НДФЛ и неотделимые улучшения

Question

Мы арендовали офис у физлица.Во время аренды создали неотделимые улучшения- локальную компьютерную сеть.
Согласие арендодателя получено. По условиям договора арендодатель не возмещает нам затраты по созданию неотделимых улучшений. С 1.04.10г. договор аренды расторгнут. По акту физическому лицу передали неотделимые улучшения . Теперь думаем, а надо ли сообщать в налоговую о доходе , который получил наш физик-арендодатель в результате безвозмездного получения локальной сети. По сути дела, она ему не нужна. Согласие он дал, т.к. такое требование было прописано в договоре аренды. Скорее это было нужно нам, чтобы поставить на учет и амортизировать основное средство.

Александр Погребс · Accepted Answer

Наталья, Вы прямо-таки загадками говорите!

Цитата (Наталья энд К):... доказать что произведенные неотделимые улучшение таковыми не являются...

Если попытаться перевести на русский язык, это означает, что либо это НЕ улучшения, либо они НЕ неотделимые, т.е. ОТДЕЛИМЫЕ.

Цитата (Наталья энд К):Я имела ввиду ... что данное улучшение не является неотделимым, а может без нанесения вреда имуществу арендодателю быть "скручено" после окончания срока аренды! ...

Вот это уже какая-то ясность. Действительно, если по окончании аренды скрутили провода и взяли их с собой, то это улучшение явно ОТДЕЛИМОЕ.

Цитата (Наталья энд К):...Считаю что подобное заключения должны давать грамотные технари!! (в хорошем смысле слова)...

А тут я опять в тупике! Для чего нужны "грамотные технари"? Для того, чтобы "грамотно" смотать провода? Или, чтобы при демонтаже не повредить то, от чего это улучшение отделяют?

Давайте вернемся к сути вопроса.
Все проблемы возникают ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
А вот тут уже никакие заключения не помогают.
Либо Вы отделили и взяли улучшение с собой, либо Вы его НЕ отделили и оставили арендодателю. Именно от этого, а не от наличия заключения, наступают налоговые последствия.

Так что Вам надо не осмотры с заключениями об отделимости оформлять, а документ, из которого вытекает, что Вы ОТДЕЛИЛИ это основное средство и взяли с собой.

А вот тут возникает другая проблема. Пока оно было неотделимо от помещения, это было ОС, которое исправно работало. Как только Вы его отделили, это перестало быть ОС, тем более работающим. А что стало? Просто мотки проводов и набор всяких соединений. Колодок, сумматоров и программаторов и прочего «железа» ...

Т.е. фактически Вы демонтировали (ликвидировали) это основное средство. Вот и оформляйте его демонтаж и списание с баланса. Только не забудьте оприходовать материалы, полученные при демонтаже ОС...
Конечно, идеальный вариант, когда сеть безболезненно переносится в другое место и начинает работать в новом офисе. Но в этом случае это изначально самостоятельное основное средство, с улучшением арендованного помещения никак не связанное.
И в этом случае заключение мифических специалистов тоже не нужно. Обычно своих «толковых технарей» достаточно. Да и бухгалтера у нас нынче в «железе» ничуть не хуже разбираются! Такова она бухгалтерская доля!

Успехов!

First-rite · Accepted Answer

Неотделимые улучшения в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды. При этом если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.
Согласно ст. 616 ГК РФ обязанности по осуществлению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Организация же обязана производить за свой счет текущий ремонт (если иное не предусмотрено законом или договором аренды), поддерживая тем самым имущество в исправном состоянии. Поэтому расходы, связанные с проведением такого ремонта, не являются доходом физического лица и, следовательно, не облагаются НДФЛ. Однако текущей ремонт может быть направлен и на улучшение, модернизацию арендуемого объекта, что приводит к улучшению ранее существовавших показателей функционирования. Такие улучшения независимо от того, отделимы они от объекта или нет, признаются собственностью арендодателя, а значит, облагаются НДФЛ.

Наталья энд К · Answer

Позвольте- не согласиться с Вами. Говорю не просто так-исходя из собственного опыта.
Подобный вопрос висел надо мной более года- пока не пришли к нам на ежегодную проверку аудиторы.
тоже арендовали у физика имущество в аренду (производственный цех), тоже к своему сожалению сделали неотделимые кап .вложения. Вообщем вопрос действительно очень непростой!!!
Если договор аренды заключен менее года значит после его окончания сумма неотделимых улучшений переходит в безвозмездно полученный доход физика- хоть что там будет написано в договоре (неважно за чей счет происходит данное улучшения). Получение разрешение-это формальность не более того. Ко всему прочему у организации (при ОСНО) происходит начисление НДС на сумму произведенных кап. улучшений. А значит в накладе остаются две стороны.
Нам подсказали такое решение-нужно приложить усилия и доказать что произведенные неотделимые улучшение таковыми не являются. Есть экспертные организации-которые при осмотре дают подобные заключения
Попробуйте-мы нашли таковых!!!1

Мария Ларичева · Answer

Добрый день. Посмотрите вот эту статью https://www.buhonline.ru/pub/comments/2009/11/2409

First-rite · Answer

Цитата (Мария Ларичева): Посмотрите вот эту статью Аренда: о неотделимых улучшениях для арендодателя, капремонте и найме помещений у физлица

В статье г-жа Островская озвучивает ту же точку зрения:
"Определенные нюансы возникают и в случае, когда арендатором осуществляет капвложения в форме неотделимых улучшений, которые физлицо ему компенсировать не будет. Как утверждают представители Минфина, у физлица в данной ситуации возникает облагаемый НДФЛ доход, полученный им в натуральной форме (письмо от 13.03.09 № 03-11-06/2/39). Обязанность по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджет сумм НДФЛ, как отмечают чиновники, возлагается на организацию, арендующую здание у физического лица и признаваемую в описанной ситуации налоговым агентом. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (п. 4 ст. 226 НК РФ). Поскольку арендатор выплачивает физлицу арендную плату, то НДФЛ он может удержать из этой арендной платы."

А о том что бы сделать подложное заключение - рисковано, где гарантия что налоговая во время проверки не обратится к подобной организации и не получит верное заключение...

Наталья энд К · Answer

Я имела ввиду не о подложном заключении-а о том.чтобы повернуть ситуацию в свою сторону. Тоесть обращаясь к экспертам-постараться найти аргументы подтверждающие, что данное улучшение не является неотделимым, а может без нанесения вреда имуществу арендодателю быть "скручено" после окончания срока аренды!.Считаю что подобное заключения должны давать грамотные технари!! (в хорошем смысле слова) Решение нужно искать..
Ну а если не получиться-тогда увы платить налоги!

vatraспросил11 мая 2010 в 16:08 3 128 просмотров НДФЛ  НДФЛ и неотделимые улучшения Мы арендовали офис у физлица.Во время аренды создали неотделимые улучшения- локальную компьютерную сеть. Согласие арендодателя получено. По условиям договора арендодатель не возмещает нам затраты по созданию неотделимых улучшений. С 1.04.10г. договор аренды расторгнут. По акту физическому лицу передали неотделимые улучшения . Теперь думаем, а надо ли сообщать в налоговую о доходе , который получил наш физик-арендодатель в результате безвозмездного получения локальной сети. По сути дела, она ему не нужна. Согласие он дал, т.к. такое требование было прописано в договоре аренды. Скорее это было нужно нам, чтобы поставить на учет и амортизировать основное средство. Новый вопрос Ответить

First-rite г. Ливны38 930 баллов 11 мая 2010 в 16:13 Неотделимые улучшения в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды. При этом если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений. Согласно ст. 616 ГК РФ обязанности по осуществлению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Организация же обязана производить за свой счет текущий ремонт (если иное не предусмотрено законом или договором аренды), поддерживая тем самым имущество в исправном состоянии. Поэтому расходы, связанные с проведением такого ремонта, не являются доходом физического лица и, следовательно, не облагаются НДФЛ. Однако текущей ремонт может быть направлен и на улучшение, модернизацию арендуемого объекта, что приводит к улучшению ранее существовавших показателей функционирования. Такие улучшения независимо от того, отделимы они от объекта или нет, признаются собственностью арендодателя, а значит, облагаются НДФЛ. 11 мая 2010

Рассчитывайте зарплату с учетом повышения МРОТ с 1 января Рассчитать бесплатно Реклама 16+. Реквизиты

Наталья энд К г. Красноярск1 326 баллов 11 мая 2010 в 16:15 Позвольте- не согласиться с Вами. Говорю не просто так-исходя из собственного опыта. Подобный вопрос висел надо мной более года- пока не пришли к нам на ежегодную проверку аудиторы. тоже арендовали у физика имущество в аренду (производственный цех), тоже к своему сожалению сделали неотделимые кап .вложения. Вообщем вопрос действительно очень непростой!!! Если договор аренды заключен менее года значит после его окончания сумма неотделимых улучшений переходит в безвозмездно полученный доход физика- хоть что там будет написано в договоре (неважно за чей счет происходит данное улучшения). Получение разрешение-это формальность не более того. Ко всему прочему у организации (при ОСНО) происходит начисление НДС на сумму произведенных кап. улучшений. А значит в накладе остаются две стороны. Нам подсказали такое решение-нужно приложить усилия и доказать что произведенные неотделимые улучшение таковыми не являются. Есть экспертные организации-которые при осмотре дают подобные заключения Попробуйте-мы нашли таковых!!!1 11 мая 2010

