Учитесь бесплатно! Смотрите записи актуальных вебинаров для бухгалтеров и предпринимателей Выбрать видео
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Укажите адрес электронный почты, который вы использовали для регистрации
Восстановить Вернуться
Инструкция отправлена
Варвара Орлова

Как правильно оформить договор аренды при УСН

Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? Думаю А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?Ох!
ОтветитьНовый вопрос. . .
Кручинина Наталья 107 717  баллов, г. Самара
13 мая 2010 в 17:13
Цитата (Варвара Орлова):Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? Думаю А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?Ох!


Вопрос спорный. Есть письма Минфина, в которых указано, что изначально поступившая обеспечительная сумма должна облагаться НДС. В других письмах указано, что эту сумму можно зачесть в счет оплаты арендной платы, если арендатор не исполнил свои обязательства.
Решать вам.
Оленька Юрьевна 92 624  балла, г. Москва
13 мая 2010 в 17:13
Может быть стОит рассмотреть вариант с заключением договора задатка?
Кручинина Наталья 107 717  баллов, г. Самара
13 мая 2010 в 17:14
Цитата (Оленька Юрьевна):Может быть стОит рассмотреть вариант с заключением договора задатка?


Да, задаток подойдет. Есть решения судов, в которых указывается, что, если задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору.
znamenka 11 032  балла, г. Шахты
13 мая 2010 в 17:15
Цитата (Варвара Орлова):Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? Думаю А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?Ох!

Цитата:в связи с применением УСН авансы подлежат включению в облагаемый единым налогом доход на дату фактического поступления денег, в отличие от правил бухгалтерского учета, в которых аванс доходом не признается (абз. 2 п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина России от 11.04.2007 N 03-11-04/2/98).
.......
В отношении поступившего гарантийного взноса необходимо определить, обладает ли этот взнос признаками залога или задатка. В данном случае гарантийный взнос, описанный в договоре, может оказаться не соответствующим этим признакам. В частности, необходимо учитывать следующее обстоятельство. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Относительно возможного признания гарантированного взноса залогом также существует мнение, что безналичные деньги предметом залога быть не могут, поскольку одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.
Следовательно, сторонам, возможно, придется внести изменения в договор.
Если условиями договора гарантийный взнос трактуется сторонами как залог или задаток, то его можно рассматривать в качестве формы обеспечения исполнения договорного обязательства на основании п. 1 ст. 334 (залог) и ст. 380 (задаток) ГК РФ. В противном случае этот взнос расценивается исключительно как аванс.
В силу п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ. В пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ как раз и говорится, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
Этот вывод (о залоге, задатке) в отношении организаций, применяющих УСН с объектом "доходы", подтверждается Письмами Минфина России от 06.10.2008 N 03-1-04/2/153, от 24.08.2007 N 03-11-04/2/212, от 29.05.2007 N 03-11-04/2/145 (при условии возврата указанных сумм при истечении срока договора аренды), Письмами УФНС России по г. Москве от 28.09.2006 N 18-11/3/85458@, от 19.04.2006 N 18-12/3/32797@, от 09.03.2005 N 18-08/3/1464.

Информация о публикации: Войтенко А.И. Вопрос-ответ // Советник бухгалтера. 2009. N 12. С. 78 - 81.

ИМХО, если у Вас - звучит не аванс, а именно задаток по договору, то Вы все делаете верно!
znamenka 11 032  балла, г. Шахты
13 мая 2010 в 17:16
Цитата (Кручинина Наталья):
Да, задаток подойдет. Есть решения судов, в которых указывается, что, если задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору.

Наталья! А при чем здесь НДС, что-то не пойму? Они же на УСН
НКК Консультант
13 мая 2010 в 17:23
Цитата (Варвара Орлова):Наша организация применяет УСН (доходы-расходы) и хочет сдать в аренду земельный участок, находящийся у нас в собственности. Сейчас собираемся подписывать предварительный договор аренды, получить аванс и прописать в договоре что данный аванс является обеспечительным для подписания основного договора аренды. А при заключении основного договора попросим от арендатора письмо о том, чтобы зачесть этот аванс в счет последнего месяца аренды. Суть этих документов - чтобы не платить налог с поступившевшего на наш р/с аванса сейчас, т.к. если основной договор заключен не будет, то аванс мы все равно вернем, а если заключим основной договор то налоги мы бы хотели заплатить в последний месяц аренды по договору.
Подскажите - все ли верно мы делаем с точки зрения бухучета? Можно ли нам "повременить" с уплатой налога с поступившего аванса на основании таких условий договора и письма арендатора? Думаю А если нельзя, подскажите, что еще можно сделать?Ох!



Добрый вечер!

Как уже отметили коллеги, если задаток будет иметь однозначно обеспечительную функцию (например, в договоре будет указано, что он возвращается при заключении основного договора), то шансы отстоять свое право на неуплату налога с такой суммы хорошие. Однако если будут намеки на то, что помимо обеспечительной, задаток носит и платежную функцию, то тут возникнут проблемы. Суд может поддержать требования налоговиков о необходимости включения такой суммы в доход упрощенца в момент ее получения. Если у Вас будет письмо арендатора с просьбой зачесть задаток в счет аренды за последний месяц - это будет документальным доказательством платежной функции задатка и необходимости его включения в налоговую базу в периоде получения данной суммы. Таким образом, лучше либо вернуть задаток после заключения основного договора либо заплатить налог в периоде получения такого платежа.
Бухгалтерия
Подать уведомление о переходе на ЕСХН и сдать отчетность по налогу через интернет
Кручинина Наталья 107 717  баллов, г. Самара
14 мая 2010 в 08:43
Цитата (znamenka):
Цитата (Кручинина Наталья):
Да, задаток подойдет. Есть решения судов, в которых указывается, что, если задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору.

Наталья! А при чем здесь НДС, что-то не пойму? Они же на УСН


Ошиблась, имела ввиду налог по УСН, а написала НДС.