Учитесь бесплатно! Смотрите записи актуальных вебинаров для бухгалтеров и предпринимателей Выбрать видео
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Укажите адрес электронный почты, который вы использовали для регистрации
Восстановить Вернуться
Инструкция отправлена
Наталия-главбух

Договор купли-продажи квартиры.

Добрый день всем. Прошу совета, на что следует обратить внимание при продаже квартиры: в предварительном договоре, а затем в договоре купли-продажи?
Сегодня заключать предварительный договор.
Каков, вообще, порядок продажи квартиры?
nsn 19 916  баллов, г. Тула
20 июля 2010 в 10:45
Мы продавали свою квартиру, но договор оформляли у нотариуса, который и составлял договор, потом регистрировали в регистрационном центре. Сейчас можно нотариально не заверять договор, а регистрировать его СРАЗУ в регистрационном центре... У нас 2 детей, брала разрешение в администрации на продажу квартиры- не знаю как сейчас с этим делом...Но мы делали в один день 2 сделки - продажу и куплю новой квартиры. Ну вот как то так. А на что конкретно обращать внимание- по мне риск у продавца один- сначала деньги, потом договор...ну или одновременно
Бухгалтерия
Составить и распечатать трудовой договор по готовому шаблону
Ольга85 14 270  баллов
20 июля 2010 в 10:46
В соответствии со ст. 550. Гражданского кодекса РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, так же на основании ст. 551. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Существенными условия договора к/п недвижимости являются:
-согласованные условия о предмете договора, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества;
-согласованные сторонами условия о цене недвижимости;
-существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий договор не считается заключенным.
Немаловажным условием договора к/п недвижимости является и указание наличия или отсутствия обременений объекта недвижимости, то есть Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 10:49
Цитата (nsn):...У нас 2 детей, брала разрешение в администрации на продажу квартиры- не знаю как сейчас с этим делом...

На своего несовершеннолетнего собственника разрешение от Органов опеки и попечительства получили. Даётся на полгода - пока действительно. Второй ребёнок - не собственник, тут разрешение не потребовалось.
Цитата (nsn):...А на что конкретно обращать внимание- по мне риск у продавца один- сначала деньги, потом договор...ну или одновременно

Я так понимаю, что после предварительного договора, но до договора купли-продажи?
Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 11:01
Пугает пункт предварительного договора: "В случае, если какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения Договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона имеет право обязать уклоняющуюся сторону заключить договор в судебном порядке". Неужели, Предварительный договор может иметь такую силу?
п.4 ст.445 ГК РФ: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор."
nicol011160 46 382  балла, г. Москва
20 июля 2010 в 11:09
В предварительном договоре должны присутствовать положения, определяющие возможность и условия отказа от заключения основного договора одной из сторон, или обеими сторонами.
znamenka 11 032  балла, г. Шахты
20 июля 2010 в 11:13
Цитата (Наталия-главбух):...Каков, вообще, порядок продажи квартиры?

Добрый день, Наталия! Да... больная тема. У меня дома уже целая подбрка по этому вопросу, но это, я так понимаю, вечером после работы - будет поздновато для Вас. Порядок оформления документов завист от того, каким способом Вы решили с вашими покупателями оформлять сделку. Возможны два варианта, как уже сказала nsn. Это или оформление сделки у нотариуса или в простой письменной форме.
Что существенно их различает?
перый способ - несете все документы к нотариусу, он все проверяет, спрашивает - получили ли Вы деньги от покупателя, оформляете договор. И тут Ваша функция как продавца заканчивается, дальше покупатель сам уже ходит в юстицию и оформляет право собственности. Минус такого оформления - доплнительные рсаходы на услуги нотариуса - 1-2% от суммы сделки.
второй способ - заключаете сами договор в простой письменной форме (что именно там должно быть - Ольга85 практически написала, но если покупатели оформляют кредит на покупку, то банк обязательно требует еще пункт о том, что покупатель согласен на то, что деньги получит после окончания регистрации права собственности на покупателя. так вот этот договор и все к нему документы с уплатой пошлины Вы вместе с покупателями долго и нудно носите в юстицию и доводите до совершенства. времени убиваете - массу, но зато экономите на услугах нотариуса. эти деньги можно потратить на банкет в честь совершения сделки ;)
У меня есть предварительный договор, который мне дали в нашем Юго-Западном СБ, могу сбросить
Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 11:25
Цитата (znamenka):...У меня есть предварительный договор, который мне дали в нашем Юго-Западном СБ, могу сбросить

Спасибо, Тамара Алексеевна, шаблон предварительного договора у меня на руках (выпросила, чтобы изучить заранее). Договор составляет агентство недвижимости в 3-ёх экз.: для каждой из сторон и для агентства недвижимости. Покупатель, действительно, оплачивает через ипотечный банковский кредит.
Цитата (znamenka):Возможны два варианта, как уже сказала nsn. Это или оформление сделки у нотариуса или в простой письменной форме.
...второй способ - заключаете сами договор в простой письменной форме (...если покупатели оформляют кредит на покупку, то банк обязательно требует еще пункт о том, что покупатель согласен на то, что деньги получит после окончания регистрации права собственности на покупателя. так вот этот договор и все к нему документы с уплатой пошлины Вы вместе с покупателями долго и нудно носите в юстицию и доводите до совершенства...

