ИП приобретает квартиры по ДДУ и перепродает их физлицам, заключая договор уступки: можно ли стоимость квартир учесть в расходах по УСН?

Question

Добрый день, коллеги!
Очень нуждаюсь в вашей помощи.
Вчера оставляла вопрос на форуме, но думаю, я как-то не совсем корректно выразилась.
Есть ИП (УСН "доходы минус расходы") с основным видом деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
Данный ИП планирует приобрести по Договору участия в долевом строительстве жилые помещения у Застройщика. Оплата сразу не производится, в договоре отсрочка платежа.
Далее эти квартиры ИП планирует перепродавать физическим лицам заключая с ними Соглашения об уступке прав требования к договору участия в долевом строительстве (цессия). В связи с тем, что сам ИП не оплатил за квартиру Застройщику, с физическим лицом-покупателем будет также составлено Соглашение о переводе долга. По Соглашению о переводе долга физическое лицо-покупатель погашает задолженность ИП перед Застройщиком перечисляя средства на реквизиты эскроу-счета Застройщика, а оставшуюся часть средств по договору цессии перечисляет на расчетный счет ИП.
Вопрос удалён модератором.
Можно ли будет учесть в составе расходов по УСН стоимость самой квартиры, по которой она приобрелась ИП у Застройщика по договору участия в долевом строительстве, при заключении цессии после оплаты физическим лицом всей суммы Застройщику и ИП?

НКК · Accepted Answer

Цитата (KsuMir17):Добрый день, коллеги!
Очень нуждаюсь в вашей помощи.
Вчера оставляла вопрос на форуме, но думаю, я как-то не совсем корректно выразилась.
Есть ИП (УСН "доходы минус расходы") с основным видом деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
Данный ИП планирует приобрести по Договору участия в долевом строительстве жилые помещения у Застройщика. Оплата сразу не производится, в договоре отсрочка платежа.
Далее эти квартиры ИП планирует перепродавать физическим лицам заключая с ними Соглашения об уступке прав требования к договору участия в долевом строительстве (цессия). В связи с тем, что сам ИП не оплатил за квартиру Застройщику, с физическим лицом-покупателем будет также составлено Соглашение о переводе долга. По Соглашению о переводе долга физическое лицо-покупатель погашает задолженность ИП перед Застройщиком перечисляя средства на реквизиты эскроу-счета Застройщика, а оставшуюся часть средств по договору цессии перечисляет на расчетный счет ИП.
Вопрос удалён модератором.
Можно ли будет учесть в составе расходов по УСН стоимость самой квартиры, по которой она приобрелась ИП у Застройщика по договору участия в долевом строительстве, при заключении цессии после оплаты физическим лицом всей суммы Застройщику и ИП?

Добрый день!

Если бы ИП дождался получения квартиры в собственность по ДДУ и потом ее продал именно как недвижимость - квартиру, он мог бы учесть расходы на приобретение квартиры, т.е. уплаченные по ДДУ суммы как затраты на приобретение товара (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Но в данной ситуации ИП продает не квартиру, а право на ее получение, т.е. имущественное право, не являющееся товаром (п.п. 2 и 3 ст. 38 НК РФ). Такого вида расхода как затраты на имущественное право, которое перепродается, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ нет, поэтому ИП не сможет учесть для целей УСН выплаченные по ДДУ средства.

17 апреля

Юлия Радская · Answer

Добрый день!&#160;  Цитата (KsuMir17):Вчера оставляла вопрос на форуме, но думаю, я как-то не совсем корректно выразилась.Цитата (KsuMir17):Какая сумма в таком случае будет считаться доходом ИП для УСН, только сумма денежных средств, поступившая на его расчетный счет, или же и сумма проведенного зачета по Соглашению уступки долга, то есть вся сумма, указанная в Соглашении об уступке прав требования где ИП является цедентом, а физическое лицо-цессионарием?Вопрос об учёте доходов у ИП вы задали в другой теме: https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&m=3375782#3375782&#160;Пожалуйста, не клонируйте вопросы. Это запрещено правилами форума. Напоминаю, что при многократном нарушении правил аккаунт пользователя блокируется.Продолжайте обсуждать его в своей теме, на которую я дала ссылку.А в этой теме прошу обсуждать только вопрос об учёте расходов.

