Получайте мгновенные оповещения
о главных событиях
 
 
Вход на сайт
Регистрация
Вход для зарегистрированных:
Войти
Закрыть
Восстановление пароля
Регистрация
Отправить
Восстановление пароля
Ведите учет и сдавайте отчетность. Веб-сервис для предпринимателей
С 1 июля в ККТ должен быть фискальный накопитель Купить фискальный накопитель и услуги ОФД

Материалы по теме
14 июля
Покупатель вправе заявить к вычету суммы НДС, предъявленные при приобретении услуг, освобожденных от налогообложения
11 июля
Утверждена форма требования о представлении пояснений по льготным операциям, которые отражены в декларации по НДС
29 июня
4 июля абоненты «Контур.Экстерна» смогут бесплатно посмотреть вебинар, посвященный отчетности по налогу на прибыль, НДС и налогу на имущество

Когда и как восстанавливать НДС по объектам недвижимости: общие правила

20 марта 2009

Существуют ситуации, в которых компании обязаны восстанавливать НДС по основным средствам, ранее принятый к вычету. Обычно НДС восстанавливается с остаточной стоимости ОС. Но для объектов недвижимости действует совершенной иной порядок восстановления. В настоящей статье Альбина Исанова, заместитель руководителя департамента консалтинга ЗАО АК «Арт-Аудит», рассказывает об общих правилах особого порядка восстановления НДС.

Норма и исключения

С 1 января 2006 года пункт 6 статьи 171 НК РФ начал действовать в новой редакции. В нем появилась норма, обязывающая налогоплательщиков восстанавливать НДС по объектам недвижимости в особом порядке.

Сразу отметим, что для двух типов объектов сделано исключение. Это полностью самортизированная недвижимость и объекты, с момента ввода которых в эксплуатацию у данного налогоплательщика прошло не менее 15 лет. По самортизированным объектам НДС вообще не восстанавливается. А по недвижимости, фактически эксплуатируемой более 15 лет, НДС восстанавливается с остаточной стоимости единовременно.

В каких случаях восстанавливать

Прежде чем подробно рассматривать особый порядок, давайте вспомним, в каких случаях НДС по объектам недвижимости подлежит восстановлению.

Во-первых, восстанавливать НДС нужно по тем объектам, по которым ранее НДС был принят компанией к вычету. Причем речь идет не только о «входном» НДС, возникающем при покупке объекта, но и об НДС, предъявленном компании подрядчиками при строительстве объекта недвижимости. А также о налоге, исчисленном и уплаченном компанией в бюджет (а затем принятом к вычету) при строительстве объекта собственными силами. Иначе говоря, восстановить нужно те суммы, которые компания когда-то принимала к вычету, так как на тот момент предполагалось, что недвижимость будет использоваться в облагаемых НДС операциях. Не исключено, что объект какое-то время действительно использовался в таких операциях. Но затем подобное использование прекратилось.

Во-вторых, обязанность по восстановлению налога возникает по тем объектам недвижимости, которые впоследствии начинают использоваться для осуществления операций, указанных в пункте 2 статьи 170 НК РФ. В нем перечисляются ситуации, когда объект основных средств используется, в частности:
— для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения);
— для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория Российской Федерации;
— для производства и (или) реализации (передачи) товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 146 НК РФ, если иное не установлено главой 21 НК РФ;
— для операций, в период осуществления которых компания не является плательщиком НДС (например, находится на «вмененке») или освобождена от исполнения обязанности плательщика НДС.

Пример:
ООО «Парус» в 2007 году построило объект недвижимости путем привлечения заказчика-застройщика. Сумма НДС по расходам на строительство составила 15 млн руб. Эту сумму ООО «Парус» приняло к вычету. Какое-то время объект использовался для сдачи помещений в аренду и размещения в нем сотрудников административно-управленческого персонала ООО «Парус». В марте 2008 года компания решила использовать первый этаж здания под розничную торговлю, которая в регионе регистрации ООО «Парус» переведена на уплату ЕНВД.
В связи с тем, что здание частично начало использоваться во «вмененной» деятельности, ООО «Парус» обязано восстановить НДС по зданию в особом порядке.

Обратите внимание, что в примере здание частично используется в операциях, не облагаемых НДС. Если бы здание было полностью задействовано во «вмененной» деятельности, то согласно позиции чиновников, компания должна была бы восстанавливать НДС не в особом, а в общем порядке. То есть  исходя из остаточной стоимости объекта в налоговом периоде, предшествующем переходу на специальный режим налогообложения (письмо ФНС от 02.05.06 № ШТ-6-03/462@). Надо сказать, что такая позиция является спорной, ведь в Налоговом кодексе РФ нет условия о частичном использовании в необлагаемых НДС операциях.

Отметим еще один нюанс. Особый порядок восстановления НДС по объектам недвижимости, установленный пунктом 6 статьи 171 НК РФ, появился в главе 21 НК РФ только с 1 января 2006 года. На этом основании Минфин России настаивает, что особый порядок применяется только к тем объектам, которые начали амортизироваться после 1 января 2006 года (письмо Минфина России от 13.04.06  № 03-04-11/65).

Однако такой подход финансового ведомства представляется спорным. В НК РФ не содержится никаких ограничений относительно восстановления НДС по недвижимости в зависимости от даты начала начисления «налоговой» амортизации объектов (п. 6 ст. 171 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, организация вправе восстанавливать НДС в особом порядке и по тому зданию, по которому «налоговая» амортизация начала начисляться до 1 января 2006 года.

К сожалению, арбитражной практики по этой проблеме пока нет. Поэтому при принятии решения советуем помнить о возможных негативных последствиях спора с инспекцией и об одном аргументе для суда: в соответствии с пунктом 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Алгоритм расчета восстановленного НДС

Теперь самое время поговорить об особом порядке восстановления НДС по объектам недвижимости. Он установлен в пункте 6 статьи 171 НК РФ. Согласно данной норме, компания должна восстанавливать НДС в течение 10 лет, начиная с года начисления «налоговой» амортизации по объекту недвижимости. При этом сумма налога, подлежащая восстановлению, должна отражаться в декларации за 4 квартал каждого года из указанных 10 лет.

Расчет восстановленной суммы налога выглядит так. Сначала берется одна десятая от суммы НДС, принятого в свое время к вычету (или 10 процентов от суммы вычета). Затем по итогам года рассчитывается доля «необлагаемых НДС операций». Указанная доля определяется исходя из доли стоимости не облагаемых налогом и указанных в пункте 2 статьи 170 НК РФ отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за календарный год.

После чего 1/10 суммы НДС, принятой ранее к вычету мы умножаем на долю «необлагаемых НДС операций». Полученная величина подлежит восстановлению и, соответственно, уплате в бюджет.

Пример:
Воспользуемся условиями предыдущего примера, дополнив их недостающими сведениями. Предположим, что в 2008 году общая сумма выручки составила 32 млн руб., из них 12 млн руб. — выручка от розничной торговли, переведенной на уплату ЕНВД.
Рассчитаем долю «необлагаемых НДС операций». В процентах она равна 37,5 % (12 млн руб. : 32 млн. руб. х 100%).
Одна десятая от суммы вычета составит 1,5 млн руб. (15 млн. руб. х 1/10).
Таким образом, в 4 квартале 2008 года ООО «Парус» необходимо восстановить НДС в сумме 562 500 руб.  (1 500 000 руб. х 37,5%).

В указанном примере приведен порядок расчета восстановленной суммы НДС за 4 квартал исходя из данных выручки в целом за 2008 год. В последующих 9-ти годах компания должна придерживаться такого же алгоритма действий. Причем, если, например, в 2009 году ООО «Парус» перестанет осуществлять розничную торговлю, то в 4 квартале 2009 года компании не придется восстанавливать НДС, ведь доля «необлагаемых НДС операций» будет равна нулю. Но если в последующих годах компания вернется к розничной торговле или решит осуществлять операции, освобождаемые от НДС по статье 149 НК РФ (например, НИОКР), то ей придется продолжить восстановление НДС по зданию.

Два уточнения по срокам

Как мы уже сказали, восстанавливать НДС нужно в течение 10 лет, начиная с года, в котором объект начал амортизироваться по данным налогового учета. А если первые три года организация, эксплуатирующая здание, осуществляла только облагаемые НДС операции, то означает ли это, что восстанавливать НДС ей нужно будет уже не 10, а 7 лет (10 – 3)? Мы считаем — да, означает. Ведь отсчет начинает идти с момента начала амортизации.

А если облагаемые НДС операции компания осуществляла и вовсе целых 12 лет, то значит, 10-летний срок для восстановления НДС по недвижимости уже закончился и восстанавливать ничего не нужно? Или нужно, но только уже не в особом порядке, а в обычном — исходя из остаточной стоимости здания? На наш взгляд, восстанавливать НДС в данном случае все равно придется, но только уже не в особом порядке, а в обычном.

Источник: БухОнлайн.ру Автор: Альбина Исанова, заместитель руководителя департамента консалтинга ЗАО АК «Арт-Аудит»

Закладка перемещена в  Отменить перемещение

Обсуждение закрыто.       
закрыть
Для корректного отображения сайта установите новую версию браузера Обновить браузер