Получается у меня второй вариант.
znamenka 11 032  балла, г. Шахты
20 июля 2010 в 11:28
Цитата (Наталия-главбух):Пугает пункт предварительного договора: "В случае, если какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения Договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона имеет право обязать уклоняющуюся сторону заключить договор в судебном порядке". Неужели, Предварительный договор может иметь такую силу?
п.4 ст.445 ГК РФ: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор."

Это точная формулировка из договора, который дает СБ!
Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 11:37
Цитата (znamenka):...Это точная формулировка из договора, который дает СБ!

Никогда не думала, что предварительный договор имеет такую значимость.
Faty 33 033  балла, г. Махачкала
20 июля 2010 в 11:49
Цитата (Наталия-главбух):Пугает пункт предварительного договора: "В случае, если какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения Договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона имеет право обязать уклоняющуюся сторону заключить договор в судебном порядке". Неужели, Предварительный договор может иметь такую силу?
п.4 ст.445 ГК РФ: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор."

Такая постановка вопроса не соответствует ГК. Предварительный договор должен предусматривать право, а не обязанность на заключение основного договора. Ссылка к норме п.4 ст.455 ГК РФ в данном случае не применима.
Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 11:59
Цитата (Faty):...Такая постановка вопроса не соответствует ГК. Предварительный договор должен предусматривать право, а не обязанность на заключение основного договора. Ссылка к норме п.4 ст.455 ГК РФ в данном случае не применима.

Спасибо, Faty. Моё мнение было таким же - оказалось, что ошибочным. Внимательно почитала некоторые статьи ГК РФ. И вот, что нашла.
"Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором...
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор...
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса..."

Похоже, в Предварительном договоре главное обязать стороны поступать так, а не иначе. О правах в моём шаблоне такого договора ни слова.
Цитата (nicol011160):В предварительном договоре должны присутствовать положения, определяющие возможность и условия отказа от заключения основного договора одной из сторон, или обеими сторонами.

К сожалению, отсутствуют.
znamenka 11 032  балла, г. Шахты
20 июля 2010 в 12:03
Цитата (Наталия-главбух): в Предварительном договоре главное обязать стороны поступать так, а не иначе. О правах в моём шаблоне договора ни слова.

Что поделаешь, вот так у нас диктуются условия кредитором.... иначе покупатель останется без денег..., а Вы без покупателя (((
Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 12:22
Спасибо всем большое! Благодаря вам, привела мысли в порядок - можно вечером отправляться на заключение договора. Молюсь
znamenka 11 032  балла, г. Шахты
20 июля 2010 в 12:27
Цитата (Наталия-главбух):Спасибо всем большое! Благодаря вам, привела мысли в порядок - можно вечером отправляться на заключение договора. Молюсь

желаю большой удачи!!!!
ameli48 7 136  баллов, г. Липецк
20 июля 2010 в 13:21
Цитата (Наталия-главбух):Добрый день всем. Прошу совета, на что следует обратить внимание при продаже квартиры: в предварительном договоре, а затем в договоре купли-продажи?
Сегодня заключать предварительный договор.
Каков, вообще, порядок продажи квартиры?

Мы продавали и покупали квартиры без предварительного договора, я не увидела для себя его преимуществ, и чтобы не попадать под какие-либо ограничения этого договора, его не заключала, и задаток тоже не брала. Это конечно вам для себя решать целесообразность заключения предварительного договора.
Продавали: оплата была после регистрации права собственности покупателем (отсрочка), заключили договор в простой письменной форме, где оговорили срок оплаты, сдали с покупателем документы в рег.центр. В регистр.центре ставится обременение, и пока Вы это обременение не снимете (т.е. подтвердите что сумму оплаты по договору Вы получили полностью) Ваш покупатель не сможет распоряжаться квартирой.
Покупали: оплатили до подписания договора наличными, взяли расписку (вариант рискованный по оплате, но в нашем случае это было безопасно), договор заключали нотариально удостоверенный (заплатили 10 тыс.руб. - трата совершенно излишняя, мы пошли на нее по желанию продавца - пожилая бабушка, и нам было спокойнее на случай чего, хотя в рег.центр документы все равно сдаются с продавцом, и он подтверждает что он в уме и твердой памяти Улыбаюсь), с продавцом сдали документы в рег.центр, получать - без продавца.
Все зависит от того кто более заинтересован в конкретной сделке: продавец или покупатель.
ameli48 7 136  баллов, г. Липецк
20 июля 2010 в 13:24
Цитата (znamenka):
Цитата (Наталия-главбух): в Предварительном договоре главное обязать стороны поступать так, а не иначе. О правах в моём шаблоне договора ни слова.

Что поделаешь, вот так у нас диктуются условия кредитором.... иначе покупатель останется без денег..., а Вы без покупателя (((

Упустила, Вам необходимо заключать предварительный договор, чтобы покупателю дали кредит в банке?
Наталия-главбух (автор вопроса) 28 105  баллов, г. Сургут
20 июля 2010 в 13:33
Цитата (ameli48):
Цитата (znamenka):
Цитата (Наталия-главбух): в Предварительном договоре главное обязать стороны поступать так, а не иначе. О правах в моём шаблоне договора ни слова.

Что поделаешь, вот так у нас диктуются условия кредитором.... иначе покупатель останется без денег..., а Вы без покупателя (((

Упустила, Вам необходимо заключать предварительный договор, чтобы покупателю дали кредит в банке?

Скорее всего, причина в этом.