Субаренда

Вы получили согласие арендодателя? Это важный момент.

Право на заключение договора субаренды арендатор имеет лишь в том случае, если собственник имущества против этого не возражает. Согласно п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды. То есть в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ субарендное соглашение, заключенное на срок более одного года, должно быть в обязательном порядке зарегистрировано.

В связи с тем, что деятельность по сдаче недвижимого имущества в субаренду не определена Общероссийским классификатором видов экономической деятельности большинство рекомендаций налоговых инспекций скланяется к такому мнению: "Деятельность по сдаче в субаренду (передача в аренду арендуемого кем-либо имущества) недвижимого жилого или нежилого имущества следует идентифицировать кодами ОКВЭД 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» или 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого имущества» соответственно. Однако во избежание противоречий также рекомендую Вам указать код ОКВЭД 70.3 Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

Что бы определить ЕНВД или нет Вы предоставили мало информации. Почитайте пп.13 и пп.14 п.2 ст. 346.26 НК РФ - деятельность обозначенная в них переводится на ЕНВД. Если это Вашь случай, то в соответствии с пунктом 3 статьи 346.29 Кодекса для расчета единого налога на вмененный доход по данному виду предпринимательской деятельности в зависимости от площади торгового места следует применять физические показатели "количество торговых мест, переданных во временное владение и (или) пользование другим хозяйствующим субъектам" или "площадь торговых мест, переданных во временное владение и (или) пользование другим хозяйствующим субъектам (в квадратных метрах)".

Повнимательнее прочитайте ВАШ договор аренды (где вы выступаете в роли арендатора)-всё больше и больше арендодателей проставляют пункт в договоре "Арендатор не имеет права сдавать помещение в субаренду". Так что если этим договором изначально определено отсутствие у вас таких полномочий, то увы и ах....

Насчёт системы налогообложения- если вы сдаёте служебное/офисное/складское помещение в здании- то это УСНО или ОСНО. Если торговое, то опишите поподробнее

Организации и ИП в отношении услуг по предоставлению в аренду (субаренду) торговых мест, которые представляют собой конструктивно обособленные торговые секции и помещения с отдельными входами, не имеющие торговых залов, подлежит переводу на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход ( при условии, что вашей местной администрацией введен ЕНВД в отношении данного вида деятельности).
При расчете налога в вашем случае физический показатель - количество переданных во временное владение торговых мест.

К словам Натальи, хочу так же добавить, что ЕНВД у вас так же будет, если сдадите площадь под кофе-аппарат (привожу частный случай, т.к. сейчас это очень распространено). Если же под терминал оплаты (напр, сот.связи, комм.услуг и пр), то это уже не ЕНВД. И опять же обращаю ваше внимание на то, что надо очень внимательно читать местное законодательство по поводу деятельности облагаемой ЕНВД, т.к. в разных регионах оно может существенно отличаться!

Разрешение арендодателя получено
В договоре будет указан пункт, что субаренда будет разрешена.

Касаемо общей ситуации:
снимаемое помещение находится в цоколе дома, имеет общ.пл. 30 кв.м. , имеет отдельную дверь, на этой площади расположен ремонт радиоаппаратуры 8 кв.м, на остальной части помещения, отгороженная витринами и прилавками ведётся розничная торговля, из которой 4кв.м. предполагается сдать также под розничную торговлю третьему лицу. вот!

Деятельность по сдаче в аренду площадей под розничную торговлю переводится на ЕНВД только в том случае, если оборудованные на сданных площадях торговые точки не имеют торговых залов. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина от 22.08.08 № 03-11-05/202. Кроме того виды деятельности, подпадающие под ЕНВД - это прерогатива местных властей

как я поминаю имеет место торговля с залом обслуживания. Тогда это УСНО или ОСНО.

Тогда посмотрите пост Натальи Кручининой. Больше, мне кажется, добавить нечего.

Что означает понятие зала обслуживания? в нашем случае у покупателей нет свободного доступа к товарам, они находятся на витринах и прилавках

Покупатели куда-то заходят, даже в витринах он имеют возможность посмотреть товар. Где происходит их обслуживание?

закрытое помещение, в нём находятся витрины, прилавки, облуживание происходит через прилавки

1.Если у арендатора в инвентаризационных и правоустанавливающих документах указывается площадь торгового зала, то и Вы будете сдавать в субаренду ( обязательно с согласия арендатора в письменной форме), площадь торгового зала и уплачивать налог УСН.При открытии этого вида деятельности не забудьте написать заявление на УСН.
2. Если у арендатора в документах не указано торговый зал, то сдаваться в субаренду будет торговое место, этот вид деятельности будет на ЕНВД.
ЕНВД у вас в регионе установленно?

Позволю себе поправочку- если у арендаторов в документах не указан торговый зал, но по факту торг. зал есть, то опять же УСН. Советую в договоре прописать конкретно "сдаётся торговая площадь с залом обслуживания" , ну и конечно чтобы по факту всё соответствовало договору. Тогда претензий не будет

У арендатора в документах написано торговая площадь.
Заявление на УСН (доходы) мною было написано при регистрации ИП.
ЕНВД у нас в регионе установлено, но сегодня в налоговой сказали, что необходимо будет применять УСН

Об этом вам и говорили. У вас УСН 100%

Спасибо большое!!!!!