Отчетность 6-НДФЛ до 3 апреля

Сдать бесплатно через интернет

3
 
Отчетность 6-НДФЛ до 3 апреля
Сдать бесплатно 3
Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 февраля розница должна перейти на онлайн-кассы Подключиться к сервису для работы с онлайн-кассами

Материалы по теме
21 марта
ИП на ОСНО, подаривший физлицу помещение, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности, должен уплатить НДС
20 марта
Минфин разъяснил порядок уплаты НДС при приобретении у иностранной организации услуг, местом реализации которых признается территория РФ

Продаем недвижимость: бухгалтерский и налоговый учет

28 марта 2012

Реализация объекта недвижимости всегда сопровождается подачей документов на регистрацию права собственности на объект за новым владельцем здания. Как правило, между моментом передачи объекта по акту и моментом получения свидетельства о праве собственности проходит какое-то время. В связи с этим у бухгалтеров возникает масса вопросов, связанных с моментом снятия объекта с учета, с датой начисления налогов, с моментом прекращения начисления амортизации и т. д. На них отвечает Альбина Островская, ведущий налоговый консультант ООО «Консалтинговая группа «Таксоптима»».

Когда списать с баланса?

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Такое правило установлено пунктом 1 статьи 551 ГК РФ. Причем согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как правило, продавец сначала передает покупателю по акту приема-передачи сам объект недвижимости, а право собственности на приобретенный объект возникает у покупателя только по истечении времени (после государственной регистрации права). В связи с этим у продавца недвижимости возникает вопрос: в какой момент следует списать объект недвижимости с бухгалтерского учета? От ответа на данный вопрос зависит не только правильность ведения бухучета, но и правильность исчисления налога на имущество. Давайте разберемся.

Если обратиться к пункту 4 ПБУ 6/01, то мы увидим, что актив может признаваться основным средством при одновременном выполнении следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Если прекращается действие хотя бы одного условия, объект уже не отвечает понятию основного средства, а значит, его необходимо списать с бухгалтерского учета.
Что же происходит после передачи недвижимости по Акту приема-передачи от продавца к покупателю? Продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства.

Несмотря на логичность данного вывода, долгое время у чиновников была иная позиция. Прежде Минфин России, отвечая на вопрос о моменте списания объекта недвижимости с баланса, ориентировался, прежде всего, на ПБУ 9/99 «Доходы организации», согласно которому для признания выручки от продажи объекта необходимо соблюсти условие о переходе права собственности. Исходя из этого, чиновники утверждали, что организация-продавец не может списать с баланса недвижимое имущество до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю (письма от 26.12.08 № 03-05-05-01/75, от 28.01.10 № 03-05-05-01/02). А значит, как считали в Минфине, до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности покупателя на объект, объект должен числиться в учете у продавца.

Но в прошлом году чиновники изменили свою позицию. В письме от 22.03.11 № 07-02-10/20 специалисты Минфина отметили, что организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Столь кардинальной смене позиции предшествовали изменения, внесенные в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету приказом Минфина от 24.12.10 № 186н (подробнее см. «Что поменялось в бухучете основных средств, нематериальных активов и материально-производственных запасов»). Эти поправки исключают нормы, которые устанавливают зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на такой объект. Изменения, конечно, касаются покупателей, но в силу зеркальности учета, если покупатель должен принять основное средство к учету до получения свидетельства о праве собственности, то логично, что продавец в это же время должен списать этот объект у себя с баланса.

Тем не менее, не нужно забывать, что выручку продавец должен отразить в бухучете только после того, как покупатель получит право собственности на недвижимость. Тогда же он и отразит расход в размере остаточной стоимости объекта. До этого момента выбывший объект будет «висеть» на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Отметим, что чиновники Минфина в письме от 22.03.11 № 07-02-10/20 одобрили использование данного счета продавцом недвижимости.

Налог на прибыль

Разобравшись с отражением проданной недвижимости в бухгалтерском учете, ответим на другой вопрос: а в какой момент возникает выручка от реализации объекта недвижимости в целях исчисления налога на прибыль? Специалисты высказывают на этот счет противоречивые мнения.

При методе начисления доходы признаются в том периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества, работ, услуг или имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ датой получения дохода от продажи товаров, работ, услуг, имущественных прав является дата их реализации. Для товаров таковой является дата перехода права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Вот именно на этом основании часть специалистов делает вывод, что выручку в целях налога на прибыль следует отразить только после того, как на покупателя будет зарегистрировано право собственности на объект.

Но, с другой стороны, процесс регистрации может затянуться надолго. К тому же стоит обратить внимание на порядок учета амортизируемого имущества, право собственности на которое подлежит регистрации. Мы увидим, что у покупателя такое имущество включается в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). То есть покупатель не должен дожидаться получения свидетельства о регистрации для включения имущества в состав амортизационной группы. Очевидно, что один и тот же объект не может числиться в составе амортизационной группы одновременно и у продавца, и у покупателя. Поэтому мы считаем, что продавец должен включить в расходы остаточную стоимость объекта и, соответственно, отразить выручку от реализации в момент подписания акта приема-передачи недвижимости. Такой же позиции придерживается и Минфин России (письма от 07.02.11 № 03-03-06/1/78, от 21.03.11 № 03-03-06/1/162).

Арбитражная практика также подтверждает данный вывод. Примером тому служат Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.01.11 № Ф07-14571/2010, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008 (Определением ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

В то же время по данному вопросу существует иная арбитражная практика. Некоторые суды говорят о том, что доход от продажи недвижимости признается в момент перехода права собственности на нее, то есть на дату госрегистрации права собственности покупателя. См. постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.08 № А65-26844/07, ФАС Западно-Сибирского от 05.09.07 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40). Но в основном подобные решения принимались до появления ранее указанного нами Определения ВАС РФ от 22.01.10 № ВАС-18173/09.

Налог на добавленную стоимость

Реализация объекта недвижимости облагается НДС, и в вопросе о моменте исчисления данного ни у специалистов, ни у судов нет единства во мнениях.

Итак, по общему правилу НДС исчисляется в момент отгрузки имущества (либо получения предоплаты, если таковая была получена). Но в отношении товаров, которые не отгружаются и не транспортируются, действует особое правило — к отгрузке приравнивается передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). По мнению специалистов Минфина и большинства судов, особое правило применяется как раз в отношении объекта недвижимости, так как он физически не может отгружаться и транспортироваться. Поэтому моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (письмо Минфина России от 07.02.11 № 03-03-06/1/78, постановления ФАС Московского округа от 21.03.11  № КА-А40/1488-11, ФАС Поволжского округа от 02.02.10 № А12-11515/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.09 по делу № А79-3483/2008, ФАС Центрального округа от 17.11.08 № А54-3491/2006-С22).

Между тем налоговики, как показывает практика, да и некоторые арбитражные суды нередко придерживаются иной позиции — НДС следует начислять на дату подписания акта о передаче объекта (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008).

Мы видим, что ситуация неоднозначна и решение по моменту исчисления НДС каждая организация принимает самостоятельно с учетом налоговых рисков. Очевидно, что раннее исчисление НДС (по дате подписания акта передачи объекта) менее рискованно, но все же полностью налоговые риски не исключает. Ведь налоговики могут сказать, что в периоде, когда произошла регистрация права собственности на объект за покупателем, у продавца недвижимости возникла база по НДС, и в результате доначислят налог. Тот факт, что НДС был исчислен раньше, налоговики могут просто не принять во внимание, и порекомендуют компании сдать уточненную декларацию за тот период.

Но все же этот вариант нам представляется наиболее предпочтительным. Во-первых, как мы уже отметили, он менее рискован. Во-вторых, не возникнет вопросов с начислением НДС по платежу, поступившему до перехода права собственности на объект (как с предоплаты с последующим отнесением в состав налоговых вычетов). В-третьих, сами чиновники неоднократно выражали мнение, что применительно к исчислению НДС датой отгрузки товаров признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на их покупателя (перевозчика) (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-07-11/110, от 11.05.06 № 03-04-11/88, ФНС России от 28.02.06 № ММ-6-03/202@). В данном случае таким документом является акт приема-передачи объекта недвижимости покупателю.

При выборе этого способа дополнительно можем рекомендовать прописать в учетной политике условие примерно следующего содержания «при осуществлении продажи имущества, требующего государственной регистрации, момент определения налоговой базы по НДС определяется, как дата подписания акта приема-передачи этого имущества покупателю». По крайней мере, наличие подобного положения в учетной политике суд в одном деле расценил как аргумент в пользу того, что НДС нужно исчислять в момент подписания акта приема-передачи недвижимости (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09).

Источник: БухОнлайн.ру

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

Тест для самопроверки
  1. Какова позиция Минфина РФ в отношении момента исчисления НДС по операциям продажи недвижимости?
  2. В какой момент нужно списывать с бухгалтерского учета проданный объект недвижимости?
  3. Амортизация по проданному объекту недвижимости в налоговом учете начисляется продавцом до:
Обсуждение закрыто.       
закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер