ст. 425 ГК РФ заключить договор аренды, действие которого соглашением сторон распространено на период, предшествующий договору, так как арендатор
пользоваося недвижимым имуществом арендодателя до даты заключения договора, и отношения, сложившиеся в этот период, были фактическими?
Nataly S 357 855 баллов
25 июля в 20:58
Цитата (User_Buh):так как арендатор
пользоваося недвижимым имуществом арендодателя до даты заключения договора,
На каком основании НЕарендатор пользовался имуществом? Заселился самовольно?
Бухгалтерия
Ведите кассовую книгу в электронном виде
26 июля в 14:53
С согласия арендодателя, разумеется. Не совсем понятно, почему в данном случае не применить ст. 425 ГК РФ?
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
26 июля в 16:13
Цитата (User_Buh):Не совсем понятно, почему в данном случае не применить ст. 425 ГК РФ?
Не совсем понятно, кому это надо?
Если арендодатель передал помещение по акту и арендатор пользуется им в своей деятельности, почему не заключить договор сразу, по факту передачи?
Когда действия сторон противоречат здравому смыслу, все будут искать в них подвох.
26 июля в 17:05
Спасибо. Арендатор попросил в письме арендодателя, основание - не работает банковский счёт и нет 100% уверенности в будущем, поэтому брать на себя обязательства пока преждевременно. 
Арендодатель при любом исходе не будет в большом проигрыше, такова позиция арендодателя. 
Чтобы упростить процедуру оформления, стороны не против заключить договор на бумаге чуть позднее.
В этом действительно можно что-то подозрительное усмотреть?
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
26 июля в 19:07
Цитата (User_Buh):Арендатор попросил в письме арендодателя, основание - не работает банковский счёт и нет 100% уверенности в будущем, поэтому брать на себя обязательства пока преждевременно. 
Нет уверенности в чём? Что сможет заплатить? Или что в будущем будет заключён договор?
Цитата (User_Buh):Арендодатель при любом исходе не будет в большом проигрыше, такова позиция арендодателя. 
Чтобы упростить процедуру оформления, стороны не против заключить договор на бумаге чуть позднее.
В этом действительно можно что-то подозрительное усмотреть?
Действительно. Арендодатель несёт риски со стороны арендатора, который может "чуть позднее" отказаться от подписания договора, и со стороны налоговых органов, которые могут обвинить его в занижении налоговой базы в периоде от фактической передачи помещения до подписания договора.
Арендатору при определённых условиях может быть доначислен налог в периоде безвозмездного использования помещения (до заключения договора).
Нет ничего более постоянного, чем временное. Вы полагаете, что это продлится несколько месяцев, по факту это может затянуться на годы. И в один прекрасный момент эта ситуация выплывет наружу в результате проверки или вас, или арендодателя, или вообще в рамках "встречки" по цепочке. Как вы думаете, будет где разгуляться налоговикам?
Поэтому в данном случае именно для упрощения следует заключить договор сразу.
Эксперт Бухонлайна согласен
Бухгалтерия
Проведите автоматическую сверку счетов‑фактур с контрагентами
Nataly S 357 855 баллов
26 июля в 21:26
Цитата (User_Buh):С согласия арендодателя, разумеется.
С устного что ли?

Ничего устного в аренде недвижимости быть не может.
Статья 608  ГК РФ:
Цитата:1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Никаких устных договоренностей быть не может.
Эксперт Бухонлайна согласен
27 июля в 11:12
Спасибо большое. 
Нет уверенности в продолжении аренды. 
Во-первых, срок будет менее года.
Во-вторых, если весь период аренды будет довольно скоро оплачен, то и вопросов у налоговой не возникнет. 
Если стороны пришли к соглашению, то есть надежда, что это правомерно?
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
27 июля в 11:23
Цитата (User_Buh):Нет уверенности в продолжении аренды. 
А кто вас может заставить продолжать аренду? Указывайте в договоре условия расторжения, и прекращайте аренду в любой момент.
Цитата (User_Buh):Во-вторых, если весь период аренды будет довольно скоро оплачен, то и вопросов у налоговой не возникнет. 
Довольно скоро - это когда? И почему заключение договора откладывается на несколько месяцев, если арендная плата будет внесена "довольно скоро"?
Цитата (User_Buh):Если стороны пришли к соглашению
Весь вопрос в том, каким образом оформлено такое соглашение? Устное соглашение, когда дело касается аренды, силы не имеет. А письменное соглашение - это и есть договор аренды.
Ни одно из ваших объяснений не является ответом на вопрос - почему вы не хотите заключать договор аренды.
Эксперт Бухонлайна согласен
27 июля в 13:45
Как писали выше, чтобы упростить процедуру оформления и не заниматься данным вопросом сейчас.
Непонятно, для каких случаев существует ст. 425 ГК РФ...
Бухгалтерия
Получить сертификат электронной подписи физлица
Nataly S 357 855 баллов
27 июля в 14:11
Цитата (User_Buh):Как писали выше, чтобы упростить процедуру оформления и не заниматься данным вопросом сейчас.
Позвольте усомниться, что причина именно в этом.

Оформить типовой договор аренды (бланков в интернете пруд пруди) - дело нескольких минут, ну ладно, десятков минут, если еще и чаю попить в процессе подготовки договора.
На обсуждение вопроса в этой теме времени потрачено больше, чем могло бы понадобиться на оформление договора.
Эксперт Бухонлайна согласен
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
27 июля в 14:31
Цитата (User_Buh):чтобы упростить процедуру оформления и не заниматься данным вопросом сейчас.
Я повторяю - вы только усложните себе жизнь, если не оформите всё сразу.
Эксперт Бухонлайна согласен
27 июля в 15:12
Благодарим всех за участие.
Сделаем все наилучшим образом. Наверное, больше всего сейчас интересен вопрос, для каких случаев существует ст. 425 ГК РФ?
Александр Погребс Главный консультант
27 июля в 16:21
Цитата (User_Buh):Непонятно, для каких случаев существует ст. 425 ГК РФ...
Так Вы непременно хотите применить статью 425 ГК РФ?

Давайте посмотрим первоисточник:
Цитата (ГК РФ, часть 1, статья 425 "Действие договора" ):1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
...
В законе я бегло пробежавшись, не нашёл "иного", но из существа отношений по аренде вытекает, что аренда начинается с момента передачи имущества

Так что, по моему мнению, Вы, конечно, можете применить статью 415 и применить условия договора на период до даты заключения договора...
Но это никак не упростит, а только усложнит заключение договора и, главное,усложнит понимание Ваших действий со стороны проверяющих органов, прежде всего, налоговиков.