Мария Ларичева Главный модератор 11 мая 2010 в 16:15 Добрый день. Посмотрите вот эту статью Аренда: о неотделимых улучшениях для арендодателя, капремонте и найме помещений у физлица 11 мая 2010

First-rite г. Ливны38 930 баллов 11 мая 2010 в 19:00 Цитата (Мария Ларичева): Посмотрите вот эту статью Аренда: о неотделимых улучшениях для арендодателя, капремонте и найме помещений у физлица В статье г-жа Островская озвучивает ту же точку зрения: "Определенные нюансы возникают и в случае, когда арендатором осуществляет капвложения в форме неотделимых улучшений, которые физлицо ему компенсировать не будет. Как утверждают представители Минфина, у физлица в данной ситуации возникает облагаемый НДФЛ доход, полученный им в натуральной форме (письмо от 13.03.09 № 03-11-06/2/39). Обязанность по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджет сумм НДФЛ, как отмечают чиновники, возлагается на организацию, арендующую здание у физического лица и признаваемую в описанной ситуации налоговым агентом. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (п. 4 ст. 226 НК РФ). Поскольку арендатор выплачивает физлицу арендную плату, то НДФЛ он может удержать из этой арендной платы." А о том что бы сделать подложное заключение - рисковано, где гарантия что налоговая во время проверки не обратится к подобной организации и не получит верное заключение... 11 мая 2010

Пошаговая инструкция по воинскому учету для работодателя Скачать бесплатно Реклама 16+. Реквизиты

Наталья энд К г. Красноярск1 326 баллов 11 мая 2010 в 19:06 Я имела ввиду не о подложном заключении-а о том.чтобы повернуть ситуацию в свою сторону. Тоесть обращаясь к экспертам-постараться найти аргументы подтверждающие, что данное улучшение не является неотделимым, а может без нанесения вреда имуществу арендодателю быть "скручено" после окончания срока аренды!.Считаю что подобное заключения должны давать грамотные технари!! (в хорошем смысле слова) Решение нужно искать.. Ну а если не получиться-тогда увы платить налоги! 11 мая 2010 (Изменено)

Александр Погребс Главный консультант 12 мая 2010 в 08:12 Наталья, Вы прямо-таки загадками говорите! Цитата (Наталья энд К):... доказать что произведенные неотделимые улучшение таковыми не являются... Если попытаться перевести на русский язык, это означает, что либо это НЕ улучшения, либо они НЕ неотделимые, т.е. ОТДЕЛИМЫЕ. Цитата (Наталья энд К):Я имела ввиду ... что данное улучшение не является неотделимым, а может без нанесения вреда имуществу арендодателю быть "скручено" после окончания срока аренды! ... Вот это уже какая-то ясность. Действительно, если по окончании аренды скрутили провода и взяли их с собой, то это улучшение явно ОТДЕЛИМОЕ. Цитата (Наталья энд К):...Считаю что подобное заключения должны давать грамотные технари!! (в хорошем смысле слова)... А тут я опять в тупике! Для чего нужны "грамотные технари"? Для того, чтобы "грамотно" смотать провода? Или, чтобы при демонтаже не повредить то, от чего это улучшение отделяют? Давайте вернемся к сути вопроса. Все проблемы возникают ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. А вот тут уже никакие заключения не помогают. Либо Вы отделили и взяли улучшение с собой, либо Вы его НЕ отделили и оставили арендодателю. Именно от этого, а не от наличия заключения, наступают налоговые последствия. Так что Вам надо не осмотры с заключениями об отделимости оформлять, а документ, из которого вытекает, что Вы ОТДЕЛИЛИ это основное средство и взяли с собой. А вот тут возникает другая проблема. Пока оно было неотделимо от помещения, это было ОС, которое исправно работало. Как только Вы его отделили, это перестало быть ОС, тем более работающим. А что стало? Просто мотки проводов и набор всяких соединений. Колодок, сумматоров и программаторов и прочего «железа» ... Т.е. фактически Вы демонтировали (ликвидировали) это основное средство. Вот и оформляйте его демонтаж и списание с баланса. Только не забудьте оприходовать материалы, полученные при демонтаже ОС... Конечно, идеальный вариант, когда сеть безболезненно переносится в другое место и начинает работать в новом офисе. Но в этом случае это изначально самостоятельное основное средство, с улучшением арендованного помещения никак не связанное. И в этом случае заключение мифических специалистов тоже не нужно. Обычно своих «толковых технарей» достаточно. Да и бухгалтера у нас нынче в «железе» ничуть не хуже разбираются! Такова она бухгалтерская доля! Успехов! 12 мая 2010 (Изменено)