KsuMir17 · Answer

НКК, добрый день!Спасибо что помогли разобраться в вопросе!Очень Вам признательна!

KsuMir17спросила16 апреля в 11:04 309 просмотров УСН  ИП приобретает квартиры по ДДУ и перепродает их физлицам, заключая договор уступки: можно ли стоимость квартир учесть в расходах по УСН? Добрый день, коллеги! Очень нуждаюсь в вашей помощи. Вчера оставляла вопрос на форуме, но думаю, я как-то не совсем корректно выразилась. Есть ИП (УСН "доходы минус расходы") с основным видом деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Данный ИП планирует приобрести по Договору участия в долевом строительстве жилые помещения у Застройщика. Оплата сразу не производится, в договоре отсрочка платежа. Далее эти квартиры ИП планирует перепродавать физическим лицам заключая с ними Соглашения об уступке прав требования к договору участия в долевом строительстве (цессия). В связи с тем, что сам ИП не оплатил за квартиру Застройщику, с физическим лицом-покупателем будет также составлено Соглашение о переводе долга. По Соглашению о переводе долга физическое лицо-покупатель погашает задолженность ИП перед Застройщиком перечисляя средства на реквизиты эскроу-счета Застройщика, а оставшуюся часть средств по договору цессии перечисляет на расчетный счет ИП. Вопрос удалён модератором. Можно ли будет учесть в составе расходов по УСН стоимость самой квартиры, по которой она приобрелась ИП у Застройщика по договору участия в долевом строительстве, при заключении цессии после оплаты физическим лицом всей суммы Застройщику и ИП? Новый вопрос Ответить



Всё про налоговую реформу — 2026 Статьи, вебинары, консультации, практическая помощь Узнать подробнее Реклама 16+. Реквизиты

НКК Консультант 17 апреля в 11:09 Цитата (KsuMir17):Добрый день, коллеги! Очень нуждаюсь в вашей помощи. Вчера оставляла вопрос на форуме, но думаю, я как-то не совсем корректно выразилась. Есть ИП (УСН "доходы минус расходы") с основным видом деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Данный ИП планирует приобрести по Договору участия в долевом строительстве жилые помещения у Застройщика. Оплата сразу не производится, в договоре отсрочка платежа. Далее эти квартиры ИП планирует перепродавать физическим лицам заключая с ними Соглашения об уступке прав требования к договору участия в долевом строительстве (цессия). В связи с тем, что сам ИП не оплатил за квартиру Застройщику, с физическим лицом-покупателем будет также составлено Соглашение о переводе долга. По Соглашению о переводе долга физическое лицо-покупатель погашает задолженность ИП перед Застройщиком перечисляя средства на реквизиты эскроу-счета Застройщика, а оставшуюся часть средств по договору цессии перечисляет на расчетный счет ИП. Вопрос удалён модератором. Можно ли будет учесть в составе расходов по УСН стоимость самой квартиры, по которой она приобрелась ИП у Застройщика по договору участия в долевом строительстве, при заключении цессии после оплаты физическим лицом всей суммы Застройщику и ИП? Добрый день! Если бы ИП дождался получения квартиры в собственность по ДДУ и потом ее продал именно как недвижимость - квартиру, он мог бы учесть расходы на приобретение квартиры, т.е. уплаченные по ДДУ суммы как затраты на приобретение товара (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Но в данной ситуации ИП продает не квартиру, а право на ее получение, т.е. имущественное право, не являющееся товаром (п.п. 2 и 3 ст. 38 НК РФ). Такого вида расхода как затраты на имущественное право, которое перепродается, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ нет, поэтому ИП не сможет учесть для целей УСН выплаченные по ДДУ средства. 17 апреля

KsuMir17Автор вопроса г. Феодосия2 балла 17 апреля в 11:28 НКК, добрый день! Спасибо что помогли разобраться в вопросе! Очень Вам признательна! 17 апреля