Успехов!
Бухгалтерия
Сдать через интернет декларацию по налогу на прибыль по старой форме
28 июля в 23:13
Уважаемый Александр Погребс, спасибо большое! 
Как выяснили, согласно п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ за пользование имуществом до заключения договора аренды может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей сбереженной арендатором плате. Поэтому даже если сразу не будет подписан акт приёма-передачи, являющийся доказательством пользования имуществом, и учитывая то, что арендатор в курсе возможных действий налоговиков, у арендодателя будет определённая защищённость.
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
29 июля в 09:24
Цитата (User_Buh):у арендодателя будет определённая защищённость.
У арендодателя будет ещё большая защищённость, если он оформит договор аренды до передачи имущества. Если, конечно, он не любитель сам себе создавать препятствия, чтобы их потом героически преодолевать.
29 июля в 13:00
Спасибо. В таком случае ежемесячные акты оказания услуг, как понимаю, могут быть подписаны не ранее подписания акта приема-передачи помещений. А это значит, что акты оказания услуг будут подписаны потом задним числом. Такое возможно? И какую дату ставить - последнюю в месяце или фактическую?
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
29 июля в 13:51
Цитата (User_Buh):В таком случае
Вы сейчас про какой случай?
Когда договор и акт передачи составлены позднее фактической передачи имущества?
Или договор - позднее, а акт передачи - сразу?
Или помещение фактически передано, а акт передачи и договор оформлены позднее?
Или какой-то ещё?
Я не успеваю за вашими предположениями.
Цитата (User_Buh):... ежемесячные акты оказания услуг, как понимаю, могут быть подписаны не ранее подписания акта приема-передачи помещений.
Ежемесячные акты можно вообще не подписывать.
https://www.buhonline.ru/pub/news/2019/4/14560
Цитата (User_Buh):А это значит, что акты оказания услуг будут подписаны потом задним числом.
Если акт передачи помещения будет подписан сейчас, почему ежемесячные акты нужно оформлять потом, задним числом? Или вы рассматриваете вариант пользования помещением без акта передачи и применение статьи 425 ГК РФ?
Цитата (User_Buh):И какую дату ставить - последнюю в месяце или фактическую?
Акты по аренде могут быть оформлены с опозданием (по любой причине), с указанием конкретного периода пользования арендованным имуществом (месяц, год).
И в этом случае, независимо от того, какой датой будут оформлены акты:
- у арендодателя обязанность по отражению доходов возникает в месяце фактической аренды имущества, а не в месяце подписания акта
- у арендатора возможность отражения в расходах имеется только в случае действующего в том периоде договора аренды, статья 425 ГК РФ не поможет.
Бухгалтерия
Рассчитайте все выплаты для увольняемого работника в веб‑сервисе
29 июля в 14:31
Спасибо большое.
Договор и акт передачи составляются позднее фактической передачи имущества.
У арендодателя обязанность по отражению доходов возникает в месяце фактической аренды имущества, если метод начисления (ст.271 НК РФ).
Если кассовый метод, то тогда  обязанность по отражению доходов возникает в момент поступления оплаты, верно?
У арендатора возможность отражения в расходах имеется только в случае действующего в том периоде договора аренды. Но если в договоре будет указан более ранний срок его вступления в силу, то почему бы и нет?
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
29 июля в 14:51
Цитата (User_Buh):Но если в договоре будет указан более ранний срок его вступления в силу, то почему бы и нет?
Ээээ, нет.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425).
А то, что отдельные условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК), никак не означает, что он действовал до его заключения. Так что с расходами можете попрощаться.
29 июля в 15:45
Спасибо.
А разве п. 2 ст. 425 ГК РФ не предусматривает иной срок вступления в силу: 
"Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений."?
Также попадался материал с формулировкой "заключение договора на оказание услуг, который вступает в силу задним числом".
Sveto4Divny 152 570 баллов, г. Новосибирск
29 июля в 16:19
Цитата (User_Buh):А разве п. 2 ст. 425 ГК РФ не предусматривает иной срок вступления в силу: 
"Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений."?
Где вы здесь видите "вступление в силу"?
Для налоговой есть три документа, подтверждающих расходы по договору аренды: сам договор, акт приёма-передачи имущества и документы об оплате. Если сможете доказать налоговой, что имеете право на расходы ранее даты каждого из этих документов - ваше счастье.
Цитата (User_Buh):Также попадался материал с формулировкой "заключение договора на оказание услуг, который вступает в силу задним числом".
Я не буду обсуждать всё, что вы прочитали на просторах Интернета. Я свои соображения высказала, решать вам.
Бухгалтерия
Заполнить и сдать СЗВ‑М через интернет
Важный бух 191 435 баллов, г. Астрахань
29 июля в 16:46
Цитата (User_Buh):А разве п. 2 ст. 425 ГК РФ не предусматривает иной срок вступления в силу: 
Здравствуйте. 
Цитата (Sveto4Divny):Для налоговой есть три документа, подтверждающих расходы по договору аренды: сам договор, акт приёма-передачи имущества и документы об оплате.
Согласна со Светланой. Это я вам говорю как арендодатель ТРЦ, где постоянные встречные проверки. Правда УПД инспекция тоже запрашивает. У нас они предусмотрены ДА. И именно акт приема-передачи всегда ключевой документом. Он идет в одном вопросе с ДА.
29 июля в 22:10
Вступление в силу = действие договора = условия договора применяются, по-моему, смысл одинаковый.