Получайте мгновенные оповещения
о главных событиях
 
 
Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель Купить фискальный накопитель и услуги ОФД

Материалы по теме
3 июля
Арбитражный суд усмотрел схему в досрочном перечислении налога через «проблемный» банк
23 июня
Минфин разъяснил, как вернуть госпошлину, излишне уплаченную за налогоплательщика иным лицом
23 июня
Верховный суд: инспекторы не обязаны указывать в требовании точные реквизиты запрашиваемых документов

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

14 декабря 2009

Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему. А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее. Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

Арендовать недвижимость лучше у компании

Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника. В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки. Свидетельство тому -- многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083). Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения. Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ). Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя. Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.

Есть способы обойти требование о регистрации договора

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Естественно, выполнение этого условия потребует времени и финансовых затрат. Но если длительный договор аренды не зарегистрирован, контролеры сочтут, что он не заключен. А это чревато тем, что налоговики снимут расходы в виде арендной платы. Так контролерам предлагают поступать специалисты Минфина России (например, письма от 12.07.06 № 03-03-04/2/172, от 17.02.06 № 03-03-04/3/3).

Впрочем, требование о госрегистрации можно обойти. Для этого достаточно установить, что срок договора аренды составляет менее одного года (например, 11 месяцев), и одновременно прописать условие об автоматической пролонгации договора на тот же срок. Несмотря на то, что в итоге общий срок аренды превысит один год, регистрировать договор не понадобится. Соответствующее разъяснение давал Президиум ВАС РФ (п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приложение к информационному письму от 16.02.01 № 59, далее — Обзор).

Есть и еще один законный способ не выполнять требование о госрегистрации — вообще не указать в договоре аренды срок его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор, согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Обзора, также не нужно регистрировать. Правда, этот способ имеет минус — расторгнуть бессрочный договор аренды можно в любое время по инициативе одной из сторон. Достаточно лишь предупредить об этом другого участника за три месяца. Более длительный срок предупреждения стороны могут установить в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Сумму компенсации коммунальных затрат стоит указать отдельно

Часто камнем преткновения между арендаторами и налоговиками являются издержки на оплату коммунальных услуг. Сложность здесь заключается в следующем. С одной стороны, нести расходы по содержанию арендованного имущества должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). А с другой стороны, договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает арендодатель. Значит, счета за потребленные услуги будут выставляться на его имя, и он же должен перечислять деньги коммунальщикам.

Поэтому в договоре аренды устанавливается механизм возмещения затрат арендодателя. Лучше всего настоять, чтобы эта сумма указывалась отдельно от арендной платы, и прямо назвалась компенсацией расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Данный порядок является наиболее «прозрачным» для проверяющих, а значит, и наиболее безопасным. К тому же он полностью соответствует нормам Гражданского кодекса РФ и уже давно одобрен Минфином России (письмо от 19.01.06 № 03-03-04/1/43).

Еще одной проблемой для бухгалтера может стать условие договора аренды о порядке проведения ремонта. Если предполагается, что договор аренды будет действовать не один год, часто в нем предусматривается, что арендатор проводит не только текущий, но и капитальный ремонт. Гражданскому кодексу это условие не противоречит (ст. 616 ГК РФ), поэтому юридическая служба вполне может его и пропустить. А вот бухгалтеру оно может подкинуть дополнительных проблем, к которым нужно быть готовым. Особенно, если работы проводились собственными силами, без привлечения подрядчиков. У многих бухгалтеров появляется вопрос — нужно ли начислять НДС по таким работам? Ответ будет отрицательным — НДС не начисляется, так как расходы на ремонт учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ну а если ремонт проводил подрядчик, то предъявленный им НДС можно принять к вычету в обычном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Зачет арендной платы в счет выкупной стоимости добавит проблем

И наконец, остановимся на условии договора, которое может привести к необходимости пересчитать налоги за весь срок аренды. И хотя в отношении объектов недвижимости это условие на практике встречается не часто, рассказать о нем стоит из-за глобальности налоговых последствий. Речь идет о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ). Точнее, о разновидности выкупа, при которой арендная плата полностью или частично засчитывается в выкупную стоимость арендуемого имущества.

Рассмотрим, как подобный зачет отразится на налоговых обязательствах арендатора. Переход арендуемого объекта в собственность арендатора является, по сути, реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). А так как речь идет об амортизируемом имуществе, то расходы на такую покупку должны списываться через амортизацию. Но ведь эти суммы уже учтены в расходах как арендная плата. В итоге арендатору-покупателю придется полностью пересчитать налоговые обязательства за весь период аренды. Сумму учтенной арендной платы нужно будет исключить из прочих расходов, доплатить налог на прибыль и пени. В дальнейшем эта сумма сформирует первоначальную стоимость купленного имущества и будет заново списываться в расходы уже через амортизацию.

Также возникнут сложности с НДС, принятым к вычету по арендным платежам. Ведь по основным средствам его можно заявить к вычету не ранее, чем сам объект поставлен на учет. А в нашем случае это произошло значительно раньше. Так что НДС нужно будет пересчитать за весь срок договора аренды, доплатить НДС и пени.

Можно ли избежать таких последствий? Да, можно. В договоре аренды нужно четко зафиксировать, что право собственности на арендуемый объект переходит к арендатору при условии уплаты выкупной стоимости имущества. И установить эту стоимость без какого-либо зачета арендных платежей. Тогда бухгалтеру не придется подавать «уточненки» и пересчитывать налоги. Ведь у купленного ОС будет первоначальная стоимость, указанная в договоре.

Источник: БухОнлайн.ру Автор: Алексей Крайнев, налоговый юрист «Бухгалтерии Онлайн»

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

Обсуждение закрыто.        Все 5 комментариев
закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер